曝开发商打着养老旗号圈地 被指挂羊头卖狗肉
一位国企开发商称，不少房企在打着养老的旗号圈地，很多项目只是装一个养老概念进去，这只是开发商的拿地策略。盛世神州投资基金管理公司首席投资官张健也说，健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资，大部分都在家里养老。
一位国企开发商称，不少房企在打着养老的旗号圈地，很多项目只是装一个养老概念进去，这只是开发商的拿地策略。
资料来源：《国家人口发展战略研究·人口发展预测》课题 张泽红 制图
求解中国养老地产市场：床位严重不足与“老人钱难赚”
中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。
“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。”中明控股集团董事长潘存满近日信心满满地对早报记者说，“县级以上的退休干部有多少？”中明控股目前专注于养老地产的开发投资。
中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大。
2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿。
但潜在市场能否变现，眼下还是未知之数。
上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。很多(操盘者)都没好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。
在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。
早报记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者，试图厘清脉络。
目前是“混乱”的起步阶段
按王波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。第三阶段，形成专业化的公司和项目。
当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数。
王波说，“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态，大家看到了老龄化的程度，处于盲动的状态。究竟怎么做，大家的战略都不是很清楚。”
“挂羊头卖狗肉”的不在少数。
“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。这就是养老地产了？”一位受访业内人士如是说。
“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去，“这也只是他们的拿地策略。”
梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦分析，“现在是调控背景，普通住宅不好卖了，能不能找一个噱头来销售？大多数房地产商还是抱着这种思想在做‘养老地产’。”
上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆则提到，现在养老地产总体比较火，少数开发商在尝试做真正的养老地产，其中不少是采用和旅游地产相结合的做法。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文总结，现在中国的养老地产可分为三种类型，第一种就是忽悠型，并非真正意义上的养老项目。第二种是护理型，比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城和上海的亲和源。
黎庆文认为，护理加疗养是主流市场，因为市场更广阔。没事疗养，有事照顾，给老人的感觉不是老人院。
眼下，中国养老地产领域的“招保万金”还未浮出水面。
黎庆文说，“老年地产技术台阶很高，跨行业整合能力高，商业模型在目前的国家法律之下基本上不成立。游击队无所谓，正规军很难。”
