(记者 赖汀雨)“4月15日，位于浦东周浦的御沁园楼盘开盘当日首推的175套联排别墅遇哄抢，签约数近130套。一举摘得4月至今别墅类物业成交面积的头把交椅。

　　‘御沁园以低价入市，开始倒逼周康板块整体价格下行。’业内人士指出，同区域相似类别的项目将会受到一定程度冲击，一二手房市场的房价均有望出现下调。”

　　低价是热销主因

　　上述热销楼盘为李嘉诚旗下的香港地产公司和记黄埔开发。网上房地产数据显示，该盘网上最低报价为25000元/平方米，最高报价为32100元/平方米。首批房源的总销售面积为33522.55平方米。截至5月7日，网上房地产显示，该项目已成交137套。

　　和记黄埔上海公司市场部主任袁晓沁透露，此次推出的175套联排别墅中有6套样板房，余下的169套房源目前已经基本被预定完。

　　对于短期内超高的签约量，业内有传言称，和记黄埔的御沁园项目与当初上海紫园一样，是由基金介入造成的，属于企业融资行为。对此，袁晓沁明确表示，御沁园热销完全是市场反应，不存在变相融资的情况。

　　“价格是项目热销的根本原因。”盛世太平投资管理有限公司总经理陈立民告诉记者，就现在的市场而言，限购政策的作用力极强，大部分拥有购房能力的人群已经失去了购买资格，需求端大幅度萎缩，这样一来，率先“跳水”降价的开发商的优势就越加明显。

　　另一方面，销售向来比较严谨的和记黄埔，在如今的市场下，也不得不采用和中介合作的方式进行销售，其中，中原、汉宇均有参与。

　　“这批房子成交均价集中在21000－23000元/平方米之间，剩下了30多套主要是价格较高，要27000－28000元/平方米。”据悉，价格低的主要是一些长联排，贵的则是一些位置比较好的，或者是联排边套。一位参与分销的中介公司负责人向记者透露，“现在这个价格比市场预期低了不少，之前我们内部都觉得最低是应该25000元/平方米起。”

　　相比这一价格，就在附近的绿地梧桐院联排别墅在去年开盘，则要卖到30000元/平方米。旁边的明天华城则为公寓楼盘，区域内联排别墅属于稀缺产品。

　　本地购买力占八成

　　早报记者前往御沁园现场探盘后了解到，这批联排别墅户型面积在168－237平方米之间，三层设置，带地下室和顶层露台。地下室面积在66－89平方米之间，顶层为露台。“这房子突出优势应该是户型的设计，实用性比较强，168平方米做到了四房。”现场销售人员向记者介绍，这批房源最低的每套在350万元左右，200平方米以上的户型总价多为400万－500万元。

　　购买人群方面，记者发现，本地改善型消费者占据较大比重。其中，一位前来购房的陈女士告诉记者，自去年开始就在关注这个项目，当初市场传出消息，说该项目可能卖到50000元/平方米，这已经超出了其承受范围，随后，和记黄埔对外宣称，售价将在30000-35000元/平方米，属于可接受范围。项目开盘后，24000-26000元/平方米的价格促使其快速认购。“我原本的住处离这个项目不远，对这片区域的生活方式十分熟悉，买别墅产品也是为了能在原有的生活基础上有所改善，之前的不少邻居都有购买这个项目的打算，我是觉得没必要再等，有需求就买好了，所以要比他们早点出手。”陈女士称。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡向记者透露，周康板块内的项目基本是由本地居民认购的，占到近八成，

　　浦东其他区域前来置业的消费者也有不少，但占比远远低于本地居民，大概仅占到两成。

　　倒逼周边项目降价

　　和记黄埔对御沁园的定价可谓直贴市场底部，24000-26000元/平方米的均价相比去年年底30000－35000元/平方米的对外报价要低出近三成。且比同区域普通公寓价格仅高出2000-3000元。

　　此价格对同区域项目带来了不小的压力。

　　记者在实地探盘过程中了解到，与御沁园相邻两公里的莫奈庄园受影响巨大，现阶段，购买莫奈庄园可获得9.5折，折算后的均价在33000元/平方米，比御沁园要高出不少。在场不少购房者将御沁园与莫奈庄园进行对比，并向销售人员询问是否会有更多降价。

　　“项目不存在降价的可能。”莫奈庄园项目总经理李文言告诉记者，周康板块正处上升阶段，且从长期来看，高端物业的前景依然乐观，目前的定价已属合理，此外，御沁园项目也基本售罄。

　　虽然李文言强调对莫奈庄园项目有充分的信心，但项目的市场去化情况实属艰难，同策研究中心数据显示，项目于4月29日开盘入市，至今仍未出现成交。

　　同策咨询第四区研究总监王巍立明确表示，“御沁园的价格对于浦东航头、新场乃至惠南板块的联排别墅产品都将形成市场价格压力，后续三大板块别墅供应量较大的项目难免会调整价格以作应对。”

　　佑威机构执行董事黄志坚也坦言，和黄作为品牌名企，此次开卖的御沁园售价明显低于预期，属于明显的低开。此外，和黄向来对市场的把握都比较准，表明和黄也在顺应时势，相信会对其他开发企业有所启迪。

　　事实上，从御沁园开盘至今(截至5月7日)，已过去三周，御沁园低价入市所产生的连锁反应在周康板块已有所体现。

　　率先受到影响的是同区域的二手房市场，已有房源做出5%~10%的价格调整。

　　21世纪不动产上海锐丰康桥一店置业顾问邓思银表示，近期大型经济别墅社区康桥半岛的部分房源成交价有所下降，较今年一季度约降5%。主要降价户型集中在双拼别墅，面积在170-220平方米，总价在400万元上下。“这样的双拼别墅之前要440万-450万元，但是近期成交价多在420万元左右。”

　　施宏叡称，从中介门店的反馈情况来看，御沁园的低价入市并带来热销影响力巨大，因为，周浦板块内联排别墅的均价为30000-32000元/平方米，相比御沁园实际成交价格要高出不少，令购房者看到了一定的降价空间，同时，和记黄埔作为品牌房企，有足够的市场借鉴作用，能够倒逼所属区域房价快速进入下行通道。目前，周浦的二手房市场中已有业主调整了手中房源的挂牌价，议价空间达到10%左右，项目类型基本上以别墅类为主。