曹靖：通过设计标准化来控制房产开发成本
“金城千里，古都长安”，9月21日下午，新浪地产(微博)本年度最后一场大型供需对接会议----中西部采购会#在西安皇城豪门酒店正式拉开大幕，大会现场，包括恒 大地产，紫薇地产，天朗地产在内的30多家开发商与百余家品牌供应商济济一堂，将优质的供需对接进行到底。
会议期间，紫薇地产副总经理曹靖就“通过设计标准化来控制房产开发成本”发表了精彩演讲。
紫薇地产副总经理 曹靖
西安紫薇地产是一家具有国家一级开发资质的房地产企业，公司历经16年的稳健发展，目前已成为西部最大的复合型开发企业。目前企业累计开发规模超过500万平方米，紫薇地产以第85名的成绩跻身全国房地产百强企业。近年来行业发展逐步规范化，房地产企业在面临日益加剧的市场竞争形势下，成本控制显得尤为重要，而设计的标准化是控制成本的重要手段。下面我与大家分享一下紫薇地产的一些认识和体会。
首先，对于建筑产品而言，设计的标准化就是根据客户需求，将建筑产品按照有关条件进行固化。然后开展适用性比较广泛的设计，在技术上成熟，经济上合理。回顾企业16年的发展历程，通过设计标准化控制成本，是最为行之有效的手段。
从宏观角度：建筑设计标准化能够有效保障建筑的品质，实现百年建筑，避免社会资源的浪费。面对越来越多建筑质量的质疑，行业开始逐步关注建筑寿命问题，百年建筑的探索将成为房地产发展的一大方向，而作为一家国有房地产企业，我们始终把建筑本身质量放在第一位，从多年的开发经验来看，建筑设计标准化是保障建筑质量最为关键的环节。
有关资料表明，众多的工程质量事故中设计责任占到40%左右，设计的失误不仅导致建筑品质下降，更会因为设计失误而导致工程的整改，情况严重的更会导致质量缺陷和安全隐患。长寿命、高品质的建筑产品，关键在于规范设计标准，只有通过建筑设计的标准化，才能有效保证建筑的品质，控制项目的成本，并在社会层面实现集约化。
而从企业自身来看，通过建筑设计标准化，能够实现对项目70%以上的成本锁定，和10%以上的成本优化，根据有关研究的结果，设计对房地产项目投资及成本的影响高达70%以上。此外，设计方案经常会对项目的一次性投资与使用有影响，而建筑设计是寻求两者的平衡。由此我们可以看出，建筑设计对项目实施成本的影响巨大，而通过建筑设计标准化，不仅能够充分发挥设计的建筑价值的塑造，更能实现对设计缺陷的有效规避，对于企业来讲意义重大。对企业而言提高项目的周转速度，实现快速发展是战略主要方向。建筑设计标准化的实施将大大缩短项目的开发周期，提升企业的开发效率，降低项目开发周期内的分管成本。与此同时，建筑设计的标准化是推进成品住宅的重要手段，其不仅是构建产品标准化，从根本上降低房地产开发成本的基础，同时也是整个房地产上下游链条，实现产业链发展的关键所在。
多年的经验表明，成品住宅的开发无论从降低产业能耗，提升行业整体成本的控制能力，提供居住品质方面，均具有深远意义。因此我们认为整体住宅的推广实施将成为行业发展不可回避的趋势，这一趋势的实现，离不开建筑设计标准化。成品住宅有别于毛坯产品，施工环节更为复杂，只有通过设计标准化才能使建筑部品趋于规范通用，在精装项目开发过程中，通过标准化设定，能够实现通用物品的快速整合。从企业战略发展来看，只有通过建筑设计标准化才能形成产业链的标准化，从而实现规模采购的目标，在建筑材料和规模化生产的基础上搭建起平台，通过规模化发展大幅降低开发成本。建筑设计标准化也对材料规模化发展，产品品质的提升和生产成本的控制等方面发挥着重要的作用。
基于以上认识，紫薇地产近年来通过设计标准化来优化成本方面进行了广泛深入的尝试，一方面公司重视对以往项目开发经验的积累，从而树立建筑标准化的基本依据，有效降低了设计缺陷。另一方面企业通过实施办法，提升了项目的运营效率，从而有效控制项目运营成本。
在具体工作中重视方案施工图设计成本视角，强化各专业评审，在对成本影响较大的环节进行专题性研究，重点进行评审。重点针对项目成本影响较大的地下空间进行设计和研发工作，优化设计用房及地下车位的设计空间布局，在满足条件的情况下，有效降低了开发成本。与此同时公司正着手建立产品研发基地，对住宅开发中的主要部品和供应的实施效果进行全方位的模拟实验，避免因新材料、新技术、新工艺的不成熟应用而造成的成本增加。此外，我们顺应行业发展的趋势，在设计标准化的基础上重点探索装修整体住宅开发制度，包括制造业平台初步建立了与门窗、电器、板材、混凝土为主的企业采购平台。同时，积极拓展其他建筑部件和标准化采购渠道，逐步完善企业战略采购平台。
总之，从紫薇地产发展10多年的历程来看，企业项目会从更为广阔的发展空间，无论是材料的采购、部品的选择，均需要完善的标准化体系来约束，以实现企业快速稳健发展。我们希望在研究会的支持与业内同仁共同推进行业的生存和发展，在今后的过程中我们开展材料和标准化采购。