“投养老项目我肯定感兴趣。”盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官、筑石股权投资基金管理(上海)有限公司总裁张健说，但现在盈利模式不是很理想，有盈利的规模都很小，“我们希望这个模式是可复制性的，不是额外成功的项目，第一个成功了第二个就不好投。”
中国企业的复制能力不容置疑。但在张健看来，中国的养老地产鲜有成功的项目，即使有也很难复制，不能够像商业地产一样，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”
“养老地产的模式有出租及出售两种类型。目前的主要方式是租售并举。”第一太平戴维斯中国研究部负责人简可表示，养老地产可以进行非常细化的划分，从国外来看可能有数百种，譬如具体到每一个年龄段，具体到是否提供医疗、餐饮等等。 看似庞大的市场蛋糕
但混沌起步中的中国养老地产市场，依然可以画出一块巨大的蛋糕。
据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。
上海同涞物业管理有限公司执行董事、总经理翁国强说，上海老龄化很严重，老龄人口有330万。但能够提供的不同标准的床位也就在4.5万至6万，远远满足不了需求。
开彦认为，目前为止，国家投入的养老机构只能满足1%的老年需求。从整个养老模式来讲，基本上处在解决老年人吃住等基本生活物质需求，医疗比较弱。
绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰认为，随着今后家庭的变化，送养老院的会越来越多。家里养老不太可能，以后老年人住到养老机构去的比例，会达到5%～10%。社会上的床位数，只能满足1%～2%。而且2%里边，据他的抽样调查，1个县有1000张床位，但有500张床位是没有钱的人都不愿意去住的，纯粹是给五保户住的。
冯雨峰认为，“真正有尊严的养老床位还是非常紧缺，我们做多少都不会多。”
政策未明的前提下，民间资本优先考虑的是高端市场。
开彦认为，从高端开始，摸出路子来，再往下拓展，困难小点。
在黎庆文看来，目前的需求主要是三类人群，第一代名企老板、政府副厅级以上的退休官员、大学教授，“他们退休金高，而且观念更为开放。”
潘存满称，“半退休阶段，50岁左右的老人会是我们的主力市场。市场蛋糕太大，我们准备建立国家级老干部中心，给中央办公厅退休老干部免费做。”
但这样的描述依然是粗线条的。放到显微镜下，中国的养老地产市场，或许并没有想象中那么大。
黎庆文的调研发现，全国来看，光沿海地区以上三类群体不到10万人。
翁国强也表示，高端群体只占了老年人口数量的1%。
且不必说，以后大量的高端养老项目在同一阶段入市，还将面临巨大的竞争压力。
此外，一位国企开发商还提到，“老人家的钱很难赚。”他表示，“养老地产没有那么大市场。10年内这个市场不太会火热。等我们老了，二三十年以后还差不多。”
可见的是，目前市场上在售的养老地产项目销售得并不快。以上海亲和源为例，2008年开始对外营运，截至3月14日的数据显示，该项目推出房源总套数834套，已售出569套，入住户数414户。
对此，黎庆文分析，中国老人和国外的老人不一样，比较考虑到儿女问题，有钱不会自己花，会留给小孩。奢侈的东西不舍得买。另外，现在掌握财富的主流还不是老人，调研显示，目前在中国最能掌握财富的人群是45岁至55岁。相信5年后，有新的需求入市，养老市场会渐入佳境。
“今天需求不是很大，但未来市场化养老可行。” 黎庆文认为，市场化养老的突破，最早会在京沪穗深。因为一线城市老人身家丰厚，视野见识广，一胎率很高，小孩去国外的比例很大，空巢老人很多。 资金回笼难题
现在是否已经是进入养老地产的时机，还要打个问号。
黎庆文坦言，现在养老地产面临的一个大问题是，看不到钱怎么回来。专业护理公司也想做，但找不到老人聚集场所，行业不能快速发展起来。商业模型不成熟，最大的问题就是资金回笼，怎么让老年地产既能够符合护理对于老年人聚集的要求，又能符合社会资金的要求。
