刘力博士：中国住宅产品发展之路
刘力博士
洲联集团五合国际总顾问 总建筑师、英国爱丁堡大学博士、清华大学硕士。八年的英国深造，具有超越于建筑设计的思想深度，在行业...
过去十几年，中国经济持续增长，城市建设迅猛发展，这些都推动了住宅产品开发的繁荣和进步，并取得了相当的成就。相应的，中国住宅的发展也进入越来越重要的关键节点。特别是近几年来，国家大力推行保障性住房建设，使之与住宅产品市场上的普通商品房、高端公寓、低密度住宅并存，形成了住宅产品市场结构和开发模式的多元化格局。但发展之路仍然充满很大的不确定性，市场力量与政府调控之间的博弈到如今已进入白热化时期，今后5到10年，中国住宅的发展方向和模式，既决定了未来住宅是否会进入健康的市场轨道，也在很大程度上影响中国城市化进程的成败。
一、中国适宜发展小城镇为载体的综合“郊区化”模式
与西方国家相比，中国也一直在强调城市化，普及城镇建设，将农村人口迁入城市，进行城市扩张。但其城市化的基础却比较薄弱，在中国大部分地区，汽车刚刚开始普及，很多城市功能还不完善。可以说城市化政策在中国的推进，建立在各种社会矛盾特别是人口和土地资源之间的矛盾基础上，尤其在大中城市，最突出的矛盾就是土地供应跟不上需求的步伐。
中国的城市化发展过于注重大城市，在投资力度和产业布局、资源优化等方面也过度倾斜，使我们在短短时间内重现了欧美发达国家当年城市病的一系列症状。所以，中国有必要转变城市发展的模式，在城市与城市之间，有目的、有次序的进行规划，选择合适的空间发展综合的功能型小城镇，而不是任由中心城市无限制的蔓延直到土地资源枯竭。
未来的5到10年，中国适宜发展以小城镇为载体的综合“郊区化”模式，打破固有的行政地域的桎梏，依托产业，打造一系列特色小城镇，包括科技小镇、创意小镇、教育文化小镇、旅游小镇等等。首先强调的重点是城市向郊区发展。大城市如果没有相应的土地供应支撑及解决内部交通的能力，就不可能任由城市蔓延发展。中国的郊区化应该是跳跃式的郊区化，城市之间要留有一定的距离，便于在城市和城市之间灵活的选择合理位置和区域进行小城镇建设。
中国的现状是城市和城市之间可待开发的空间原本很大，但由于原来当地农民自发、无序的开发，造成了土地资源的浪费，同时缺乏协调规划的村落，也不利于城市及村镇风貌的建设。所以今后应当把这些农村用地进行相对集中，结合经济发展及产业布局统一规划和建设，转变城郊农村用地脱离城市主体规划控制的现状。其次要重视综合发展和产业依托。在郊区城镇化发展过程中，除开发住宅产品外，还需政府或开发商为主导的产业配套及生活服务配套作为依托，发展一定规模的产业人口和常住人口，以减少不必要的交通成本上升。
这种自我相对完善、功能齐备的发展模式在旅游地产规划和发展中体现得比较多，以主题乐园、休闲度假、宗教文化等主题项目作为支撑，更适合小城镇开发。例如南非“迷城”就是成功案例之一，度假区本身地处偏僻的荒漠中央，因为引入了一些特色酒店、高尔夫、野生动物园、博彩等产业后快速发展了起来，目前整体已形成一个特色小城镇。
这方面，地处北京和天津之间的京津新城的开发建设就是非常好的案例，通过这一大盘开发，带动了整个区域的发展。由于前期开发中过分强调住宅建设曾经受到诟病，但随着后期引入中国金融证券后台服务园区、佛教文化园区、大学城等产业，综合小城镇已初见端倪。因此，已经有这样的大型开发商在替政府摸索经验和出路，政府应当顺势而为加以适当的引导和鼓励，在城市规划和开发过程中，提前配套和完善相应的城市功能，以避免造成“睡城”或“卧城”。
二、规划中国特色的半开放式街区
