主题论坛：中国房地产企业的转型与突破
被誉为建筑部品领域“奥斯卡”盛典的2012中国房地产开发企业500强首选供应商品牌评选，中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心凭借权威、专业、客观、公正的专业测评，调查得出工程市场占有率高的建材部品企业，联合推出了2012中国房地产开发企业500强测评中心和2012中国房地产开发企业500强首选品牌供应商品牌测评成果，3月21日举办500强峰会发布品牌报告分享成果经验，探讨房地产业创新、转型。
论坛现场
论坛嘉宾：
宝龙地产控股有限公司行政副总裁 黄永华
中锐控股集团常务副总裁 毛恩
上海景瑞地产集团董事会秘书 许朝辉
江苏中南建设集团股份有限公司常务副总 朱永升
美标中国副总裁 杨震
海林节能董事长 李海清
科顺董事长 陈伟忠
顾云昌：今天的话题是转型和突破，大家知道党的经济工作会议提出来今年经济社会化总的基调是稳中求进，又提出了十六字的方针，稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐。第一稳增长，第二控物价、第三调结构，“十二五”期间党中央国务院又提出了我们要转变发展方式，调整产业结构，我想我们今天的话题围绕发展方式来提，大家知道刚才媒体采访的时候都讲到了现在的市场有时候看不懂，对于市场怎么判断和我们今天的调整结构有关系，有的时候我们说是冬天，但是更多的不是冬天的问题，中国房地产发展到今天应该是新的发展阶段，新的发展问题，整个的经济运营发生了变化，房地产市场也发生了很大的变化，应对今天的房地产市场情况不仅仅是冬天的思考，而应该考虑新的阶段怎么做，由此引发了一个转型的问题，我们转型是整个市场的形态，整个经济形势发展到现在，我们的行业应该顺其而变，我们的企业应该顺其而变，是这个概念。
讲到转型的问题就会讲到商业模式的问题，讲到融资、金融的问题，刚才上一轮嘉宾讲了很多融资的问题，我想在这个论坛当中，我也不反对大家讲金融创新，更多的讲讲商业模式的创新，我们的开发企业和相关的部品行业、建材行业，在这个过程中，我们的商业模式怎么样创新，如何通过商业模式的创新、转型适应我们现在发展的市场，已经转型的市场。
许朝辉：中国的商业跟做住宅的有比较大的区别，大部分的开发商都是以住宅为主，景瑞地产也是住宅为主，做住宅的企业整体比较象，但是未来企业会进一步深化，应该形成像万科、恒 大这样的主流的开发企业，我说的主流，并不是他们的规模大，而是他们的开发模式，商业模式是最主流的，针对点也是最主流的客群。但是，应该更关注细分市场，或者独特的商业模式的住宅开发企业会涌现出来，总之，我觉得以后的开发商会更加的分化。
第二点转变，我个人感觉，建筑本身的创新，取得竞争优势的可能性在见效。我并不是说品质不重要，而是这种品质会成为一种入门的标准，就是像总包也好，或者各个部品，部件，甚至包括精装的一些部品，部件。虽然，高质量供应商的出现，你在品质上建立竞争优势的难度越来越高，大家都会达到一个合格的品质。在这个之上的品质再提升，由于可能是一种多元，或者他的成本非常高，高到消费者并不接受。
所以，靠实体的品质提升获得竞争优势的难度会越来越高，就好象比如说现在我们做馒头，做很精品的馒头市场会非常小，但是基本的口味标准大家都能实现。但是，总体我感觉，因为到国外看，到日本去看，日本好象他的房子区别就是面积，首先是位置，然后是面积。其他的区别几乎就非常小，当然有一些房子说在抗震上非常加强，有一些特色，但是总体水平还是比较均值化的。国内建筑随着技术的提升，这方面的差异会非常小。
但是，软件会变得非常重要。其实我们很早就开发商做自己广告的时候就讲，我卖的不是房子，卖的是生活方式。这句话我觉得还是很有意义，如果你真正做到，是真正能够建立起一个差异化竞争优势的地方，因为你们基础的物业服务，一些配套。这种软性的服务，真正让生活很便捷，很易居的服务会形成产品差异化。
第三个中国房地产面临的政策波动、市场波动都非常加大，大家都看不清楚未来，唯一看得清的是仍然要面临很巨大的波动。所以在这种情况下，多数地产产业的负债率应该适当的降低一些，以前靠开发贷款，靠大量的信托贷款，大量的预售款来实现高负债的资产结构是不太安全的，这种股权融资来驱动增长，甚至于宁可牺牲一点增长的速度降低负债率，这未来很重要的一个趋势。
