杨红旭：QE3对中国房价的影响有多大
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
QE3对中国房价影响有多大
9月14日，热议良久QE3终于出笼：美联储推出第三轮量化宽松政策：每月购买400亿美元抵押贷款担保债券（MBS），同时延长0～0.25%的超低利率期限至2015年中。这一消息立即搅动全球资本市场，欧美股市应声而起。
鉴于中国房地产市场的敏感性和热点性，立即就有很多人关注QE3对中国楼市和房价的影响。夸张些的观点是：国内房价可能因此大涨。到底有何影响，简要析之。
首先，QE3是个什么东西。量化宽松的实质就是美国印制一定量的美元，用于购买各种资产，主要是债券，借此增加流动性和保持更低的利率，从而刺激美国经济、减少失业。2008年11月至2010年3月，美国推出了QE1，共计1.7万亿美元，主要购买抵钾贷款支持证券（主要涉及房地美和房利美）和国债；2010年11月至2011年6月，美国推出了QE2，购买6000亿美元的国债。
大量增发美元，必然导致流动性增加，而美元的国际地位，决定了这种流动性将传导到全球主要经济体。前面两轮量化宽松政策之下，欧美股市、黄金市场、大宗商品价格，皆有显著上涨，倒是美国经济并没明显起色，比如作为最核心指标的失业率，仍在历史高位徘徊。由此可见，量化宽松政策对虚拟经济的影响远大于实体经济。
从美国房价走势来看，2006年二季度触顶后持续下跌。随着QE1的推出，美国房价于2009年二季度开始反弹，直到2010年二季度，QE1终止后，房价重新下滑。QE2规模偏小，而且主要购买资产与房地产无关，所以没能止住房价下跌态势。而QE3主要购买抵押贷款担保债券，与住宅市场相关，且没有明确何时终止购买，所以极有可能持续促使美国楼市和房价回暖。
QE3如何影响中国楼市？主要通过两个路径。第一条传导路径是热钱。货币供应量增加后，部分流向中国（多以热钱的形式），其中部分进入房地产。渗透入房地产的，又可分为两个领域，一是交易市场，比如海外基金购买成熟物业、收购部分企业股权等；二是开发领域，比如通过各种方式借债给国内开发商。从作用机制来看，外资进入后，或者增加了市场需求，或者缓解了房企融资压力（尤其是在香港等境外上市的公司）。
然而，短时间尚不必担心。1-7月份，全国实际使用外资金额同比下降3.6%。房地产实际使用外资金额下降9.3%，截至2012年6月末，外汇储备余额为3.24万亿美元，较一季度末的3.305万亿美元减少了650亿美元，是1998年以来首次出现季度环比下降。人民币对美元，二季度基本停止升值，甚至7-8月出现近些年非常罕见的微幅贬值。随着QE3的推出，人民币对美元将会被动升值，预计部分外资会重新流入中国，但其规模不必担忧。至于房地产，由于正经历市场调整，外受“限外”政策的压制，就更没必要视外资为虎狼了。
第二个传导路径是通胀。QE3的推出，必然会带来货币扩张，类似“在直升机上撒美元”。货币供应量增加后，一般会推高物价，在经济和贸易全球化的背景下，国际大宗商品价格上涨，很快就会传导到国内，将会影响我国物价变化，也即输入性通胀。8月，我国CPI增幅为2%，较7月份首次出现0.2个百分点的反弹，意味着CPI增幅基本已经见底，未来一年将保持盘整中小幅上扬。CPI向上，客观上会推动房价上涨。但还应考虑到，通胀抬头将制约我国货币政策的放松空间，这反过来又会制约房价上涨幅度。
总而言之，QE3的性质、内涵、影响，基本比较明确。它对于中国楼市的影响，是间接的、复杂的、小幅的。我们可以关注这一现象，但实在没必要忧虑它会促使中国房价大涨。