街区这一概念发端于欧美，是一组建筑物与周边或其中的广场、 街道、小公园、绿地等实体或空间的总称。在欧美国家的居住模式中，城市“街区”是相当重要的空间，甚至比住宅本身还重要。它们往往规模不大，尺度相近，是构成城市或村镇的基本细胞。一个居住区域是否有足够的人气，生活气氛是否浓厚，就看街区的设计是否成功。这是由于，一方面国外非常重视户外休闲活动，重视人与人之间的交流互动；另一方面，以北欧国家为代表的欧美发达国家各种社会保障体系相对健全，弱化了社会矛盾，不同阶层人群能和平互处。此外，欧洲等国家城市改造项目中的廉租房往往均匀散布于各中产阶级、中上阶层区域，突出一种自由、民主、开放的社区特色，鼓励不同的人群在一起和谐发展，也从政策层面促进了街区的开放性。
既然中国近年来强调建设和谐社会、宜居城市，那么对于城市及城镇居住区来说，采取街区模式是一种理想的空间载体之一。但与欧美不同的是，中国改革开放仅仅三十年，仍然存在着分配不公、阶层分化等剧烈的社会变动和不安定因素，人与人之间还有较大的心理隔阂。这就要求未来城市街区的设计要独具中国特色，参照欧美完全开放的街区模式，即使在改革开放前福利分房时代都不可能实现，何况在社会矛盾相对激化的今天。因此可采取半开放的模式，设计中要保留每个居住组团自身相对的独立性和私密性。
而规划中国特色的半开放街区模式主要体现在以下三个方面：首先是要充分保证街道、广场空间的完全开放性，并增加公共活动的空间与界面。缩小道路间距、增加道路密度，街区外围道路充分考虑路边停车，动态调节停车需求。组团内部也不必完全实现人车分流，在低密度住宅组团适当的人车混行完全可以接受。
其次是保证居住组团的合理规模以及私密性。占地10亩左右的街坊块是常见的适宜尺度，而内部私密性不一定要壁垒森严，视觉上允许通透，着重强调社区管理。通过有效管理，在居住组团内部要求是全封闭的，可以在街道上活动但是不太容易进入居住区。而这种组团要控制规模，保留尺度末端的封闭，而不是大面积的全封闭，从而保持街区的活力。三是提供充足的有关商业服务、文化娱乐、休闲健身等便民设施。商业配套强调相对独立，例如把传统的沿街底商模式经过集中和统一整理，形成相对独立、成组成团的服务区，以减少对居住空间的干扰。
相反，街心花园、绿地等景观选址则要适当注意分散，从而使商业由分散到集中，使绿地由集中到分散，把更多的不同形式的生活场景展现在街区层面。要达到这样的状态，归根结底还得取决于城市规划及管控的力度。总之，要根据小区道路的级别和空间尺度，按居住规模的大小分成不同的组团进行建设并向城市开放。
这种半开放的街区模式也适用于当前矛盾突出的城中村和城市边缘区村落。近年来这些社区治安状况的恶化、流动人口的无序业已成为突出的社会矛盾，很多村落不得已进行全面封闭管理。从城市建设角度来看，仿佛又回到了多年前的大院模式，并不是长久的建设和谐社区之道。把这些问题村落改造成为半开放式街区，必然是今后城市改造的重要发展方向之一。
三、住宅开发标准化和品牌的移植
今后，一线城市成熟的产品模块，包括各种新设计理念、新开发模式，甚至各种钻规范空子的操作及设计技巧将快速向三、四线城市移植。这是由于一方面，中国城市发展中比较滞后的三、四线城市，无论从城市规划、建筑设计规范和理念、户型设计乃至品牌营销等方面都会向北京、上海、广州等大都市看齐，这种现象最直接的结果就是导致未来几年中小城市风貌快速同化。另一方面在一线城市，由于土地供应量极度萎缩，新开发的项目明显不够，新的创意和设计理念落地生根的机会将越来越少。这都导致未来5到10年，住宅产品模式的创新需求很小，而模仿、复制的需求更大。即便仍有新的产品模式和概念研发出来，由于缺乏实践的机会，也只能停留于理论阶段。
