资金回笼难题

　　现在是否已经是进入养老地产的时机，还要打个问号。

　　黎庆文坦言，现在养老地产面临的一个大问题是，看不到钱怎么回来。专业护理公司也想做，但找不到老人聚集场所，行业不能快速发展起来。商业模型不成熟，最大的问题就是资金回笼，怎么让老年地产既能够符合护理对于老年人聚集的要求，又能符合社会资金的要求。

　　“像亲和源这样卖会籍的模式，我们算了一些项目，提供2000个床位的老年公寓，卖会籍，才能卖10亿元。”黎庆文称，对于一个大开发商，一年内能够完成还凑合，但他们计算，2000个床位的使用权要卖5年甚至8年，因为都是高端市场，卖得慢。做1000亿生意的开发商，怎么看得上这个买卖？

　　张健给出的一个思路是，做配套养老。

　　“有一些医疗配套。有护理，有食堂。养老产权式和非产权式结合。”张健举例，澳大利亚的养老模式分几种，一种是家庭养老，一种是老年公寓，市区不用配套，郊区配套。

　　还有规划建设的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，如果养老地产不能做到先规划后建设，就很难达到预期的设施和功能完善以及配套，也很难满足老年人的需要和市场发展要求。另外养老地产不仅仅是地产的事情，而是一种特定区域的综合体建设。

　　王珏林指出，“美国的经验是，老人喜欢生活在各种公共设施当中。如果你要建养老地产，把它作为总体规划中的一部分，其他的还有房地产，有青年人生活的社区，或许老人的子女就住在养老社区的对面。这样的项目才更有可能被老人接受。”

　　部分已经试水养老地产的龙头开发商，似乎更多把它当成配套来做。

　　“万科、金地这样的企业，有它们的思路，万科还是专注于做它们的地产项目，但会拿出一两幢楼来做老年公寓，所以是配套，不是发展业务的核心。我觉得这是未来大部分地产商可能采取的模式。养老作为项目的亮点，但不会作为业务的核心。金地也是这样的思路。”王波还表示，现在真正投入运营的养老项目少，在建项目多。

　　实际上，若养老地产作为配套，那么市中心也能做养老地产，不必特意到郊区再去建庞大的配套，节约了投资商的成本。动辄几十万、几百万平方米的体量门槛，也让很多企业被拒之门外。

　　张健称，“很多老人愿意住在市中心。澳大利亚很多老年公寓就建在市中心。”

　　王波也表示，“我们也希望这么做，体量小，去化速度快，市中心老人更愿意选择。就上海的情况来说，老人更愿意在市中心，郊区很多人不愿意去。”