顾云昌：谢谢许总对我们做的三个方面的阐述，第一个是产业的角度，住宅地产、商业地产，还有更多的老年住宅、旅游地产，产业地产等等;第二方面现在竞争的不仅仅是质量，还有服务化的概念也请大家注意，第三地产行业为了提升你的利润降低我们的资产负债率。
毛恩：我讲一下我们中锐地产的一些想法和做法，现在我们就是到三四线城市发展，为什么这么做呢?因为在这些地方，城市化刚刚开始，另外限购政策在这些地方也不完全发挥他的作用，但是也会面临另外的新问题 。
第二我们要注意房地产的方式，因为现在对地产商来说，对金融越来越离不开了，所以你有自己的另外一个强项，比如说商业、或者工业地产，主题乐园对我们来讲也是一个渠道，我们用教育这样的园区配比降低行业的经营成本 ，住宅的成本能够降低。
第三个要重视金融的合作。过去传统的方式就是银行，现在银行还是主要渠道，比如说安徽金融相对来说各方面都还有些欠缺，其他的城市比如说信托。那么，基金这个是一个主力的，要加强一些。至于最后是不是成为金融地产，可能要看地产投资和实业投资之间的利润，如果超过实业投资，就会有更多人去做。
第四个适当的参与保障房的建设还是非常有必要的。虽然保障房利润比较薄，但是是可以预见的，客户市场是可以预见的，另外融资也是完全有保障，银行业、信托、基金业都支持。所以从这个阶段来讲，要加强抗风险的能力，减少不确定性，我认为就是参与保障房的建设，去年我们参与了保障房的建设。这样一种做法，给开发商也有利可图。
所以，我认为在现在这样一个形势下，我觉得生存是第一位，发展是第二位。当然，我们也不会放弃发展的机会，一个就是产品的均衡，商业地产肯定是未来的一个方向。从长期来讲，真正要在行业立足下去，可能还是要有资金。第二个目前来讲，我们还是在积极的寻求在上市。
朱永升：我觉得有五个转型。第一个是产业结构转型，我们现在基本上以房地产为龙头，带动建筑产业，带动工业产业希望他能够集团化运作，形成优势互补。就房地产本身来说，我们这个产业转型，目前来说是两个转型，我们提倡从开发商向城市运营商转型，另外一个从住宅开始向城市转型。第二个就是国内转型。我们今年提倡在市场不景气的情况下对成本进行优化，形成一个成本的优化战略。第二个方面，我们在标准化方面也形成规模，降低成本。从经营转型，我们可能第一个还是主打用三四五线城市。第四个转型就是技术转型。我们公司以建筑起家，在住宅产业化走的比较前列，现在实行mc技术。这个方面在江苏省已经做到三个项目，而且江苏省这个住宅产业的规范，就是我们公司跟省里一起做的，未来住宅厂房一定是一个趋势，早在几年前就开始投入了。第五个就是产品转型。产品转型从去年上半年，我们就在产品的户型结构方面做了研究，我们尽可能在控制总价的情况下，让更多的百姓买得起，但是品质并没有降低，在品质、品位这方面没有降低，这就是我讲的五个方面的转型。
黄永华：宝龙在前十年就开始探索发展之路，在这一轮宏观调控，针对这一波的这么一种宏观的形势。另一方面我们也感觉到，根据我们过去开发的经济，我们自己提出了技稳健经营、精益求精。
第一，商业地产要重在规划。在局部区域开发的时候，去研究政策对于本地区的商业地产的规划的关注。最近几年，我们更加感觉到这种重要性的凸显。商业面积的总量变得十分的重要，很多的商业到最后不能够盈利，很多的因素和规划有关系。所以，我们现在越来越重视，所以跟政府的整体规划要协调。
第二，市场的定位。谁能够准确的把握市场，谁就能够抓住主导权。所以，我们主要是在二三线，或者四线城市，那对于不同的城市，实际上他的定位不能由一个模式覆盖，必须要紧贴当地的市场。
第三，过去是注重数量，现在注重品质。因为过去我们局部开业，但是从去年开始，从2010年我们开的项目，我们要求招商定位达到90%。在这个过程中，你必须要紧随你的定位。
第四个，在经营上，商业地产有一部分是支持的，有一部分是销售的。实际上在效果的过程中间，不仅仅要卖出去，更重要的是你卖出去的他以后做什么的业态，怎么样能够把他做起来，能够挣钱。所以，这个观念的转变也是很重要的。
第五，整个商业地产的开发过程中间，实际上寻找新的价值点。因为每一个城市的配套完全不一样，业态布局必须和当地的市场结构，和未来的预测结合，和城市所能够辐射的周边的地区相结合。谁能够在这一轮的调控中间，最先发现新的价值点，谁的日子就可以好过。
顾云昌：下面是我们三位部件建材上，你们的思考是什么?你们的实践是什么?
