张宏伟：山东首套房降首付 “刺激刚需”应鼓励
8月23日，山东召开全省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议。会议指出，山东省将继续落实对首套普通住房的税收、信贷优惠政策，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例、增加公积金贷款额度并延长还款年限，支持居民自住性购房需求，保持房地产市场稳定。
而之前，沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成，沈阳刚出了二成首付不久，广州也重申，首套房90平米以下最低可用两成首付。
从今年首套房“微调”政策层面变化情况来看，武汉、南京、南昌、沈阳、广州等城市近期上调公积金贷款余额上限，甚至武汉市出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法，笔者认为，这样的“刺激刚需”入市的政策也称不上“救市”，并且也是对于“自住需求”首套置业的者购房机会的保护。
首先，山东降低首付比例、及其他省市的公积金贷款首付两成定向“刺激刚需”入市政策并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主。
其次，山东降低首付比例、及其他省市的公积金贷款定向“刺激刚需”确实有利于首套置业者入市。山东降低首付比例、及其他省市上调公积金贷款上限、降低公积金首套房首付比例至两成，可以有更多的购房者利用低首付的机会以及公积金额度进行购房。
对于购房者来说，无论是公积金贷款购置首套房可以首付两成，还是山东降低首付比例，这将大大降低购房者入市的门槛，对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。这些政策这对于刚需来讲，应该可以刺激这部分需求入市购房，也是对于这部分购房者购房机会的保护。
至于山东降低首付比例、公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法也不是说不可以尝试，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，“刺激刚需”入市的方式是灵活多样的，最关键的不是我们否认这样的政策出台，而是在执行环节严格控制非刚需群体钻空子入市，也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。
此外，笔者认为，不仅仅公积金贷款在贷款额度及首套房首付比例上可以定向“刺激刚需”入市，商业贷款的信贷额度、首付比例上也可以出台定向宽松的措施，降低首套房首付比例定向“刺激刚需”入市。只要政策并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主，这些政策也都不为过。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年“限购”政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年下半年这个刚需的购房时间窗里应定向放宽，应该制定“差别化”的信贷政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。
当前，尽管当前银行已经给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者，在审批时间周期上也进一步缩短，但是，当前信贷政策对于首套房置业者仍然过于紧张，尤其是在首付比例上，各地首套首付3成个别地区首套房首付比例在4成以上首付“高门槛”的状态依然存在。笔者认为，对于首套房置业者各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上首付“高门槛”的状态。
从近期全国房地产市场成交量变化趋势来看，2012年5月楼市成交量回暖之后，各地降价幅度有所收窄，加之5月至今高端楼市集中放量，导致全国市场住宅均价6-7月连续两月上涨，这引起住建部等相关部门进一步强调政策进一步从严执行的预期，这对于后市成交量来讲又有一定的不确定性因素。后市整体市场成交量的不确定性导致仍然需要政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。
笔者认为，如果整体市场成交量持续低迷不振，有可能会有一些点式微调政策刺激自住需求入市，促使成交量回升，比如在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低首付比例来降低购房者入市的门槛。这样，就有可能使下半年楼市的成交量会出现一定程度的回升，以最终使今年商品住宅市场成交量达到基本和2011年持平和略高于去年市场成交水平的状态。
