杨红旭：海外热钱会蹂躏楼市吗
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近日，香港财政司司长曾俊华表示，今年以来中小型住宅价格升幅高达21%，大型住宅价格上升11%。因此再度出手“两招”打压楼市：一是，所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的“买家印花税”。其二，增加额外印花税的税率和延长适用年期。
所谓的额外印花税，得追溯至2010年。为了抑制房价，当年10月香港推出额外印花税。如今，将额外印花税的税率增加了5个百分点：若买家在半年内转售，税率提高至20%，半年至一年为15%，一年至三年为10%。而且将此政的实行期限由两年延至三年。
这就意味着，一个内地人在香港购买一套1000万的住宅，半年内卖出时，共计须缴390万的印花税(约40万的一般印花税、150万的买家印花税、200万的额外印花税)。天呀，还有大陆人敢于在港短线炒房吗？
香港房地产市场如此紧张，也让很多人担心内地楼市走向。回顾过去两年，二地皆从2010年实行房地产调控，但内地效果明显好于香港。内地房价经历了去年10月至今5月的持续下跌，而香港楼市基本上维持上涨态势。从内部原因看，内地以限购为代表的行政性政策，比香港的“印花税”的作用机制更直接，见效也更快些。
关键是，近期香港房价出现加速上涨的危险信号，这主要与外部环境变化有关。美联储是“祸根”。9月14日，美联储悍然推出了第三轮量化宽松政策，也即QE3：每月购买400亿美元抵押贷款担保债券(MBS)，没有设定停止时间，同时延长0~0.25%的超低利率期限至2015年中。其后，欧盟、日本等也跟着了放松货币政策。美欧日大量印发钞票，必然导致全球流动性增加，股市、黄金市场、大宗商品市场，都会受到影响。
鉴于欧洲经济最糟糕，日本经济也不咋样，美国经济弱复苏，新增超量资金中的相当部分，可能流向新兴经济体。花旗报告显示，自QE3推出之后，全球资本市场资本开始从发达国家大举流向新兴市场，北美占到全球资本流出总量的90%以上，香港、澳门、韩国、泰国等地区流入大量资金，其中作为国际金融自由港的香港尤为显著。
外部金融环境的变化，也对大陆形成了影响。近期人民币对美元加速升值，便一是一个征兆。今年二季度，我国外汇储备出现罕见的负增长，人民币对美元也微幅贬值。而形势从三季度开始逆转，7月下旬人民币开始第三轮升值(第一轮升值出现在2005.07月-2008.6月，第二轮升值出现在2010.06月-2012.02月)，10月加速升值，甚至出现涨停。与之相适应，9月金融机构外汇占款新增1307亿元，创下了8个月以来的新高。显而易见，QE3的“流毒”也在向内地浸透。
很多人不禁担心海外热钱对内地房价的推涨，毕竟香港和澳门地区已深受其害了。笔者的看法是，我们既要防范海外热钱兴风作浪，又须明白一点：他们在内地炒楼炒房的好日子早已过去。与港澳地区不同，内地一直对资本项目实行管制，外资无法自由进出，想要进入房地产市场，须经过合规性审批，当然也有假借其他渠道混进来的。
从2004年开始，海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长，助推了一线城市房价。2006年国家出台了“限外令”，炒房比重因此明显下降。2007年，外资重新泛滥，股市创了天高，但在楼市中已无抢眼表现。2008年国际金融危机爆发，国内经济和楼市双双下行，热钱外流，部分海外基金急于抛售在华物业，孰料鲜有接盘者。
其实，外资也清楚，内地房价狂涨的时代渐行渐远，资金可能会进入股权交易和开发领域，纯粹的购买成熟物业，案例并不多，而且一般是优质商办类物业，购买住宅案例比较罕见。既如此，又何必忧心住宅价格被热钱大幅推高呢?
