CRIC研究：70大中城市房价指数进一步下跌,开发商该如何调整价格策略？
3月8日，国家统计局发布了2012年2月份70个大中城市住宅销售价格指数。根据公布的数据，70个样本城市中，2月份新建商品住宅价格指数环比出现下降的有45个，持平的有21个，上升的有4个；同比下降的有27个，较1月增加了12个。10大重点城市中，除了广州和武汉以外，价格指数同比均出现下滑。
从统计局公布的数据来看，房价下调的趋势正在全国进一步蔓延，房价究竟会跌到什么程度？开发商的价格策略应该如何调整？
对于去年至今已经进行过大幅调价的项目来说，目前的售价已经接近其成本红线，未来进一步降价的空间正在逐渐收窄。由于今年上市的楼盘多为09、10年获取的土地，企业地价成本水平普遍较高，房价下降的空间十分有限。此外，近年来劳动力、融资和大宗商品成本价格普遍上涨了15%左右，使企业经营成本大大上升。而事实上，此类房企目前的降幅已经接近20%，继续压缩的空间极其有限。综合以上三方面来看，其当前的销售价格已经接近成本红线，几乎降无可降。
对于另外一类没有实质性降价或者从未降价的项目，我们的建议是：倘若企业面临资金压力或者有快速销售的意愿，上半年建议择机下调销售价格。具体标准可参考周边同质楼盘售价或项目所在区域的平均价格做出相应调整，幅度以10%~20%为宜。
此外，需要重点指出的一点是：无论涨价的理由多么充分，上半年仍然不是上调价格的好时机。对于企业来说，伴随着库存的逐步消化，供应量在逐步减少，而另外一方面，由首套房优惠利率回归的利好带来的刚需的释放，也会促使需求逐步增多，价格在供需关系的调整下确实存在上涨的动机，尤其是对于那些目前已经超跌的项目来说，上调的意愿或许更加强烈。尽管如此，我们仍然建议企业在上半年不要贸然反向上调价格，理由很简单：中央对于房地产调控的主基调依然趋紧，一旦价格出现明显反弹，新一轮政策施压的可能性将大大增加。