“像亲和源这样卖会籍的模式，我们算了一些项目，提供2000个床位的老年公寓，卖会籍，才能卖10亿元。”黎庆文称，对于一个大开发商，一年内能够完成还凑合，但他们计算，2000个床位的使用权要卖5年甚至8年，因为都是高端市场，卖得慢。做1000亿生意的开发商，怎么看得上这个买卖？
张健给出的一个思路是，做配套养老。
“有一些医疗配套。有护理，有食堂。养老产权式和非产权式结合。”张健举例，澳大利亚的养老模式分几种，一种是家庭养老，一种是老年公寓，市区不用配套，郊区配套。
还有规划建设的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，如果养老地产不能做到先规划后建设，就很难达到预期的设施和功能完善以及配套，也很难满足老年人的需要和市场发展要求。另外养老地产不仅仅是地产的事情，而是一种特定区域的综合体建设。
王珏林指出，“美国的经验是，老人喜欢生活在各种公共设施当中。如果你要建养老地产，把它作为总体规划中的一部分，其他的还有房地产，有青年人生活的社区，或许老人的子女就住在养老社区的对面。这样的项目才更有可能被老人接受。”
部分已经试水养老地产的龙头开发商，似乎更多把它当成配套来做。
“万科、金地这样的企业，有它们的思路，万科还是专注于做它们的地产项目，但会拿出一两幢楼来做老年公寓，所以是配套，不是发展业务的核心。我觉得这是未来大部分地产商可能采取的模式。养老作为项目的亮点，但不会作为业务的核心。金地也是这样的思路。”王波还表示，现在真正投入运营的养老项目少，在建项目多。
实际上，若养老地产作为配套，那么市中心也能做养老地产，不必特意到郊区再去建庞大的配套，节约了投资商的成本。动辄几十万、几百万平方米的体量门槛，也让很多企业被拒之门外。
张健称，“很多老人愿意住在市中心。澳大利亚很多老年公寓就建在市中心。”
王波也表示，“我们也希望这么做，体量小，去化速度快，市中心老人更愿意选择。就上海的情况来说，老人更愿意在市中心，郊区很多人不愿意去。” 跨行业整合门槛
养老地产发展面临的问题还不止这些。
一位国企开发商表示，养老地产比商业地产还要复杂，要跨行业，医疗、餐饮等。而且要很大投入，回报周期也长。
“老人社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。”黎庆文认为，国外往往把老人细分为三大类：活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+“护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。
“传统开发商做硬件这一块是很强的，但一旦做到护理、医疗，就不大专业。这个和物业管理不一样，现在很多开发商自己做物业管理，物业管理的专业性容易掌握，而护理、医疗、养生专业不容易掌握。”黎庆文透露，有一些大型开发商曾经在上海跟一些护理机构合作做养老地产，但理念不一样。开发商最希望马上卖走，护理机构希望物业永远都有人住。有一个规模效应，护理的服务才做得好。楼盘卖散了，护理很难做，医疗服务也是如此。
一直从事物业管理的翁国强透露，现在在尝试做一些商业计划，真正的居家养老模式。老人就在自己家里，由他们提供后期管理，照顾、医护合二为一。既有简单的医疗服务，还有老人的照顾。这种形式在社区有，但做的还不够。
医疗的资源整合并不容易。
一位知情人士透露，某个资产超过2万亿元的央企去年成立了专门的医疗公司，通过收购医院获取医疗和护理的技术，用央企背景圈地搞养老地产。快速复制，政策迫使有一些改变。没做光提不合理，做了提出来政策可能有改变。
冯雨峰表示，“绿城在浙江临平的养老地产项目，就配有自己的医院，目前可以刷杭州的医保卡。”
翁国强认为，日常的护理费用，600元每月也好，700元每月也好，都不算低。所以现在做低端和普通的，客户群就很小，干脆定位高端。重要的还是政策支持，允许从医保承担。
若服务整合难度系数太高，何不外包？
王波认为，养老地产如果做全产业链太复杂。地产商专注于做开发，运营管理服务可以交给专业的服务公司。
