高端对话：中国房地产市场发展与金融创新
主持人： 上海易居股份有限公司董事长张永岳
对话嘉宾：
华远地产股份有限公司董事长任志强
旭辉集团董事长林钟
复地集团副总裁殷嵘
上海城开集团总裁倪建达
新城控股集团执行董事谭为民
江苏中南建设集团股份有限公司商务副总朱永升
诺亚财富总裁汪静波
海尔集团大客户副总经理丁俊腾
论坛现场
张永岳：本次论坛的主题是中国房地产市场发展与金融创新。在当前的宏观调控下，房地产市场经历了一场深刻的变法，可能是过去几年来所没有的。处于这种情况下，我想在这个过程中，从各个不同的角度都可以有所评论，特别是对市场的走势，对我们政策调整的一个取向。
我们这次论坛尽可能形成一个比较聚集的焦点，这个焦点是什么呢?就是金融创新。
大家都知道此前的会议上， 500强颁奖之后top50发起了一个地产基金，这种地产基金、这样的金融创新，在我们整个房地产市场中会起到什么样的作用，对我们企业又有什么样的推动意义?
从经济学的角度来看，无论是市场的健康发展，还是企业的发展，都离不开一个根本点，这个就是钱。所以，我们说钱也是企业的生命线，是市场活跃的基础。
那么，从市场发展到金融创新，构成了我们主题论坛的一个主要话题。请倪总谈谈他对这些问题的理解。
倪建达：房地产行业要多和金融在一起
倪建达：感谢主办方给我们提供了一个分享的机会。我来自于上海城开，在行业内做了很多年，一直在百强企业里面徘徊，说明我们这个行业还是有很大的空间。前几年有人说我们的房地产业绑架了中国的经济，总觉得房地产行业很强势，想绑架谁就绑架谁，我们说风水轮流转，一转就到了2010年的宏观调控，尽管今天发布的500强大家感觉都很好，但是房价的问题说到底是一个金融的问题。
从今天这个问题来看，是金融业绑架了房地产，所以，金融业的创新，对我们这个行业的发展非常的重要。前一个阶段，或者说前一个十年，我们的行业是一个黄金十年，现在这个行业进入到调控后的房地产行业，有人说是白银十年，也就人说是一个不确定的十年，当然也有人说，可能是我们未来重新调整以后，重新再出发的十年。不管是怎么说，我觉得未来的房地产业一定会改变他的发展模式，更多地与金融在一起。
当我们的行业发展到一定程度的时候，现在不管是境内的a股还是香港的h股，不管是红筹还是内资的港股，融资都有问题，我们是依靠行业的力量在金融创新方面和产业发展方面有更大的关系，今后做地产的人要更多的关注金融的发展，也希望更多的金融行业的专家、企业家跟我们共同发展，因为这是非常重要的一个事情。未来的十年不管是怎样的十年，我想以前的经营模式和盈利发展模式会有更多的创新，在未来的模式创新上，关于房地产的模式创新应该有一个非常重要的就是房地产行业的发展和金融工具的使用，非常重要。
张永岳：倪总为我们主题论坛做了一个很好的组织性的演讲，尽管很短。他从宏观层面上把房地产和金融本身紧密地联合在了一起。他谈到企业的发展要有金融的支持，但是今天资金的支持不是简单就可以，必须跟资源紧密结合在一起。
林中：要积极探索基金和信托的模式
接下来要谈的林中先生，他的企业从福建厦门做到上海，也是一个全国性的公司，近十几年来，他的企业不断提升企业文化，在房地产金融方面也发展的很好，有很多很好的经验和想法，下面请他为大家介绍一下。
林中：刚才提到未来房地产只有两种类型，一类是金融地产，一类是地产金融，这在不久的将来可能会实现。因为随着中国房地产开发高潮的结束，我们将迎来另一个十年的发展。
房地产行业发生了很多的变化，其中一条就是房地产行业资金密集型的特征越来越明显。随着这个城市的发展，随着土地招拍挂政策的不断完善，一般中小企业进入房地产行业的第一道门槛就是资金。
