张宏伟:万科沪上拿地“补仓” 抄底土地市场

提要:近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大。万科的销售月报显示,在刚刚过去的7月,公司分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目,对应万科权益的建筑面积约84万平方米,需支付地价款30.2亿元。

  8月30日,上海万科房地产有限公司以7.9亿元竞得松江国际生态商务区14号地块,楼板价5473元/平,溢价率9.27%。而刚刚不久前,其在虹桥商务区也拿下一商住综合地块。

  近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大。万科的销售月报显示,在刚刚过去的7月,公司分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目,对应万科权益的建筑面积约84万平方米,需支付地价款30.2亿元。

  近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大,与其土地储备去化周期下降有一定的关系,同策咨询研究中心数据显示,万科2011年土地储备与当年总的销售面积的比值已经降低为3.30,已经远低于近两年一直维持在4左右的水平,这意味着万科的土地储备只够其3.3年开发。而截至2012年上半年,万科销售金额625.4亿元,销售面积为602.5万平方米,而上半年万科新获取开发项目13个,对应万科权益规划建筑面积确只有174万平方米,拿地速度相对较慢。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,万科今年推货将集中在下半年,且仍将以中小户型为主,预计全年销售额将达到1400亿左右。如果没有及时的拿地补仓,万科将面临土地储备下降,后期发展动力不足的问题。

  在上半年通过高速周转已经持有不少先进的万科,在土地市场相对还未完全回暖的市场背景下,及时出手抄底土地市场,一方面补仓充裕土地储备量,另外,在也通过快速消化当前项目获得现金与新增地块“换仓”谋求下一轮市场发展机会。

  从土地市场近期发展状况来讲,也为万科等房企补仓、换仓抄底土地市场带来了新的市场机会。

  据笔者了解,继各地土地市场迎来推地高峰后,9月上海也迎来一轮推地热潮。截止8月30日,9月上海共有26幅经营性用地入市,土地总面积达97.34万平方米,创年内新高,起始出让金总额已经达到101.04亿元。这不仅仅给予万科沪上拿地补仓,抄底土地市场的机会,也使其他房企有了进军或者继续深耕上海市场的机会。

  此外,北京、上海、广州等一线城市一些新城区域开始大规模推地,昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等二三线城市已经亮出大规模的推地计划,其他未公布城市推地的动作也明显增加。地方政府大规模推地的行为,为万科等房企补仓、换仓抄底土地市场带来了新的市场机会。

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