张宏伟：土地市场“推地潮”相关思考
张宏伟
同策咨询研究部总监
8月27日下午，杭州市国土局一次性推出7宗土地，最终成交价合计54.38亿元，一举惊人。此外，北京、上海、广州等一线城市一些新城区域开始大规模推地，昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等二三线城市已经亮出大规模的推地计划，其他未公布城市推地的动作也明显增加。
思考一：政府该不该大规模推地？
政府一开始大规模推地，舆论一下子又盯上了土地财政这个话题，本来通过规模推地可以缓解当前土地供应偏紧的现状，从调控的角度来讲，也可以通过土地市场的供应来缓解未来1-2年甚至更长时间房价上涨的压力，但是，舆论又将矛头对准土地财政，这让当前的调控政策走势左右为难。
土地紧缺的时候呼吁政府增加土地供应，政府推地了又指责政府依赖土地财政，其实，这是一个不成熟的并且不负责任的舆论导向。
其实，现实一点考虑，当前短期内不可能用房产税代替土地财政，也没有其他任何其他有用的办法可以让政府解决市政配套等大量基础设施投资的资金，土地财政难以短期内改变。在土地财政难以短期内改变的市场背景下，我们更现实一点考虑的是，应该合理把控土地市场的供求关系，以便于调节和稳定未来1-2年甚至更长时间的房价，而不是不清楚是非，看到什么新鲜事就胡乱评论。
笔者认为，从土地市场角度及市场基本面角度而言，多方面因素确实需要政府在这个阶段大规模推地，具体而言：
第一、上半年出让计划完成率较低，需要通过下半年弥补。
8月27日，国土部公布，上半年全国住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成了全年住房供地计划29.6%；29日，国务院召开十一届全国人大常委会第二十八次会议，财政部部长谢旭人指出，今年前7个月，我国国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%。，因此，下半年将敦促地方加快住宅用地土地供应的步伐，9月份或将迎来全国土地成交高峰。
第二、缓解土地市场供应压力，合理把控土地市场的供求关系，以便于调节未来1-2年甚至更长时间的房价。
8月29日，国家发改委主任张平说，近期房地产市场房价反弹压力增加，“下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。”张平透露，下半年将加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。
其实，防止房价反弹，很重要的一个方法就是加大土地供应，防止由于土地供应计划落实不合理导致的未来房价潜在上涨的风险。因此，从这个角度来看，当前土地市场加大供应与地方政府推地的现象客观上有利于未来房价的中长期稳定。
第三、确实需要通过土地出让缓解当期地方政府土地财政的燃眉之急，维系当前市政基础设施、保障房、教育资金、农田水利等方面的基本资金开支。
思考二：“抢地潮”会来吗？
但是，政府下半年开始大规模推地，开发企业不一定有那么大的能力去“接盘”，下半年尤其是在市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下不会出现“抢地潮”。笔者认为，有以下四方面原因：
第一、市场“基本面”尚未完全回暖，开发企业投资意愿尚未有太大信心。
从国家统计局公布数据来看，2012年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小，但是，当前市场呈现出的是仅仅是狭义的市场成交量回暖，整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征，房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象并不一定说明市场基本面马上会有惊天大逆转，这个阶段开发企业扩大再投资意愿尚未有太大的信心。市场“基本面”是否真正意义回暖还有待市场成交量的持续回暖并且可以持续带动房地产投资等基本指标持续回升。
第二、现金流宽裕的以高周转企业和央企为主，大部分开发商的现金流还是比较紧，融资环境又不好。持有现金的企业拿地会比较谨慎，不一定会大规模出手拿地。
少数企业如高周转类型企业与央企相对资金比较充裕，持有现金比较多，但是，现金不一定完全投入到土地市场当中来，当前市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，开发企业还应该持有现金过冬，未雨绸缪，防止未来市场不确定性。
第三、从所推地块来看，尽管政府确实拿出来不少优质地块吸引开发企业过来投资，但是也有不少地块属于远郊或不是太好的地块，地块位置不是太好本身的属性决定了这些地块不可能吸引太多的开发企业关注，也就可能全部成交。
第四、有一定数量的地块只是现在公开信息，为了更好的吸引开发企业过来投资，并不一定完全在今年出让，信息公开说明不了什么实际问题，实际成交量多少才反应当地土地市场供应情况。
思考三：出手抄底还是等待时机？
综合以上分析，尽管在市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下不会出现“抢地潮”。但是，笔者认为，总的来看，行业发展经验也表明，在楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。
比如今年8月份以来，在上半年通过跑量已经持有不少现金的高周转类型企业，在土地市场相对还未完全回暖的市场背景下，及时出手“抄底”土地市场，一方面补仓充裕土地储备量，另外，在也通过快速消化当前项目获得现金与新增地块“换仓”谋求下一轮市场发展机会。
因此，对于企业来讲，把握好现在，没有来得及跑的企业，在2012年剩余的3个月里还有机会进行“复活”。在这个时间段内开发企业应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，错失这一轮相对较为便宜的土地市场拿地机会。换一句话说，楼市没有加时赛，在未来市场不会给任何一个企业一个理由让其可以重来一次，在当前，把握好当前的市场机会，就把控住了未来，否则，可能与机会失之交臂，落后于其他房企。
