杨遴杰：土地市场近期无忧 需忧改革
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
近期最引人关注的事情莫过于很多地方政府在加速推地。温州市政府近期一次性推出52宗共3220亩商住类用地，而前两年该市城区商住供地计划大致在1000-1500亩之间。北京仅八月份一个月推出的经营性用地面积占到了全年已推出总量的60%。同期武汉、上海、广州等地都传出类似的消息，地方政府近期加速向土地市场供应土地似乎成了较普遍的现象。
一般来说，由于各地土地年度供应计划出台普遍滞后，土地集中在下半年供应的现象在往年也较普遍，比如北京就经常在年中左右才公布供地计划，最晚甚至到过九月，要按计划供完土地就只好靠下半年几个月努力。但去年全国实际完成供地计划仅为62.34%，库中存量足够，土地供应计划晚出不构成下半年集中供地的原因。
有人认为主要是由于很多地方政府财政吃紧，甚至工资奖金都发不出，需要卖地来缓解资金紧张局面。应该说去年以来，整体经济形势趋缓，税收增长乏力；土地市场冷清，频现流拍和底价出让现象，地方土地出让金收入减少，确实出现地方财政窘迫现象。但是恰恰是由于土地出让冷淡引起的问题，靠加速推地怎么能解决呢？明显逻辑不通。
所以还是要加上一个外部条件——土地市场在逐步转暖。应该说从四月份以来，土地市场逐步出现一些回升的迹象，一些大企业拿地积极性在提高，区位条件较好的地块也出现了溢价，甚至较高比例的溢价。这时候的地方政府就像久旱逢甘露一般的喜悦，急急把库里存着的那点“余粮”都拿出来卖，希望各大房企能相中自己精心包装的地块。
这景象引起了一些警惕的眼光，一是觉得地方政府没有摆脱土地财政的惯性，还在依靠土地来解决自身资金问题；二是担心再出现四年前救市的波澜起伏，房地产市场从绝望冷清到量价狂飙短时间内就转换完成。确实如果再来这么一遭，对房地产市场甚至是中国经济的长期负面影响将是巨大的。
其实，这一次倒是不用那么担心。首先不要看各地短期内出台总数已经超过十万亿的各类地方投资项目，由于并非中央政府投资项目难以获得银行配套资金，加上前期贷款偿还情况不佳，土地市场冷清导致抵押物价值下跌，鼓吹出的投资项目难以实际获得资金支持，最终大多数都只能沦为挂在墙上的精美图画。项目落不下来，资金套不出来，房地产市场的暴涨就成了无源之水。
至于地方政府重祭土地财政大旗既是敏感人士的过度想象，也是某些地方政府的一厢情愿。看看政府当前卖地时那种能有所斩获的期盼姿态，和它占据垄断地位在过热市场时候挥斥方遒的豪迈比，说明在市场低迷期，供应者的行为表现都是弱者的样子。就像当年劳动力过剩时，劳务市场里那些希望能获得一个打工机会的进程务工人员一样，虽然今天地方政府是土地一级市场的唯一供应者，但是在没人买地的时候，为了卖出土地也是颇费心思。市场实在低迷的时候，通过勾地的方式，减少成本，提高命中率，溢价就基本不可期待。当市场稍微好转，就主动地来献宝。好象劳务市场来了一辆招工的车，小伙子们恨不得脱掉上衣把胳膊上的肌肉尽情展露出来。各地也会想着形势终于出现一点转机，其他地方政府也想快点推地，不由得都加快了自己的供地速度。
在限购的强制手段没有撤销前，前几个月的房地产市场回暖不过是降准、降息、首贷优惠、刺激经济消息等因素综合起来提前释放的真实需求。未来几个月随着经济形势并无实质好转和银行不良债务的不断攀升，房地产市场转向的可能性大增。对土地财政回潮、地方政府重新占据供地主导地位的担心，似乎在未来一段时间内都不应该成为太需要关注的事情。
所以，从并无实质性经济刺激行为、市场低迷并无根本好转的角度来看，最近土地市场的波动不需要过分关注，至少可说是当前无忧。但不能因为此时地方政府处于供地中的弱势就忘记了土地市场结构的改革。如果不能把地方政府作为土地市场的垄断地位趁此改掉，在未来房地产市场出现真正复苏之时，垄断带来的控制供应、提高价格、钱权交易等各种行为都会卷土重来，市场又平添了多重负面影响。最近广东的“三旧改造”，深圳的“城市更新”，其政策中都体现了原土地使用者自行开发的可能，如果能在征地制度改革中实现缩小征地范围的制度设计，破除政府垄断供地的格局会真实出现。这大概应该算是土地市场的真正顶层设计，也应该是对市场结构调整的真正值得期待之处。
