刚需楼盘或试探涨价 开发商预计四季度房价维稳

刚需楼盘开发商涨价的心态多少会有一些,会做一些试探性的涨价动作,但由于目前刚需市场已形成了较为稳定的价格格局,大多数开发商不会真正贸然涨价。宋海也认为,四季度开发商不会像过去市场好时那样捂盘,但销售量能否继续提高,还要看有效供应情况。

  沪上某开发商称,目前入市的楼盘多为2009年底2010年初时拿的地,当时的地价较高,很多开发商都是走的改善型、中高端路线,需要有一定幅度的促销,才能保证销量。

  刚需楼盘开发商涨价的心态多少会有一些,会做一些试探性的涨价动作,但由于目前刚需市场已形成了较为稳定的价格格局,大多数开发商不会真正贸然涨价。

  三季度楼市的火爆态势,已体现到各大房企的营销业绩上。

  10月24日,中国海外发展有限公司(00688·HK)发布业绩报告称,今年第三季度,中海[简介最新动态]经营业务营业额约为168.5亿港元(1港元约合0.8062元人民币),经营溢利约为61.5亿港元。

  三季报显示,今年1-9月,中海完成累计销售额为919亿港元,已超过年初制定的800亿港元的全年销售目标,并已达到8月上调的全年销售目标1000亿港元的91.9%。“内地地产项目的毛利率仍能维持在40%以上。”中海在三季报中写道。

  某央企开发商上海公司相关负责人认为,今年各大龙头房企任务总体完成得不错,但大家还是比较谨慎,认为当前市场只是处于窗口期,并没有全面回暖。当前各房企通过涨价来提高利润的可能性几乎没有,主要通过提升销量或降低配置,如降低装修标准来降低成本,从而提高利润。

  龙头房企三季度成绩单

  此前一天,内地另一龙头房企万科[简介最新动态]发布的三季报同样抢眼。万科三季报显示,今年7-9月,万科实现营业收入154.1亿元,净利润13.5亿元,同比分别增长65.3%和123.5%。

  三季度业绩火爆的龙头房企,不止万科、中海。本月稍早前,世茂[简介最新动态]房地产(00813·HK)、招商地产(000024)、融创中国(01918·HK)发布的9月业绩快报显示,它们均已完成年初制定的全年销售目标。保利地产(600048)、绿城中国(03900·HK)1-9月的销售金额,则已超过去年全年的销售总额。

  上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为,龙头房企较为强劲的销量体现了行业的总体状况,即完成全年销售任务大多不成问题,也说明大型房企土地储备较为充足,土地成本较低。但今年的利润率并不高,只是因为销售量的增长,利润总额会比较好。

  上海宝华集团副总裁杨健同样认为,今年房企的利润率不会太高,一季度大家都在促销跑量,现在也不敢涨价,顶多通过提高销量来保证利润总额,“目前房企的财务成本都比较高,还不如快速销售,利润说不定还能多保证些。”

  杨健称,宝华今年的任务也已基本完成,四季度主要是加大在售楼盘的销售,没有提高或降低优惠幅度的打算。各大上市房企三季度销量大幅上升,但这都是和去年同期相比的,“去年的三季度是调控最深入、市场成交最差的时期。如果是和2009年比,没准各项指标都是负增长。”

  中小房企仍在“过冬”

  宋海称,布局一二线城市的中小房企的困难日子已经过去,但接下来还是可能出现清盘退场的情况,“现在不少中小房企都是项目公司,一个公司只有几个项目,如果调控继续,它们可能会退出一段时间,等市场好的时候再拿地。”

  来自机构的统计显示,即便是在销售回暖的今年前三季度,中小房企的利润率也不高。

  经济参考报24日援引链家地产统计称,截至23日,已发布三季度财报的29家A股上市房企,合计实现利润68.71亿元,同比下降4.92%;加权净利润率(净利润/营业收入)为12.45%,同比下降1.1个百分点。这29家上市房企中,有21家的排名在100名开外。

  库存方面,29家房企当前存货合计2285.2亿元,与年初相比增加288.65亿元,增幅为14.46%。

  某中型上市房企营销总监认为,调控两年来,房地产行业的行业集中度越来越高,大型房企发展速度不可遏制地加快,给中小房企带来的震撼是很强的,“目前也就是这些大型房企日子好过。中小房企只能说暂时渡过了难关,但日子仍比调控前难过,仍处过冬期,勒紧裤腰带过日子,少拿地,多积粮。

  不过,无论是龙头房企还是中小型房企,四季度的推盘热情都不低。

  在定价策略上,上述绿城高管称,在全年销售任务已提前完成的情况下,四季度该公司在售项目会维持现有价格和现有优惠,既不会涨价也不会减少优惠幅度,“目前我们项目的平均优惠幅度在8%,最大的有12%。”

  该高管说,今年以来,绿城的毛利润率维持在30%的水平。

  万科董事会秘书谭华杰也说,该公司今年的推盘量前低后高,相当部分的推盘集中在第四季度。

  前述中型上市房企营销总监认为,四季度,多数房企尤其是大型房企推盘力度还会加大,改善型楼盘占比会提高,“在销售任务大多完成的情况下,房企会追求利润。”目前市场正处于稳定和上升时期,房企对市场的认识也较清晰和一致,四季度的成交量应该会比三季度高,而价格受改善型楼盘入市增多影响,会出现结构性上涨。

  宋海也认为,四季度开发商不会像过去市场好时那样捂盘,但销售量能否继续提高,还要看有效供应情况。

  刚需楼盘或试探涨价

  对于四季度的房价走势,业界判断不一。

  宋海认为,目前入市的楼盘多为2009年底2010年初时拿的地,当时的地价较高,很多开发商都是走的改善型、中高端路线,需要有一定幅度的促销,才能保证销量。对于刚需楼盘开发商涨价的心态多少会有一些,会做一些试探性的涨价动作,但由于目前刚需市场已形成了较为稳定的价格格局,大多数开发商不会真正贸然涨价。

  “四季度,大多数有货开发商都会尽快出货,对于房企来说,现金流永远是最重要的,刚需楼盘开发商的销售预期起码是销售率超过50%。”宋海说。

  前述上市房企营销总监认为,四季度房价会“维稳”,“房企还是会以跑量、拿现金流为主,当前市场不具备涨价的条件。目前的市场趋于稳定,正常的市场价格就可以保证有销量,因此促销力度也不会很大”。

  前述央企开发商同样判断,四季度的价格会比较平,年底一些楼盘可能会有些促销,但主要都是针对位置、楼层较差的尾盘房源,“数量不多,幅度也不会太大。”

  据该央企负责人介绍,该公司目前存货较多,但旗下的一些中高端楼盘不会拿来跑量,对这些楼盘目前的策略是“维稳”,不会像去年底那样大幅促销。

  对于成交前景,该央企开发商提到,四季度存在贷款周期的问题,由于银行到了年底贷款额度面临用尽,对个人房贷的审核和放款时间会延长,这会影响到销量和开发商的资金回笼。

  评级机构标普亚太区企业评级董事符蓓24日称,虽然目前没有大幅降价的说法,但很多开发商对供应的户型调整至小户型,会使得房价出现自然的下跌。目前,标普有评级的三四十家地产商的销售均价相比去年出现了5%至10%的下降。

来源:华西都市报

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航