在过去的十年，大部分的开发商都是以住宅开发为主，而且都是以销售为主，这种模式是一个高周转的开发模式，随着未来十年商业地产、产业地产在开发比重当中的逐步提升，它们要得到大量的发展就离不开金融的支持。因为这种可开发的模式并不是一种高周转的模式，而完全是一个持有收益的模式，这种模式的发展，离不开金融的支持。
但是，目前在国内我们的开发商还是说金融工具比较少，能使用的金融工具比较少，这两年比较活跃的一个是信托，一个是房地产基金，相比打通国内、国外整个市场来说，国内可用的东西比较少，在香港，你要征发连夜做审计，要发债。但是，在国内的夹层公司，资产平台化的品种还是比较少，未来要实现房地产长期的发展，不应该只是住宅，住宅只是房地产行业的一个部分，大量发展商业地产、旅游地产、产业地产，都离不开金融的支持。
所以，目前我们也只能利用现有的一些平台工具，积极探索基金的模式和信托的模式，为未来结合金融创新，实现企业向地产金融型的企业转型做好准备。
汪静波：2012年是房地产真正的元年
张永岳：刚才林总代表了很多房地产企业的呼声，也就是说今天我们不仅需要资金的支持，而且我们更多的需要金融方面的创新，我们企业的发展在宏观调控的情况下发展这几方面必须要有所创新，这个需要时间共同经营，本次论坛唯一的一位女士是诺亚财富的总裁汪静波女士，诺亚财富是不是会成为今天很多房地产企业的“诺亚方舟”?请汪总跟大家解答一下。
汪静波：我不敢说会成为“诺亚方舟”，但是我们确实对这个有一些思考，房地产是一个资金需求非常大的行业，我曾经听说过一个小故事，两个同学大学毕业，一个进入奔驰公司做了行政总裁，另一个是温州人，他回到家乡创业。十年以后，这个奔驰公司的同学继续做着行政总裁，但是创业的这个人事业风生水起。
过去大家的选择都是银行信贷，很多公司不愿意牺牲他的股权，让大家共享他的收益。在2011年及2012年，我觉得是房地产业真正的起始的元年。如果没有宏观调控就不会思考创新，不会考虑新的来源，怎么样把地产做成轻资产的公司。所以我觉得现在是一个非常好的做房地产金融的时期，而真正的转型就是如何摆脱完全是银行信贷支持的产业，最终变成地产基金支持的行业。
我们愿意分享收益，同时也要有自己的核心竞争力，所以我觉得要做高品位的管理，有品位的开发商做好的产品，同时也可以通过地产基金规避关联交易。很多地产公司第一想到的就是关联交易，所以我认为地产金融发展是一个学习的过程。
未来地产基金是不是由房地产主导还没有确定，因为格局尚不是非常清晰。现在pe已经如火如荼，也带动了美国高科技的发展及未来生物医药等的发展。我最近解除了很多pe投资人，他们有50%的时间看房地产基金，我们也调研了很多企业，35%都是地产基金。但是，未来地产基金是不是由房地产主导，还不一定。这也是我们和周总想讨论的，怎么样把这个top50的房地产公司集合起来做一个大的基金。大家可以规避关联交易，我们的基金本身又有非常成熟的投资理念，知道如何筛选项目，同时又理解房地产行业，理解金融，在这个过程中，也许可能会引发一个中国最好的典型的房地产金融资产管理公司的诞生。
殷嵘：复地将一如既往积极投入到金融创新中
张永岳：汪总谈到了当前正是发展地产金融最好的时机。有的企业可能面临资金断链的风险，但是突破陈规，进行金融创新，可能使其变成一个转机，我们希望top50能够打造房地产产业的诺亚方舟。下面有请殷嵘先生谈谈他的观点。
殷嵘：我是来自复地集团的殷嵘。复地除了立足于房地产产业的开发之外，还从事了房地产投资。复地集团是从01年以后正式确定下了“开发加投资”的模式。这个模式是定位于未来房地产开发与投资的一种结构和模式，同时也依托复地集团多方面的资源，打造金融产业板块这些技术服务。