杨震：作为材料供应商，我们确实也感受到房地产的变化，因为房地产过去的十几年中都是多数装饰材料、建材材料最大的客户群。我们也要变，从我们提供给客户的一些产品、服务，还有提供的内容和方式都要变。很多嘉宾在说的最大的一块市场就是保障房，所以，对美标来说，从去年上半年也是开发了一些专门针对公租房这样新兴市场的产品，这些产品确实跟我们之前的产品有所不一样，应对保障房市场，他独特的是适用性、耐用性、性价比。
有就是三四线城市，对我们来说也是一个新兴市场，一二线城市未来的增长潜力相对薄弱一些。未来小户型可能成为主流，所以从美标来说，我们的集成化、集约化提供了小户型的解决方案。还有就是环保产品，我们产品环保节能。
李海清：在这儿分享两点，第一就是关于生活品质。过去的20、30年的房地产的发展，房子是解决人的居住问题，生存问题，或者生活问题。当然，这里面虽然有很多高端的注重生活品质的这些房地产项目，但绝大部分还是为了解决居住问题。
现在随着中国社会的发展，随着中国人民生活水平的提高，居住问题已经慢慢的解决了，下一步可能对住宅和公共建筑等生活品质的重要程度越来越高，这里面其中包括了像温度控制、湿度、空气质量，甚至应用水等等，这些应该是未来建筑发展非常重要的一个环节。包括我们未来4年3000多万套保障房，包括一些地方政府也是要强制性的对这些保障房的，虽然说户型很小，尽量的压低成本。但是在品质上，还是有一定的标准和要求的。
第二点，就是关于节能。节能这个话题无论是中国还是全球喊了很多年了。但是，现在看来是节能的时代真的到来了。我们很明显的感觉到， 1月1号开始，中央政府以及各地政府对节能的强制性的政策和宣传力度加大了。建筑节能占全球节能的1/3左右。所以，在建筑上做好节能，对全球的节能环保应该是意义非常重大的。
中国的能源有限。我们做房地产的，我们做企业的，肯定这里面有很重要的责任。那么，我们就要节能和开发新能源。
现在我们的建筑里面最大的三个能耗就是空调采暖和热水。我再提一下热水问题，因为中国大太阳能热水的潜力是巨大的，但是我们现在看到太阳能热水在城市里面是没有的，包括首都太阳能的利用率1%都不到，这个市场主要在农村。去年中国的城市化人口已经过一半，城市里人对热水的需求量远远大于农村，所以真正的热水的节能，城市的潜力最大。对于我们做旧房改造，太阳能的大量应用是至关重要的。过去的太阳能解决不了一些问题，比如作高楼大厦太阳能安装以后，对外观有没有影响，安全问题，效率问题，一系列问题解决不了，导致了城市的居民甚至开发商没有办法去安装太阳能。那么，现在这些问题全部解决了，剩下的问题就是我们怎么样作为一个产品供应商和开发上，怎么样更好的结合把城市里面非常大能耗的热水问题免费的解决了，能够解决的话，这对我们城市，对我们全中国，全球的节能，我认为是巨大的贡献。
所以，我认为对于房地产开发品质和节能问题未来是应该非常关注的，也是未来房产销售一个非常大的一个亮点。
陈伟忠：防水在整个房地产开发投入中占的比重很小，大约只有1%，而在发达国家占比要到3%-5%。第二个我们这个行业的集中度很低。这个行业亟待提高，今年把建筑防水的材料作为重点监督的材料对象。在座的都是房地产开发商，我们这几年做的战略合作也是包括在座的一些房企，包括宝龙也是我们的大客户。对这个企业来说，我们是很零散的。
第二个，防水在工程的保障上面，我们也跟房企探讨，如何保证普及。因为防水材料是一个隐蔽工程。50%以上的投诉是渗漏的问题，所以这是亟须要解决的问题。我们防水的一个谋划是分包出去，我们提供材料，甲方做监督。我觉得跟一些房企合作，把防水工程的质量保障做起来。第二个我们探讨一个是如何让客户离不开我们。我觉得其中无非就是创新。房地产业从产品的配送，到管理，这是一个整体的模块。
第三个，针对今年房地产的调控，我觉得科顺还是比较乐观。因为我们这个行业来说，集中度很低。这个反映真正企业能够把品质提高上去，性价比做上去，在创新上我们也搭建一个绿色节能的产品，今年我们应对房地产一个寒冬会继续努力。
顾云昌：其实你讲了六个转型，产业链一定要组合起来打造联盟，这是创新当中必不可少的一块。大家知道我们两会刚开过，总理说了两句话，就是房价合理回归，其实还有一个促进，促进房价市场长期平稳健康发展。我们房地产市场要长期、平稳、健康发展，我觉得我们要做到三好，就是有一个好的市场，第二要盖一批好的房子，第三，我们要有一个好的产业，特别是好的产业链。让我们共同为打造中国好的房地产市场，打造一个好的产业链，在座的开发商和供应商共同作出努力。
