新浪乐居讯(编辑 蔡倩) 限购一年多，佛山楼市首当其冲影响最大的就是高端别墅市场。根据统计，限购后，作为别墅聚集的三水市场别墅有6-7个月成交量为零，别墅楼盘一度门庭冷落，有部分别墅甚至封盘待售，“双限”让三水别墅市场完全进入寒冬。然而近段时间这种情况却有些转变，三四月佛山楼市迎来小阳春，得益于市场回暖三水别墅成交量也开始有所上扬。别墅市场走向如何？楼价还会否调整？近日，新浪乐居独家对话了德宝地产总经理郑太雷，听听他如何解读市场？

　　"双限"是三水别墅最大困境 不违规前提下大胆让利

　　在三水，除了“限购”之外，还有“限价”。“三水房管局备案登记的单价不能超过13000元，这对我们开发商来说是一件很纠结的事情。”郑太雷说，“我们的意向客户大多是有资金但无资格购买。”他还表示，除此之外，实体经济的疲软所造成的买家荷包不够“鼓”也是别墅遇冷的原因之一。

　　据了解，一季度三水区的住宅批准预售面积为37万㎡，但实际成交量仅为6.28万㎡，较同期下滑了近80%。3月份三水区别墅成交量仅有7套，其中有4套成交量属于山水龙盘。“现在别墅实在是太难卖了！”郑太雷感慨道。为了在困境中打开局面，山水龙盘在不违反调控大原则前提下进行了大胆地让利。“对于那些真心想买山水龙盘的客户，我们会用免除一定额度的首期或者缓期交付首期的方法，事实证明这种方法目前也确实有效地刺激了一些客户购买。”

　　除此之外，郑太雷还表示，以往山水龙盘的客户群体大多是南海、大沥、西樵等镇街，今年要力求挖掘本区域的客户群体。“今年，我们会更多地在线下做高端名流联谊活动来带动别墅销售。”

　　别墅赠送面积达100% 规划洋房针对刚需

　　郑太雷介绍，山水龙盘目前在售主力户型为260-290㎡,均价在19000-28000元/㎡，最大特点在于赠送面积比例大：阳台、花园、地下室的赠送面积几乎达到100%。其中290㎡建筑面积的别墅的实用面积达到近600㎡，折后均价为12000-13000元。

　　在沙盘上还能看到一部分高层洋房产品尚未开发。据了解，这一批洋房将于今年下半年开始动工，预计明年下半年推出市场。郑太雷表示，在项目原规划当中，有70%的比例为洋房产品，而在这70%里又有70%的比例是针对刚需客户。

　　谈及近段时间楼市成交量有所上扬，郑太雷表示，“龙年有相当一大批80后结婚，这成为了一个置业契机。加之春节后还积压了一大批刚需客户，在经历过三、四月小阳春之后就选择在五一出手了。但这并不能代表楼市就有所回暖！开发商下半年去化压力非常大，大部分货量或会积压在金九银十爆发。”

　　楼价还会有10-15%的调整空间  本地房企大多数“差钱”

　　五一佛山楼市交了一份还算满意的答卷，后五一楼市何去何从？楼价还会否有所调整？对此，郑太雷认为，从今年整体大环境来评估，楼价还会有所下调。“前提基调肯定是企稳的。但从今年的通货膨胀情况来看，楼价或将有10%-15%不定的下调空间。”

　　“这几年拿地的成本很高，再加上市政建设、园林打造、税费等成本，这些已经要占据楼价的6成以上，这还是保守估计的。” 郑太雷表示，调控到今天，开发商的利润其实已经是比较合理的。

　　佛山限购令实施已经一年多，开发商的处境已远不如表面上看起来的那样风光自在。纷纷扰扰为项目，苍苍茫茫还是为项目。郑太雷坦言，“今年才算是真正进入楼市严冬。从各地的新政夭折案例来看，中央对房地产市场的调控是绝不会放松的。作为开发商，今年更多的是希望快速去化以换取更多的现金流。”对房产开发企业而言资金链是生命线，佛山本土房企缺钱吗？对此，郑太雷就个人所了解的情况表态，“除了央企和资金实力非常雄厚的开发商外，本地的开发商都是比较“差钱儿”的。”