张宏伟：沪强化去投资化调控 继续维持以价换量
张宏伟
同策咨询研究部总监
近日，上海市住房保障和房屋管理局下发《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》(以下简称《通知》)，明确要求区县房管部门、房地产交易中心在9月30日前完成住房限售政策执行情况检查，10月31日前完成商品住房预销售行为检查以及非居住商品房梳理，并上报市房管局。
《通知》检查内容包括住房限售政策执行情况检查，商品住房预销售行为检查，商场、办公楼、公寓式酒店等非居住商品房分割销售、售后包租等情况梳理。
无新政策，从“执行”层面再度强调从严
就《通知》内容而言，基本上是上海市刚刚发布的“沪六条”的延续执行，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，《通知》发布内容来看主要有两大特征：
第一、《通知》中并没有出台任何新的调控政策，总体上，仍然是就现有差别化住房信贷、税收和住房限售政策从“执行”层面再度强调从严，强调“去投资化”的楼市调控政策的执行力度，继续为首套房自住需求购房者争取更多的购房时间。
第二、强调严格实施差别化住房税收政策，从交易环节限制短期投资客投机客炒房的现象，稳定房价上涨的预期。
强化“去投资化”楼市调控，继续维持“以价换量”
《通知》的内容会对房地产市场带来哪些影响？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要体现在四方面：
第一、《通知》使楼市“去投资化”调控政策进一步走向常态化，进一步控制楼市投资投机性需求对于楼市的影响，这有可能导致楼市库存继续维持相对高位水平，继续使整个商品住宅市场维持“以价换量”的状态，确保年初上海市政府提出的房价控制目标“稳中有降”能够实现。
第二、政策的从严执行对于中高端楼市影响较大，从目前来看，中高端市场放量3-7月窗口期已经过去，中高端市场成交量有可能因此走低，有可能从结构上为整体楼市价格降温。
从成交结构变化情况来看，2012年4-6月由于高端楼盘降价等因素成交趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象，2012年6月份成交均价达到年内新高，达到24070元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均价也在高端市场放量的市场背景下达到22563元/平方米，并没有出现下调的趋势。因此，上海市本《通知》的发布一定程度上是控制这部分需求过多进入市场，也可以从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例，从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。
第三、政策的从严执行及差别化的税收政策对于继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。
由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求、刚需一族最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
第四、从房企角度来讲，未来也必须将更多的资金和土地资源投入到中小套型的项目供应上，改变未来房企炒作买涨不买跌对于市场乐观的预期
从政策面的走势来看，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，并且又强调从严执行，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。而之前温家宝总理也强调，继续抑制投资性投机性需求入市，坚持调控不动摇，也从政策面走势的角度再度定调。对于房企来讲，未来也必须将更多的资金和土地资源投入到中小套型的项目供应上，改变未来房企炒作买涨不买跌对于市场乐观的预期。