“我觉得应该有专业的分工，就像美国一样。我不太习惯用养老地产、养老服务来说，分得很清楚：投资商、开发商、运营商。这样就构成一个完整的生态链，专门投资的，专门做建设的，专门做运营管理，这样大家在各自的领域都很专业。目前在中国这样的生态链还没有形成。”
开彦认为，专业化是指从业人员有一定专业素质，懂得老年人特点，有一套市场化的管理，“现在没看过几家比较好的。”
当然，外包会带来价格的水涨船高，这是另一个难点。
嫁接旅游区的尝试
也有相对成功的案例。
三亚某龙头房企的副总裁直呼，“三亚的老年公寓都卖完了，没有了。不过，老年公寓界限很宽，不一定只卖给老年人，卖给所有人。老年公寓的配套全一些，有喝茶、医疗、下棋、锻炼设备等等，也有24小时的服务中心。”
上述人士称，虽然三亚其他房子也卖得好，但老年公寓卖得更好。很多业主都是给父母买一套，用来度假养老。养老社区三亚还没有形成气候，是因为现在三亚没有地了，下面有地的县会去做。
在风景优美的旅游度假胜地，养老地产大卖的呼声颇高。
“现在老人需求的来源会是沿海城市。”黎庆文认为，项目反而会建在风景优美的地方，比如海南、云南等。
“休闲度假，每年住两三个月还可以，长期居住难。”一位国企开发商提醒，度假型的养老地产要结合休闲的功能才会有市场。
黎庆文称，很多老板很注意养生，每个季度都出去玩。养生人士购买会员卡之后，可以冬天去海南岛，夏天去北戴河。每个季度都有安排，并通过旗下旅行社安排出国游。
张健表示，养老和养生要结合，而不是和等死结合，如此市场就广了。一个好的养老项目，住在里面的人也要舒服。现在大家都觉得前景很好，但具体做很难。像夏威夷和海南这样有得天独厚地理优势的，相对适合养老，市场也容易自然形成。
放到更为宏观的视角来看，养老地产的定位目前仍是个问题。
“退休了，老人觉得很失落，不知道该干什么。退休以后，应该是个人真正价值的开始，更好地享受。家里有条件的不愿意去养老院，精神层面的东西太少。”开彦认为，要打造令老人向往的住处，愿意变换自己的家产、房产住进去，因为有很好的服务和管理，可以放开去享受人生。这才是今天打造老年地产的需求。
开彦描述他眼中的养老地产模型，不论是老年公寓还是大型养老社区都该是有富有生气的，不脱离社会的。体量在100万-200万平方米，老年人比例占60%～70%，还有30%是年轻人、小孩子。老人走10分钟就到了年轻人住的地方。有托儿所、中学。
张健也说，“养老地产目标客户要搞清楚，是给生病的老人，还是健康的老人打造的？”
“新一代老年人的诉求，不但是有人照料和温饱，还要追求更高品质的生活。这是亲和源的理念。”王波认为，养老项目的顶层设计要考虑到新一代老年人的需求，模式和服务的理念要着眼于这点。 养老地产的观念壁垒：“99%老人都想居家养老”
与中国的养老地产同处于起步阶段的，还有市场化的养老观念。
斯是陋室，惟吾德馨。中国人素有居家养老的传统观念。一位受访专家指出，机构养老不符合中国的文化传统，况且硬件好、服务好的养老院太贵，普通的条件太差。
盛世神州投资基金管理公司首席投资官张健也说，健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资，大部分都在家里养老。
居家养老传统
这是养老地产在中国发展，不得不面对的一个问题。
“中国99%的老年人都想居家养老，他们当中大部分也都是很健康的老人。”梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦认为，按照年龄段的分配，75岁甚至80岁以前，老人对照料的要求不是太高，这样一来，80%的老年人需要的是，给他们提供健康养老的生活条件。
管理层也有类似的思考。
“我国的养老居住政策中提到，要以居家养老为基础，社区养老为依托。”清华大学建筑学院教授周燕珉认为，从政府提出的“9073”养老政策也可以看出，居家养老和社区养老将占到97%的比重(编注：所谓“9073”，即90%的老人居家或社区养老；7%的老人接受社区日间照料和托老服务；3%的老人入住养老机构)，这表明未来中国大部分老人的养老问题将依托家庭和社区来解决，“我认为这是符合我国老龄化特点和老年人居住意愿的。”
