张宏伟:二套首付误伤改善打击面影响不大

  从4月7日至今,除过北京公积金贷款政策上调外,苏州公积金中心也发出通知,贷款额度调整为账户余额10倍,较之前贷款额度减少,对于这两个政策您怎么看,您觉得公积金调整对于目前楼市有何影响?上海会否跟进?

  公积金二套房贷贷款收紧对于市场的影响分析

  同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,公积金二套房贷贷款收紧贷款额度、提高首付比例,从影响的角度来讲,对于使用公积金呢二套房贷的人群来讲,影响只不过是提高了进入市场的门槛,对于投资投机性需求来讲,降低了他们利用房贷进行投资的杠杆作用,但是对于首次改善或改善型需求来讲,可能会被误伤。

  公积金二套房贷贷款收紧贷款额度、提高首付比例对于市场的影响,只不过是将现有需求后置,并不是根治的方法。但是,对于遏制短期内投资投机性需求来讲会起到一定的作用,一些房价上涨过快的城市可能也会跟进,通过短期政策的收紧调节房地产市场走势。

  要根本上解决房价过快上涨的问题,其实就是要解决供需关系的市场核心问题,也就是说,政府和市场还是要想法设法更多的增加市场供应,从根本上缓解房价上涨的预期。

  二套房贷(商贷)收紧对于市场的影响分析

  从影响面的角度来看,一些房价上涨过快的城市,比如上海,广州或其他城市,如果提高二套房首付比例和贷款利率抑制投资投机性需求,对于市场会产生哪些影响呢?

  根据2012年上海市房贷金额构成比例来推算,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,整个市场的影响面至多不超过20%,二手房市场影响面不少过10%,影响面并不会很大;从影响力度来说,如果二套房贷(商贷)首付比例和利率同时提高,比如,首付比例由6成提高至7成,利率由当前的1.1倍提高至1.2倍,对于投资客或购房者来讲,由于首付款的增加使其购房成本反而是减少的。二套房贷(商贷)首付比例和利率同时提高,对于这类人群的影响只不过是提高了进入市场的门槛,对于投资投机性需求来讲,降低了他们利用房贷进行投资的杠杆作用,但是对于首次改善或改善型需求来讲,可能会被误伤。

  此外,从市场的角度来讲,二套房贷(商贷)首付比例提高到7成以上的意义并不大,如果再提高,购房者就可以直接全款购房了。从银行的角度来讲,房贷是最安全的信贷品种之一,如果二套房贷(商贷)首付比例大幅提高,对于银行来讲,也就意味着利息的损失,也就是意味着银行的投资回报率的降低。

  因此,从这个角度来讲,大幅提高二套房贷(商贷)首付比例的可能性不大,二套房贷(商贷)首付比例及利率“微调”的可能性比较大,比如,二套房贷(商贷)首付比例提高到6.5成或7成,利率由原来1.1倍提高至1.15倍。

  因此,在二套房贷(商贷)首付比例及利率“微调”的市场背景下,其对于市场的影响是在预期方面,而不是实际投资回报收益方面。也就是说,如果这样的微调政策仍然起不到调节市场的作用的话,银行的利益有可能会进一步让步,再利用首付比例的增加、利率的提高的作用影响未来投资投机性需求。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,与公积金二套房贷收紧一样,二套房贷(商贷)贷款收紧贷款额度、提高首付比例对于市场的影响,只不过是将现有需求后置,并不是根治的方法。但是,对于遏制短期内投资投机性需求来讲会起到一定的作用,一些房价上涨过快的城市可能也会跟进,通过短期政策的收紧调节房地产市场走势。要根本上解决房价过快上涨的问题,其实就是要解决供需关系的市场核心问题,也就是说,政府和市场还是要想法设法更多的增加市场供应,从根本上缓解房价上涨的预期。

关键词:访谈直播  

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航