看似庞大的市场蛋糕

　　但混沌起步中的中国养老地产市场，依然可以画出一块巨大的蛋糕。

　　据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。

　　上海同涞物业管理有限公司执行董事、总经理翁国强说，上海老龄化很严重，老龄人口有330万。但能够提供的不同标准的床位也就在4.5万至6万，远远满足不了需求。

　　开彦认为，目前为止，国家投入的养老机构只能满足1%的老年需求。从整个养老模式来讲，基本上处在解决老年人吃住等基本生活物质需求，医疗比较弱。

　　绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰认为，随着今后家庭的变化，送养老院的会越来越多。家里养老不太可能，以后老年人住到养老机构去的比例，会达到5%～10%。社会上的床位数，只能满足1%～2%。而且2%里边，据他的抽样调查，1个县有1000张床位，但有500张床位是没有钱的人都不愿意去住的，纯粹是给五保户住的。

　　冯雨峰认为，“真正有尊严的养老床位还是非常紧缺，我们做多少都不会多。”

　　政策未明的前提下，民间资本优先考虑的是高端市场。

　　开彦认为，从高端开始，摸出路子来，再往下拓展，困难小点。

　　在黎庆文看来，目前的需求主要是三类人群，第一代名企老板、政府副厅级以上的退休官员、大学教授，“他们退休金高，而且观念更为开放。”

　　潘存满称，“半退休阶段，50岁左右的老人会是我们的主力市场。市场蛋糕太大，我们准备建立国家级老干部中心，给中央办公厅退休老干部免费做。”

　　但这样的描述依然是粗线条的。放到显微镜下，中国的养老地产市场，或许并没有想象中那么大。

　　黎庆文的调研发现，全国来看，光沿海地区以上三类群体不到10万人。

　　翁国强也表示，高端群体只占了老年人口数量的1%。

　　且不必说，以后大量的高端养老项目在同一阶段入市，还将面临巨大的竞争压力。

　　此外，一位国企开发商还提到，“老人家的钱很难赚。”他表示，“养老地产没有那么大市场。10年内这个市场不太会火热。等我们老了，二三十年以后还差不多。”

　　可见的是，目前市场上在售的养老地产项目销售得并不快。以上海亲和源为例，2008年开始对外营运，截至3月14日的数据显示，该项目推出房源总套数834套，已售出569套，入住户数414户。

　　对此，黎庆文分析，中国老人和国外的老人不一样，比较考虑到儿女问题，有钱不会自己花，会留给小孩。奢侈的东西不舍得买。另外，现在掌握财富的主流还不是老人，调研显示，目前在中国最能掌握财富的人群是45岁至55岁。相信5年后，有新的需求入市，养老市场会渐入佳境。

　　“今天需求不是很大，但未来市场化养老可行。” 黎庆文认为，市场化养老的突破，最早会在京沪穗深。因为一线城市老人身家丰厚，视野见识广，一胎率很高，小孩去国外的比例很大，空巢老人很多。