长沙电梯故障或可直接使用物业维修金
潇湘晨报 “双2/3”签名的限定，保障了物业维修金不被滥用，但另一方面，碰到电梯故障等突发情况，往往因为一时难以找齐2/3的业主，而导致物业维修资金“想说用你不容易”。
记者9月16日从长沙市政府法制办获悉，《长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》提出以“应急维修”和“一次性表决”两种模式解决“双2/3签名难”问题。不过根据记者对试点小区的回访发现，“应急维修”一块还存在流程繁琐的问题。本报记者赵晶 实习生邓旺强 长沙报道
背景现状 “双2/3”签名难
物业维修资金，被称为“房屋养老金”。长沙市物业维修资金管理中心副主任张晖介绍，长沙市是从2003年开始归集物业维修资金的。按照长沙市的住房使用年限，目前正在进入第一波维修资金使用的高峰期。目前，电梯的维修或更换以及屋顶漏水，是维修资金提取申请最为频繁的问题。
按照相关规定，维修资金必须有“双2/3”业主(占受益建筑物总面积2/3以上，且占总人数2/3以上的受益业主)签名同意才能动用。但在实际操作中，“现在很多业主都不在本地，物业公司要找这么多业主签名需要花费不少时间。”张晖说。过不了“双2/3” 签名这道门槛，物业维修资金拨付的时效会受到影响。如在雨花区润花苑，2008年曾发生“黄水”事件，主管道流出来的水发黄。但因为难以找齐“双2/3”业主签名，专项维修资金迟迟没能批下来，拖了一年多。
在全国，物业维修资金使用率很低已经成为普遍现象。一方面，物业维修资金账户里有巨额存款，另一方面，业主却因物业维修资金申请不便而抱怨不断。
应对之策
应急维修：5类紧急情况可以直接拨款
如何解决“双2/3”签名难?在此次的“物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)”中，提出了“应急维修模式”。
征求意见稿提出，在一些应急情形下，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支。这些情形包括：1.电梯故障危及人身安全;2.消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况;3.屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重;4.楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全;5.其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。
按照征求意见稿，发生第1、2两种情形，应当经相关资质单位检测、鉴定;发生第3、4、5几种情形，应当经区建设(房产)主管部门确认。在这5类紧急情况发生并经确认后，管理机构应当在接到申请的两个工作日内划转资金。
一次性表决：限定条件下的先行表决
去年上半年，长沙东方新城小区要维修大门。张晖回忆，小区共有1200户居民，当时物业公司为了找“双2/3”业主签名同意，费尽了脑筋，拖了很长一段时间，也没能找到足够的业主签名。最后物业公司只好自己出钱修好了大门。
而按照征求意见稿，以后碰到这种情况将有更简单的解决办法。征求意见稿的第二十二条提出“一次性表决模式”，将变单项临时表决为集中先行表决。“提前编制物业专项维修资金使用方案，并经过‘双2/3’以上业主同意后，授权业委会在一定额度、一定情形和一定期限内使用物业维修资金，可依据相关审批程序，直接使用物业专项维修资金，不需要业主再次表决。”张晖介绍。这种授权委托的方式把单个维修项目的业主临时表决变成了限制条件下的集中先行表决，可以有效解决签字难的情况。
征求意见稿对一次性表决模式的情况做了具体规定，要求必须是同一物业管理区域内全体业主受益;单项物业维修和更新、改造项目费用在一万元以下。一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。
据了解，“一次性表决模式”目前在全国尚属首创，此外张晖还透露，长沙目前正在试点电子表决，并有望在全市范围内推开。
5类紧急情况
1 电梯故障危及人身安全。
2 消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况。
3 屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重。
4 楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全。
5 其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。
9月18日报名听证
长沙市10月30日将对《长沙市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》举行立法听证会，并向社会公开征求立法意见、建议，欢迎社会各界人士踊跃报名参加立法听证会。报名时间为9月18日至10月12日(公休日休息)，报名电话为0731-84662185。记者赵晶 实习生邓旺强
相关条款
第十二条 业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当召开业主大会会议，就相关事项(见中缝)进行“双2/3”表决。