早报记者了解到，国内现行的养老方式，主要是机构养老、居家养老和社区养老。机构养老也就是俗称的养老院，大多由政府投资运营。社区养老还是一个新兴产物，有业内人士认为，社区养老实际上就是要打造成专业的居家养老。
周燕珉认为，居家养老是一种普适化的养老居住模式，可以充分发挥现有住宅的居住功能，依托家庭、邻里以及社区管理组织的服务功能，尽可能满足绝大部分老人的养老需求。另外，居家养老能够相对延长老人在宅居住的时间，符合中国现阶段经济发展水平，有助于缓解养老保障、医疗保障及社会照料支出不断增加的压力。
“政府养老条件尚不具备”
但“一胎化”政策的影响已经逐步显现。
住建部政策研究中心副主任王珏林指出，1980年，中国开始实施一胎化政策，这些独生子女已经成家、结婚、生子。他们上有双方父母，下有幼年子女，“四二一”家庭结构已经形成。
“怎样解决好‘四二一’家庭结构中的上有所养、下有所育的问题，保证老人晚年过得幸福，儿童能够茁壮成长，也就是我们今天要研究和思考的。”王珏林认为，现在靠养儿防老，有些不现实；依靠自己安度晚年，总有动不了的哪一天，事实上又不能成立；依靠政府养老，从目前来讲条件还不具备，有关这种待遇的体制、机制还没有建立起来。
远洋地产[3.70 -3.39%]一位人士则称，“中国人的观念很难改变，让老人家去外面住，还是不愿意，花钱更不愿意了。国外都是老人把自己的房子卖了换取一个养老床位，或者是买了养老保险可以换到一个床位。现在制度都没有，这是一整个体系的问题，不光是观念。”
不仅是观念，保险产品的缺失也是一个问题。开彦认为，国外的养老保险，40岁开始支付，60岁就能有足够多的余额，可以拿这笔钱去养老。
老龄化下的商机
那么，市场化养老的商机在哪里？
“给老人一个机会集体养老，绝大多数不愿意去。”戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文说，2012年，第一代“一胎化”政策影响下的父母61岁，大城市一半就开始空巢了，70岁开始有点不方便，被迫到商业机构和政府机构养老。
“随着生活节奏加快，以及工作时长的限制，一些子女很难抽出足够时间给予老人充分照顾，也不得不将老人送往养老院。”另一位受访业内人士说。
第一太平戴维斯中国研究部负责人简可认为，观念的改变需要时间。随着时间推移和社会发展，尤其是人口素质和文化水平的提升，自然会有养老理念的改变。
简可还认为，优质养老项目的出现，也可以对需求加以引导。作为养老地产运营开发者，更多还是要立足自身，提升项目的综合品质，包括医疗服务、物业管理、老人休闲、活动等各方面，这样在吸引需求的同时也会引导和制造需求。
上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波指出，“我们做过很深入的研究，发现市场调研不足以获得市场真实想法。老人也说不清楚想要什么。所以现在需要带有引领性的项目，不需要太多的市场数据支撑，关键在未来怎么操作。”
王波说，“接触过很多考察的开发商，关注的都是硬件设施的设计和软件服务体系架构的设计。但真正的核心点在建立市场的通道，赢得市场的认可。” 多项养老地产法规在酝酿开发企业吁相关政策倾斜
相比协调部门的引导，养老地产对于相关规范的需求更为急迫。
住建部政策研究中心副主任王珏林近日直言，法制和标准建设与老年地产发展密切相关，有市场就要有服务，有服务就要有标准，政府需要研究出台设施标准、服务标准和收费标准，这样老年地产市场管理才能规范。这种标准需要政府组织、企业参与共同制定。收费标准可以分成几等，可以根据开发、服务和配套的水平进行划分，给消费者选择。
一位知情人士透露，国家正在考虑出台相关养老条例，组织专家讨论。
“从中央高层不定期去老人院看，说明地方和中央都鼓励，而且养老地产能拿到地，说明地方政府是有倾斜的。”戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文说，养老地产往往依赖于廉价土地，在城市规划里要有所体现。
绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰称，“政府理论上支持，实际上也支持。但拿不出多少钱，政策就是钱。”
“对有专业水平的私人机构来说，如果政府愿意提供硬件，他们是愿意经营的。”黎庆文认为，现在政策上也有一定的补贴和鼓励。国外同样鼓励私人投资社区养老机构，比如澳大利亚的民间机构每收留1名老人，政府都会给补贴。
一位不愿具名的人士也说，“现在虽然没有专门的条例，但地方政府是鼓励做养老的。开发商可以以养老的名义拿到协议地价。”
但中明控股集团董事长潘存满说，目前对于养老地产，政府在土地方面没有优惠政策。
“养老的法律法规没有，但地方政府比较鼓励。”盈科(上海)律师事务所合伙人、房地产开发部主任宋安成举例说，去年他代理过一个案子，小区一个会所改成了养老院，业主意见很大，但政府是支持的。因为每个区有指标要建多少养老的床位。
“上海有政策，建一个养老院有补贴。”宋安成称，成为国务院鼓励的行业、享受税收优惠比较难，但迟早会有。
宋安成还提到，“商业地产也没用专门的政策，只不过需求大。养老地产潜在需求也很大。”
相关的尝试已经展开。
梁开建筑设计事务所执行合伙人开彦介绍，中国房地产研究会、中国房地产协会去年专门成立了老年住区委会，近两年要做10至20个示范项目，七八个项目已经报名了，在交流磨合期，“要按照我们的要求去做，不能以养老地产的名义去卖房子。要做就认真去做。搅乱了市场，就很难再做了。”
清华大学建筑学院教授周燕珉指出，中国目前的养老政策针对机构养老的比较多。例如正在编制的“养老设施建筑设计规范”，很多地方政府也针对养老服务机构，出台了许多与服务管理、等级评定相关的规范要求。
周燕珉进一步说，对比老龄事业“十一五”和“十二五”规划可知，国家养老方针从“以机构养老为补充”变为 “以机构养老为支撑”，更强调了机构养老的重要性。政府近来也在倡导养老服务设施的建设，例如老年护理院、老年日间照料中心等，特别是带有福利性质的养老设施，主要由政府相关部门主导并建设。
“福利养老机构，基本上都是政府做的，社会资金不会进入。商业资金进入养老行业，不能享受税收、贷款的优惠。”黎庆文认为，应该鼓励万科这样复制速度非常快、商业模型非常好的企业进入。 养老地产市场亟待政府引导
在养老地产的发展进程中，政府的角色定位颇为微妙。
住建部政策研究中心副主任王珏林对早报记者称，养老地产需要先定位，是保障性质还是商业性质。保障性质政府要支持投入，加强服务管理；商业性质的要走商业的路子。发展模式可以多样化，满足不同消费群体的需要，从不同方面来保证基本利益。
盛世神州投资基金管理公司首席投资官张健的观点是，偏向治疗型的政府多做，偏向养生的民间资本来操刀。
“解决养老还要靠市场”
在不少受访者看来，政府没必要大包大揽。
“不应该由政府全部来买单，中高端用户应该由市场来解决。”中明控股集团董事长潘存满说。
梁开建筑设计事务所执行合伙人开彦则认为，房地产商和政府应该重点解决的，是80%的老人怎么过退休以后的生活。现在是未富先老，退休工资不足以支付养老的费用，大部分人还没有养老保险和退休待遇。政府要想办法让大多数人都能享受养老的服务条件。
戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文介绍，“现在退休金和社保金相对较低，以广州为例，1个健康老人1个月在老人院的开支在1500-2000元之间。一般广州人的退休金2000多，基本上都给了老人院。”
“靠政府解决不了所有问题，真正要解决养老问题还是要靠市场、靠开发商。我们的开发商很强大，能做很多事。”开彦指出，目前养老院只能解决1%～1.5%的床位，空置率又很高。远远不够老年人的需求，国际上这一比例保持5%～6%。
开彦认为，养老是整个产业的问题。政府要承担政府的责任，新的规划设计，整个养老产业纳入社会保障系统。政府在制度、服务系统、物资供应和社会管理系统有所投入，形成供应链，然后全民加入。