在主办方提供的报告中我注意到一个数字，500强企业的销售规模大概是20000多亿，约占去年全国总销售额的40%。评选出的500强企业，基本上涵盖了大部分国内主流的开发商，这样的集中度其实还算不上太高。在未来的发展当中，再靠单方面的土地运作，是不行的。那么，未来城市规模已经不可能再无限制的拓展下去，未来国家的土地的稀缺性也决定了土地供应不会再像以前一样。未来房地产行业的扩张，应当靠金融投入来实现的兼并，或者实现资源整合。
那么，结合top50基金未来的优势，复地非常高兴受邀加入，希望能够加入top50基金未来的合作模式，也希望通过强强联手，实现合作共赢。谈到和top50之间的基金合作，实际上很多年之前复地已经跟国内的top50的成员，比如和万科集团已经有过相关的合作，而且我们事实上是共同开发项目，共同输入人力、财力等因素。我们是非常看好top50这种合作共赢的模式，谢谢。
丁俊腾：海尔根据市场变化已推出新举措
张永岳：谢谢殷总，今天很遗憾我们不能过多的对话，因为还有另一个论坛。但是我们下面还有几位，特别最重量级的，知名度最高的任总，作为最后给我们做总结发言。另外还有两位老总，先请我们海尔集团的丁俊腾先生，就今天讲的主题，有什么见地。
丁俊腾：海尔集团也有地产，刚刚各位老总讲到了关于融资的问题。其中汪总讲的很清楚，我们要有融资，要把自己的产品做好，获得更多投资商的肯定。但今天我还是主要谈一谈海尔能够为房地产行业提供哪些产品。
海尔从去年下半年开始成立大客户部，专门为房地产行业服务。自从房地产的调控政策实施以来，整个行业出现了很大的变化。根据各个客户不同的需求，我们做了几个方面的调整。首先，海尔的品牌更丰富化。原来我们只是有世界第一白点电器品牌——海尔，但现在我们也还拥有了一个中国自己的高端电器品牌——卡萨帝。我们的品牌能够为地产商不同定位、不同档次的项目提供配套品牌产品。
第二，我们拥有一个非常全的产品生产线。从燃气热水器到电热水器，包从冰箱、洗衣机到厨房电器、空调等等，全系列的产品，包括黑电电视、计算机，我们都能够提供全线的成套解决方案。
第三，就是我们解决方案的竞争力。我们根据不同的客户，不同的需求，整合了全球的资源。目前来说有如下几个解决方案：首先是专业的热水解决方案，就是空调节能解决方案，还有一个专业清洁方案、正比厨房解决方案、商业综合题解决方案、联合能源解决方案、集中集热的解决方案等等，我们不同的方案可以满足不同客户的需求。
另外服务上我们也具有很大的优势。海尔成立了专业的大客户服务团队，在整个营销网络的基础上为各位房地产提供好的服务，与各位房地产商一起渡过难关，谢谢大家。
谭为民：调控催生创新
张永岳：谢谢丁总，尽管他没有直接的讲到地产金融方面的问题，但一个简短的发言给我们介绍了海尔的动态、品牌的拓展、国际化的推进。在这个过程中，海尔地产也在发展，在此也希望海尔地产为地产业作出应有的贡献。下面请新城地产总裁谭为民先生谈谈他的看法。
谭为民：因为调控催生创新。金融管制肯定会持续的存在，所以创新既是我们主动的选择，也是我们被动的选择。第二个层面，创新的空间非常大。第一，中国的财富阶层的崛起从最近五年到未来十年，可能会呈几何倍数增长。第二，中国的货币的过量发行，还将继续不会发生变化。第三，房地产行业的金融创新其实过去几年一直在进行中。一是项目层面的金融创新，新城地产从03年开始做信托，到现在已经有七八年了，过去几年，信托可能是第一位的创新的融资手段。那么，境外的房地产基金在08年以前是主流的，非常风光的。但08年后，境外的房地产基金大部分都退出了。从2009年开始，境内的基金崛起。但整体的合作总体来讲还是比较粗浅的和简单的。二是我们现在正在饯行和努力的是公司层面的金融创新，是调整公司的资产负债结构。还有一点是改变我们的合作理念，真正引进的这个基金。如果在金融领域上讲，对于基金投资者，他是一种非法投资，也就是说，他和企业、和企业的产品是密切相关的。所以，我觉得top50就是希望选择一些有特色的，有个性的公司进行金融产品的创新。未来这个行业可能还会进入第三个层次——行业性的金融创新产品。我们现在努力做的是第二个阶段的市场，我们公司新城控股，应当说以前一直也在默默的做这些事情，现在我们也想在第二阶段寻求一些创新和突破，也愿意和同行进行一些合作。