这其中，一些大的品牌开发商如绿城、万科等也起到了推波助澜的作用，他们将品牌在全国各城市进行复制，并很快取得了成效。不仅老百姓接受，甚至规划、建设部门也愿意到一线城市考察和学习其模式，于是无论从市场需求还是政府导向都造成了同城化现象日益普遍。这也是政府推广标准化的负面影响之一，建筑产品风貌求同存异，限制了百花齐放的局面。最终标准化提的越多，城市的差别就越小。
而在设计水平和营销理念范畴，中国经过短短二十年的发展，在国内外设计、物业管理、开发企业的共同参与下，与国外几乎同步。最大、最主要的差距仍在于施工和材料设备环节。因此住宅开发中，真正可以取得明显提升的方面，在于将建筑技术的创新研究成果，运用于施工、材料设备等环节。这样，即使我们还将会在若干年内看见各种成熟产品模块在全国各地广泛复制、移植，但内在品质也会逐渐提升。
四、政策调控带来产品开发模式变化
目前，国内房地产市场已经出现很多变相的住宅产品。这种变相有两个层面：一种是产权层面的改变。以前买居住产品，有产权是第一位的。但是现在这种概念在逐渐改变，比如有开发商大力推出的老年住宅，很大一部分是没有产权而只有使用权的。如轮转式老年住宅，可用于居住，理论上也可以用来投资，但自住是主要诉求。购买者可以在开发商不同城市开发的项目中通过预先申请自由选择居住地，得到不同的居住体验，某种程度上类似高尔夫会员卡。这种满足新概念居住需求的非常规住宅产品是为适应新的政策模式，有其潜在的消费需求，也创造了一种全新的生活方式，在未来会越来越多，甚至可能有很大的市场。
另外一种是有产权的公寓类或办公类产品，产权属性不是住宅，建筑外观公建化、精装修、星级配套服务、单元面积小而灵活是这类产品的典型特征。这种“类住宅”产品前些年在营销层面尽量往住宅方向靠，而今反过来尽量往公建方向靠，这也与政策调控有很高的关联度，是开发商研究政策也是适应政策的结果。而如何按照政策的调控要求去做，对政策的适应性和政策周期的长短，都极大的影响着产品的设计。政策在变化，市场也在改变，不仅要迎合消费者的需求，也要适应政策的变化。现在，这种公寓类或办公类产品的销量很好，且由于规划设计难度小于住宅，规避了好多住宅规范限制，如日照时间、厨房、卫生间等。
五、未来住宅产品类型进一步细分
今后的住宅市场，产品和开发商会形成一一对应的关系，看到产品就能想到其开发商，如玫瑰园、绿城等，这是大多数企业将选择的发展道路，同时这也将导致今后的住宅市场在类型化挖掘方面产生更多变化。比如住宅市场的细分，涉及到住宅的许多衍生产品，如度假村、酒店式公寓、私人会所甚至私家酒店等，这些衍生产品可能随着社会发展会越来越多，并出现一些比较专业化的开发企业或投资企业。
此外未来一段时间，更多掌握稀缺土地资源的产品会出现在住宅市场。如滨海地区地产项目，此前海岸线属于本地资源，开发商立足当地市场，开发、销售非常便利且具有地域特点。而现在，随着城市化的快速发展和国内外人口流动的频繁，某些特定的城市已不只属于当地，全国化的开发模式已成为一种趋势。一些中小城市只要有足够吸引人的稀缺资源，都可以延伸到面向全国甚至国外市场，更多开发商会投入相当的精力和财力，主动挖掘城市中的优势土地资源，打造高端、特色化的产品。
六、居住空间模式改变带来生活品质的提升
生活方式的变化是一个社会学研究的范畴，产生影响的主要因素包括居住行为心理、社会阶层分化、主流社会文化意识等。从改革开放到今天，我们每个人自身的居住体会尤为明显，其中直接的感受是，生活与工作、休闲、娱乐之间的界限以及时时间分配比例的改变最为突出。居住空间模式一直在随着社会的发展而改变，永远不会存在一种定型的状态。但相对成熟稳定的居住空间模式或许会在一定时间段内出现，而且这种时间段会越来越短，这种趋势也会与科技工业文明的变迁速度密切相关。
