杨红旭：房企竞争步入第四阶段
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
8月以来，在全国住宅市场有所降温的同时，土地市场却逆势而起，在土地供求两旺的现象背后，频繁晃动着大型房企的雄壮身影。比如，近日保利地产在上海和长沙，连抢两块“地王”项目，堪称“犀利哥”。
从数据看，1-8月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点，缩小幅度相当大，而且是去年以来首次企稳反弹，具有“拐点”的性质。从一二线主要城市土地成交情况看，自2012年5月开始，土地成交已经连续5个月环比增长，预示着土地市场已经回暖。而5月份以来，在土地市场上表现活跃的，基本上都是大型地产商，比如万科、保利、中海、金地、龙湖、招商、华润等。
2008年时，潘石屹曾抛出“百日剧变”的观点，认为开发商将大量消亡。而事实表明，后来政府救市及时、且力度大，使大中小房企转危为安，并无什么“剧变”发生，也没多少中小开发商流离失所。反倒是，2009年楼市迅速转暖、火爆，同时信贷超级宽松，诱使更多的外行进入房地产开发业。2008年，全国房地产开发企业数量达8.7万家的历史最高值。
而本轮房地产调控和市场调整，犹如“温水煮青蛙”。2009年底开始调控，2010年两次升级，2011年再度加码。从去年下半年开始，越来越多的中小开发商出现经营困难，甚至申请破产或老板跑路，连传统的大型优质开发商绿城，也变得根基动摇，无奈之下，割让了部分股权和项目予九龙仓、融创。至今，房地产开发贷仍旧紧巴巴的，完全不似2009年般宽松，广大中小房企，其实根本就拿不到什么开发贷款。不过，大型房企、央企、国企的日子，要远好于中小民企。
本轮市场调整的过程中，一个鲜明特点是：开发企业加速分化。一方面，强者恒强，巨头之争趋于激烈。2012年前三季度，销售金额全国TOP10企业市场份额达到14.06%，较2011年前三季度的12.58%增加了1.48个百分点。第一梯队的房企数量大幅增加，总数达到10个，比去年三季度多3个，500亿以上房企金额均值突破700亿元，与2011年同期相比，增长了14%，500亿元以上房企依然是万科、恒 大、中海、保利与绿地。虽然万科仍是龙头老大，但后四者追赶的速度一步步加快。行业龙头之争，从未如此激烈。另一方面，中小企业举步维艰，预计越来越多的房企将退出这个行业。全国地产开发企业数量逐渐减少将是大势所趋。
回顾过去，自从1980年代后期，我国房地产制度改革启动以来，基本走过了三个阶段。第一个阶段，1998年全面房改之前，开发企业数量少，但国企、民企、外资、乡镇企业纷呈，其中国企占主导，与地方政府的关系，决定企业发展空间；第二个阶段，2004年实行土地招拍挂制度的“8.31大限”之前，民营数量急速增多，协议拿地能力与银行融资能力，决定企业赚钱能力；第三阶段，2011年之前，拿地能力成为企业发展的关键，由于土地升值速度很快，很多企业通过囤地、倒手项目获得的收益，超过开发销售。
当前，正在进入第四阶段：资本为王时代。原因有三：一是国家政策严格限制开发贷款；二是房地产融资多元化，房地产信托、私募股权基金兴起，未来还有REITs等；三是土地管理越来越严格，囤地越来越难，优质土地越来越少，资金不足的房企，根本不敢拿地，否则很容易被套住。其结果是，主流土地市场中，只剩下财力雄厚、融资方便的大型地产商。
值得关注的是，近日保利经过100余轮的激烈竞拍，以45亿元拿下的上海地王，是与信保(天津)股权投资基金一起拿地的。说明私募基金，正由“幕后”走向“幕前”，不甘于百分之十几的安稳回报率了，为了更高的回报率，敢于冒更大的风险了。中国房地产开发行业，正在步入真正的“资本为王”的时代。或许多年后，中国房地产业可以像美国那样，划入“金融业”了。而资本为王的时代，只能大型开发商和金融机构，共同主导的时代，中小房企玩不转了。