任志强：创新就是和政府合法的对着干
张永岳：地产金融的创新是必要的，也是紧迫的。地产创新是有巨大空间的，今天top50地产基金的50位，就是一个地产金融的创新，我们希望能够共同推进。下面请任志强任总——中国房地产界最著名的人士之一，为今天的论坛做一个很好的总结。
任志强：谢谢各位，大家都在讨论创新问题，什么是创新?有人说是走别人没走过的路。那么，也就是说，政府不让干的，你得找一条想办法能干的路，毛大庆说面对宏观调控要知难而上，实际上是告诉大家要跟政策对着干。不对着干，政府让你干嘛你就干嘛，还有什么创新?新不就是对着干吗?对着干得有一个办法，得弄成一个合法的对着干，要不合法，就是唯物论了。怎么样合法的对着干，就得想一个能适合当前政策，又能有合法的依据的对着干。我们可以好好想想，03年的时候温总理说，要防止投资过热，禁止投资，那么对着干，就是你那时候加大投资。06年大家都盖大房子，小房子没人盖，所以盖小房子赚了。到07年，政府说盖小房子——保障性住房，那时候你可以考虑盖子大房子，因为大家都盖小房子，你盖大房子，肯定是你占便宜。到09年政府说刺激政策的时候，你那时候就应该少买地，刺激政策的时候地价太高，所以你只要跟政府对着干你就发财了。
现在总理又说房价要回归到合理价位，什么叫合理价位?跟着降低就合理吗?但是你怎么样找到一个合理的呢，总理说要和收入相匹配，全世界都是这样，但是中国的收入匹配不了。总理还说要改革现有的政策，解决国民收入分配的问题，说明国民收入的问题很大，连国民收入问题都解决不好，你怎么合理，那个收入是不合理的，我用的都是总理的话。要是把垄断收入的问题解决了，合理了，我们可能就可以拿房价和收入匹配了。顾会长说，房价是由有钱人定的。的确是这样，因为有垄断收入，房价现在为高收入者服务，所以房价和他们的收入是匹配的，但是和全体人民的收入不匹配，因为我们收入分配不合理。
总理说合理房价是成本加利润。如果成本加利润卖不出去怎么办?可能是非常合理的利润加成本也卖不出去，企业想存活就得降价。总理说合理的利润就是地价的比价就是合理利润，因为已经有了出让金，凡是溢价的部分都是不合理的。成本加利润是典型的计划经济，lv是成本加利润吗，苹果是成本加利润吗?我们这么多企业哪一个是成本加利润?合理利润都卖不出去，都得低利润才可以卖得出去，那就没有合理利润，所以得由市场决定什么是合理的。苹果卖的是苹果的利润，现在加工苹果就是低利润，你应该面对市场解决你自己的问题，而不是别人说怎么样你就怎么样，那就没有创新了。
如果政府说要紧缩货币政策，房地产开发商也紧缩吗?当然不会，每一个开发商都想多拿钱，那企业就得对着干。我说这话肯定不好听，但是你想想你们的实际行动是不是这样，政府要缩减对房地产的投资，我们的地产基金却说“我给你”，这不就是对着干吗?所以，创新就是从没有路的地方合法的找出一条路，你才能活下去，才能活得更好，谢谢。
张永岳：十分感谢任总对创新独特的、有深度、有高度的解释。刚才大家自发的掌声已经充分的体现出这一点。时间关系，论坛只能到此为止，如果大家留下来，我们还可以利用场外的机会进行深刻的交流。我们再一次用热烈的掌声感谢我们刚才各位嘉宾精彩的讲话。同时，再次感谢诸位在论坛期间对我们的支持，谢谢大家。
