一位国企开发商称，不少房企在打着养老的旗号圈地，很多项目只是装一个养老概念进去，这只是开发商的拿地策略。

　　

　　资料来源：《国家人口发展战略研究·人口发展预测》课题 张泽红 制图

　　求解中国养老地产市场：床位严重不足与“老人钱难赚”

　　中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。

　　“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。”中明控股集团董事长潘存满近日信心满满地对早报记者说，“县级以上的退休干部有多少？”中明控股目前专注于养老地产的开发投资。

　　中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大。

　　2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿。

　　但潜在市场能否变现，眼下还是未知之数。

　　上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。很多(操盘者)都没好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。

　　在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。

　　早报记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者，试图厘清脉络。

　　目前是“混乱”的起步阶段

　　按王波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。第三阶段，形成专业化的公司和项目。

　　当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数。

　　王波说，“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态，大家看到了老龄化的程度，处于盲动的状态。究竟怎么做，大家的战略都不是很清楚。”

　　“挂羊头卖狗肉”的不在少数。

　　“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。这就是养老地产了？”一位受访业内人士如是说。

　　“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去，“这也只是他们的拿地策略。”

　　梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦分析，“现在是调控背景，普通住宅不好卖了，能不能找一个噱头来销售？大多数房地产商还是抱着这种思想在做‘养老地产’。”

　　上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆则提到，现在养老地产总体比较火，少数开发商在尝试做真正的养老地产，其中不少是采用和旅游地产相结合的做法。

　　戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文总结，现在中国的养老地产可分为三种类型，第一种就是忽悠型，并非真正意义上的养老项目。第二种是护理型，比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城和上海的亲和源。

　　黎庆文认为，护理加疗养是主流市场，因为市场更广阔。没事疗养，有事照顾，给老人的感觉不是老人院。

　　眼下，中国养老地产领域的“招保万金”还未浮出水面。

　　黎庆文说，“老年地产技术台阶很高，跨行业整合能力高，商业模型在目前的国家法律之下基本上不成立。游击队无所谓，正规军很难。”

　　“投养老项目我肯定感兴趣。”盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官、筑石股权投资基金管理(上海)有限公司总裁张健说，但现在盈利模式不是很理想，有盈利的规模都很小，“我们希望这个模式是可复制性的，不是额外成功的项目，第一个成功了第二个就不好投。”

　　中国企业的复制能力不容置疑。但在张健看来，中国的养老地产鲜有成功的项目，即使有也很难复制，不能够像商业地产一样，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”

　　“养老地产的模式有出租及出售两种类型。目前的主要方式是租售并举。”第一太平戴维斯中国研究部负责人简可表示，养老地产可以进行非常细化的划分，从国外来看可能有数百种，譬如具体到每一个年龄段，具体到是否提供医疗、餐饮等等。