刚需楼盘或试探涨价 开发商预计四季度房价维稳
沪上某开发商称，目前入市的楼盘多为2009年底2010年初时拿的地，当时的地价较高，很多开发商都是走的改善型、中高端路线，需要有一定幅度的促销，才能保证销量。
刚需楼盘开发商涨价的心态多少会有一些，会做一些试探性的涨价动作，但由于目前刚需市场已形成了较为稳定的价格格局，大多数开发商不会真正贸然涨价。
三季度楼市的火爆态势，已体现到各大房企的营销业绩上。
10月24日，中国海外发展有限公司(00688·HK)发布业绩报告称，今年第三季度，中海[简介最新动态]经营业务营业额约为168.5亿港元(1港元约合0.8062元人民币)，经营溢利约为61.5亿港元。
三季报显示，今年1-9月，中海完成累计销售额为919亿港元，已超过年初制定的800亿港元的全年销售目标，并已达到8月上调的全年销售目标1000亿港元的91.9%。“内地地产项目的毛利率仍能维持在40%以上。”中海在三季报中写道。
某央企开发商上海公司相关负责人认为，今年各大龙头房企任务总体完成得不错，但大家还是比较谨慎，认为当前市场只是处于窗口期，并没有全面回暖。当前各房企通过涨价来提高利润的可能性几乎没有，主要通过提升销量或降低配置，如降低装修标准来降低成本，从而提高利润。
龙头房企三季度成绩单
此前一天，内地另一龙头房企万科[简介最新动态]发布的三季报同样抢眼。万科三季报显示，今年7-9月，万科实现营业收入154.1亿元，净利润13.5亿元，同比分别增长65.3%和123.5%。
三季度业绩火爆的龙头房企，不止万科、中海。本月稍早前，世茂[简介最新动态]房地产(00813·HK)、招商地产(000024)、融创中国(01918·HK)发布的9月业绩快报显示，它们均已完成年初制定的全年销售目标。保利地产(600048)、绿城中国(03900·HK)1-9月的销售金额，则已超过去年全年的销售总额。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，龙头房企较为强劲的销量体现了行业的总体状况，即完成全年销售任务大多不成问题，也说明大型房企土地储备较为充足，土地成本较低。但今年的利润率并不高，只是因为销售量的增长，利润总额会比较好。
上海宝华集团副总裁杨健同样认为，今年房企的利润率不会太高，一季度大家都在促销跑量，现在也不敢涨价，顶多通过提高销量来保证利润总额，“目前房企的财务成本都比较高，还不如快速销售，利润说不定还能多保证些。”
杨健称，宝华今年的任务也已基本完成，四季度主要是加大在售楼盘的销售，没有提高或降低优惠幅度的打算。各大上市房企三季度销量大幅上升，但这都是和去年同期相比的，“去年的三季度是调控最深入、市场成交最差的时期。如果是和2009年比，没准各项指标都是负增长。”
中小房企仍在“过冬”
宋海称，布局一二线城市的中小房企的困难日子已经过去，但接下来还是可能出现清盘退场的情况，“现在不少中小房企都是项目公司，一个公司只有几个项目，如果调控继续，它们可能会退出一段时间，等市场好的时候再拿地。”
来自机构的统计显示，即便是在销售回暖的今年前三季度，中小房企的利润率也不高。
经济参考报24日援引链家地产统计称，截至23日，已发布三季度财报的29家A股上市房企，合计实现利润68.71亿元，同比下降4.92%；加权净利润率(净利润/营业收入)为12.45%，同比下降1.1个百分点。这29家上市房企中，有21家的排名在100名开外。
库存方面，29家房企当前存货合计2285.2亿元，与年初相比增加288.65亿元，增幅为14.46%。
某中型上市房企营销总监认为，调控两年来，房地产行业的行业集中度越来越高，大型房企发展速度不可遏制地加快，给中小房企带来的震撼是很强的，“目前也就是这些大型房企日子好过。中小房企只能说暂时渡过了难关，但日子仍比调控前难过，仍处过冬期，勒紧裤腰带过日子，少拿地，多积粮。
不过，无论是龙头房企还是中小型房企，四季度的推盘热情都不低。
在定价策略上，上述绿城高管称，在全年销售任务已提前完成的情况下，四季度该公司在售项目会维持现有价格和现有优惠，既不会涨价也不会减少优惠幅度，“目前我们项目的平均优惠幅度在8%，最大的有12%。”
该高管说，今年以来，绿城的毛利润率维持在30%的水平。
万科董事会秘书谭华杰也说，该公司今年的推盘量前低后高，相当部分的推盘集中在第四季度。
前述中型上市房企营销总监认为，四季度，多数房企尤其是大型房企推盘力度还会加大，改善型楼盘占比会提高，“在销售任务大多完成的情况下，房企会追求利润。”目前市场正处于稳定和上升时期，房企对市场的认识也较清晰和一致，四季度的成交量应该会比三季度高，而价格受改善型楼盘入市增多影响，会出现结构性上涨。
宋海也认为，四季度开发商不会像过去市场好时那样捂盘，但销售量能否继续提高，还要看有效供应情况。
刚需楼盘或试探涨价
对于四季度的房价走势，业界判断不一。
宋海认为，目前入市的楼盘多为2009年底2010年初时拿的地，当时的地价较高，很多开发商都是走的改善型、中高端路线，需要有一定幅度的促销，才能保证销量。对于刚需楼盘开发商涨价的心态多少会有一些，会做一些试探性的涨价动作，但由于目前刚需市场已形成了较为稳定的价格格局，大多数开发商不会真正贸然涨价。
“四季度，大多数有货开发商都会尽快出货，对于房企来说，现金流永远是最重要的，刚需楼盘开发商的销售预期起码是销售率超过50%。”宋海说。
前述上市房企营销总监认为，四季度房价会“维稳”，“房企还是会以跑量、拿现金流为主，当前市场不具备涨价的条件。目前的市场趋于稳定，正常的市场价格就可以保证有销量，因此促销力度也不会很大”。
前述央企开发商同样判断，四季度的价格会比较平，年底一些楼盘可能会有些促销，但主要都是针对位置、楼层较差的尾盘房源，“数量不多，幅度也不会太大。”
据该央企负责人介绍，该公司目前存货较多，但旗下的一些中高端楼盘不会拿来跑量，对这些楼盘目前的策略是“维稳”，不会像去年底那样大幅促销。
对于成交前景，该央企开发商提到，四季度存在贷款周期的问题，由于银行到了年底贷款额度面临用尽，对个人房贷的审核和放款时间会延长，这会影响到销量和开发商的资金回笼。
评级机构标普亚太区企业评级董事符蓓24日称，虽然目前没有大幅降价的说法，但很多开发商对供应的户型调整至小户型，会使得房价出现自然的下跌。目前，标普有评级的三四十家地产商的销售均价相比去年出现了5%至10%的下降。
来源：华西都市报