如果谈到未来居住空间的发展趋势，我们可以充分展开联想，地下空间居住模式、海上飘浮城市居住模式、外太空及外星居住模式都有可能，并且其中一些专项科研已经展开并取得一定的成果。因此从宏观层面来看，人类只要还存在，那么其关于居住空间的研究设计及建造就永远不会止步。
所以，我们只针对今后5到10年的居住模式进行展望也更实际一些。不同的居住模式会导致核心居住空间的变化和转移：传统四合院里正房和中间庭院是核心空间，其卫生间甚至算不上正式独立的空间；改革开放初期统建苏式宿舍楼，卧室毫无疑问是核心空间，厨房在走廊、卫生间公用；早期单元住宅，即便已有独立的厨房、卫生间，卧室仍占据主导地位；改革开放后商品房的大量出现，使客厅成为居住的中心，而且在一段时间内随着沙发、电视等家俱尺度的改变而相应的扩大。这个过程中，厨房、卫生间等传统次要空间的地位逐渐受到更多的重视
目前来看，今后一段时间的居住产品开发会围绕5个中心空间展开。这些空间分两类：一种是直观部分，这些空间既有功能性，又具备展示性，包括厨房、卫生间、休闲空间。随着社会的发展，人们对休闲品质的要求越来越高，同时生活节奏和生活模式也有了更多变化，这些都将使厨房、卫生间、休闲空间等更容易引起人们重视。
比如厨房越来越开放，人们把更多的资金投入到个性化设计、工厂化生产的各种台柜上来，操作空间与就餐空间融为一体。卫生间设备种类及功能也趋于多样和复杂化，从三件套、四件套到多件套，甚至在卫生间里加入健身、读书、听音乐等功能。包含客厅在内的休闲空间也成为多功能的综合空间，像以前大家都喜欢围在一起看电视，这是家人主要的交流和娱乐活动，但是发展到以后，传统的电视以及因此而生的电视墙很可能会被淘汰。取而代之的是一些轻松在家办公兼娱乐的休闲空间。适应于不同的需要，其功能会越来越开放和包容，甚至变成完全替代客厅的主要生活空间。
另一种是外表看不到但有着明确功能性的非直观空间，如储藏间、设备管道空间等。储藏空间的设计可能需要分散，每个物品都有自己适合的位置。比如有独立的储衣间、鞋柜、杂物间、壁柜、吊柜等等。其次是设备和管道空间的集成化。集成化最大的优势是保障安全与使用便捷，尽量减少左邻右舍之间的互相干扰。但是需要注意的是，集成化只是一种模式，不可能大而全，包罗万象，死板而扼杀个性。储藏与设备管道空间的专门化设计，提高了住宅空间的使用率，也为其他空间布局的灵活性创造了条件。
在这里，我们没有提到卧室、客厅这样的空间，因为客厅和卧室是传统住宅最基本的空间，是衡量居住品质的重要指标，特别是改革开放后客厅和卧室的尺度越来越大，也标志着人们居住品质的提升。但是客厅、卧室的发展由于优先受到重视，已经趋于稳定成熟，而且其功能确定性更强，在今后住宅空间设计中，发展潜力不会很大。反而是上述提到的5个空间，更具备可设计、可创新的潜力，也最有可能让我们的居住空间有更多的丰富性和灵活性。
如果以十年为一个阶段，那么未来的十年，是中国房地产真正发展的第三个十年。比作人生的话，十年之后正值而立，离不惑，知天命还有很长的一段路要走。之前的二十年，中国房地产前进的步伐太快了，甚至是步履蹒跚。在政策干预下，今后十年，是思考的十年，是沉淀的十年，也是在痛苦中寻找新的突破的十年。展望未来这十年，我们可以预见中国的城市化进程不会由于城乡二元结构的社会矛盾而减缓，也不怀疑老百姓在保障房与商品房分流中实现“住者有其居”的梦想。唯一我们不可以预见的是，市场竞争的优胜劣汰，设计理念的百花齐放，技术设备的更新换代，居住品质的全面提升。这些业内关注的焦点会否淹没在主调为“调控”的政策和舆论的滚滚洪流之中。
因此我们更期望，十年之后的而立之年，会成为中国房地产发展进程的一个拐点，是一个基于完全开放，自由、平等、公正的平台上的全新的开始。