“日本要求每个企业为残疾人、老年人提供专门的产品。日本大的公司都有老年服务项目和产品。我在日本曾经参加过一个老年人展览会，一天都看不完，非常丰富。”开彦说。
“政府首先要解决大部分人的养老问题”
清华大学建筑学院教授周燕珉认为，政府首先要解决的是大部分人的养老问题。而目前养老地产的呈现形式以养老社区为主，而且很多都主打高端，这与保障房的性质并不同。对于养老地产的开发投资者，政府可以在一定程度上引导其良性发展，例如针对养老社区的规划设计制订相关规范等。但至于规划由谁主导，还有待商榷。
与周燕珉持类似观点的，还有黎庆文。
黎庆文认为，“市场化养老只是一个补充，福利养老是主体。小区里面配建老年公寓，应该是政府办福利性养老机构，私人机构做高端养老。经适房能做成，是因为地方对经适房有定义，建成后交回政府管理。英国就是如此，可行。”
一位全国人大代表称，去年向全国人大提过议案，谈到基础养老按照保障房的标准来操作的问题，“但目前没有回应。”
“政府现在还没有想透，是应该起补充还是主导的作用。”黎庆文称，政府认为可以先摸着石头过河，等民间资本做不到的事情他们再来做。
黎庆文还说，政府眼下并不急于去做这个事情。因为福利老人院是有床位的。广州老人院是分区，自理型一个区，不能自理区，老年痴呆区，可能有些区域很紧，但总体供需是不紧张的。”
上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波认为，“政府现在是摸着石头过河。政府的心思也是看看大家怎么做，观望。到时候才会有相应的调整政策。”
亟待规划引导
那么，是否有必要专门成立一个部门，来负责养老地产的规划运作？
“我们的研究认为，应该明确主管部门，现在不是很明确。”王波指出，现在的养老服务业务主管是民政部，但牵涉到地产，应由经济思路比较熟的部门来牵头，推动养老地产的发展，考虑养老地产怎么规划和运作。
王波认为，中国的老龄化程度越来越重，城市的规划应该考虑到养老方面的规划，无论是规模、大小，都应该考虑到。上海将来有30%～40%的老人，怎么去解决？城市的发展要提前考虑，政府对这块目前还没有特别明确的政策和规划。
开彦则提到，民政部门对于养老地产的态度非常谨慎。
开彦说，“民政部门非常紧张开发商参与养老地产。因为开发商常常借着养老地产的名义来卖房子。很多开发商又谈不清楚他们具体怎么做养老地产。在民政部门看来，开发商做养老地产不是为了解决养老问题，而是通过这个事情怎么来赚钱。”
开彦认为，现在懂得养老地产发展路径的人并不多，困难也在这儿。一说养老地产，就以为是养老院、敬老院、护理院，相关管理部门对此存疑或者不懂。
“高端项目应交给市场”
值得一提的是，不少由地方政府主导的养老院，还存在“一床难求”和空置率过高共存的现象。
“郊区的很多养老院入住率只有30%甚至更低。这是部分一线城市的普遍现象。”王波说，政府做的养老机构，都处于亏损状态，投入比较大、人力成本比较大，收费也不可能收得很高，所以这是政府做养老项目的一个问题。政府往往做一个标杆性的，但能容纳的老人又是非常小的一部分，这样对老年这个群体造成一种新的不公平。
沪上一位养老地产从业人士称，“按理说，政府办的养老机构都是托底的，三无老人、孤寡老人、低保老人，为这些老人提供服务才对。其他的老人完全可以让市场来做，市场来提供不同水平、不同价格服务，让老人进行选择，政府可以补贴。”
早报记者拿到的一份由某全国人大代表去年提交的有关养老地产的议案提到，很多地方政府的养老项目规模大、档次高、装修精美、硬件设施豪华，打着国际先进、五星级享受或生态颐养等口号，投资都是在亿元以上的大手笔。但这些项目的运营又是事业单位化的，不是从投资收益、成本效率等市场化的角度来考虑。
上述议案举例称，上海一些社会福利院每年的运营补贴达上千万元，而其服务的老人加起来只不过数百人，服务的对象往往也是少数有关系的甚至比较富裕的老人。
上述全国人大代表认为，政府的责任是做好养老事业、养老产业的规划，制定服务的标准、出台相应的政策、进行行业的监管以及对低收入老年群体提供托底性的保障。政府不应该参与养老项目的建设以及运营，尤其是不应该建设高档、豪华的养老项目，这一切完全应该利用市场的力量来解决。
