业主维权专家舒可心讲解房屋安全问题
务名扬:张总是实战派,这样的话,我看我们《安全置业100问》不够了,至少提了五六个问题的解答。刚才大家说的都是安全的房产,我觉得王律师的观点我很有感触,她说不光是房屋质量的问题,还有保值性的安全,不能今天买了明天贬值了,物业安全不安全跟房子的保值增值是非常有关心的,下面有请舒老师谈一下您心目中安全的房子是什么样的?
舒可心:我们中国改革开放以前实行的是计划经济,所有老百姓一生都是被国家保护安全着度过的,尽管条件很差,但是每个人都平均的受保护了,房屋建造是由国家下属单位做的,安全是有保障的,分配是由单位进行的,基本上也是公平和安全的,由于不是你自己的财产,所以也谈不到财产的安全的问题,因为管理是由国家管理的,你就管自己的那点东西,所以我们一个月40多块钱的工资,就管这一点安全。牵涉不到房产的安全的问题,随着计划经济的破产,我们国家走入了社会市场经济以后,这个国家从什么都管变成了什么都不管,产品质量问题,产品的安全问题,国家刚开始什么都不管,后来房屋也不做验收,甚至采用市场第三方进行评估验收,甚至政府制定很低的标准,刚才张先生说电梯有不同的等级,其实那些低的等级应该取消,市场上很多容易出现安全隐患的产品被政府的不作为允许他进入市场,迫使我们作为消费者每年都要自己学习、检查一个房子或者一个商品的安全。
我记得以前讨论过一个话题,买家具都要求消费者自己带一个湿度剂检测一下家具里面的含水量,到底地板有没有甲醛,我想说我们这个国家,所有的纳税人都是给政府交税的,产品的安全是一个产品最最起码的事情,包括食品安全,全世界无一例外的都是由政府管的,而我们今天还要写100问,您刚才说100问还不够,如果成千上万买房人都练成火眼金睛这不可能,所以国家的产品安全,质量安全都应该由政府出力解决,政府可以对市场准入建立门槛,中国哪来这么多小破开发商,都是官商勾结,有一点土地,有一点权利就建成一个开发商,但是这种情况,市场调解,房地产调控最后会省一些大的,这种市场调解导致的好企业的留存,全社会承担着巨大的代价,过去的三十年我们大量人买的质量很差的房子,这是政府不负责任的表现,如果政府负责任的话,建筑的门槛一开始特别高,就不会出现一群农民建立施工队,也不会出现南方竹坯子代替钢筋的情况,我作为一个普通老百姓做到今天的位置上,大家知道以前不是职业干这个的,都是被迫的产生了这样的人,大家练的火眼金睛,甚至地沟油什么样都可以看出来。
房地产安全的根本责任不在于100问,1000问,不在于老百姓读这100问,而是政府部门读这100问,他们不读就要老百姓读会了逼他们读。西方的国家说老百姓舒服,政府什么都管了,其实不是,是老百姓逼着政府管,现在中国政府不管的情况下,我们只能自顾自,但是根本上解决农民的住房的安全问题,不能指望着只看新浪网站的人,看了100问的人才可以买到好房子,所以我们要呼吁政府履行职责,产品安全的问题根本就是政府的问题。
另外一个安全层面就是交易安全,这个在西方国家是不管的,因为合同买卖的,一开始都是口头承诺的,后来才有了书面的合同,这个在中国的目前情况下,即便订立了书面合同,开发商还有很多的欺诈了,所以秦律师他们出现了204条合同这个书,但是开发商现在不愿意用了,因为用了就被拴死了。
现在中国的老百姓买房子的时候连找一个律师都不懂,现在国外的房子没有不找律师的,所以我建议老百姓在目前市场恶劣的环境下买房子要请律师,如果你找律师就不会出现买到铂宫这样的烂项目,使得全是上市的房子就是合格的,除了质量方面,产权也没有瑕疵,也让老百姓超市买牛奶一样,拿起一个就能喝,但是现在中国连奶都不敢喝,国外的超市里面什么都是可以直接吃的,现在中国的超市什么东西拿起来都要看看,市场经济初期都是这样,全都靠市场,政府拿钱就是办公消费,吃喝玩乐,或者是建一个大楼吃回馈,所以我想说产品安安全、交易安全。
第三个安全就是财富安全,全世界的政府都不管,只是社会主义国家管,因为社会主义国家的老百姓没有财富,现在你持有一个房产1000多万,政府就不管了,你就要自己管,政府只管国家安全,产品安全,尽量保证交易的安全,再说到物业管理方面的问题,这个问题更负责,一个小区里面如果一个业主刚刚一个小区里面跟一个小区的发展商谈完话,我说你这个房子管理的多好,你的项目管理的多差,他说是啊,想管好,业主不交钱啊,一个小区卖给1000人,这里面绝大多数人要明白管好这个小区要大家分摊管理成本,如果这个弄不明白管理房产就成了空话了,很多人说买了房子买了烦恼了,你以前分房子是没有烦恼的,国家管理,我说你假如买了一公斤黄金也有烦恼,放在都怕丢了,你买纸黄金容易跌,不知道。中国共产党1949年以后我们都不知道什么是财富,有了财富以后都不知道怎么办,出现了很多的麻烦。所以你买了房屋安全,交易安全都没有问题,剩下的还有财富的管理安全,财富的保值问题,还是麻烦,别以为巴非特过的挺舒服,每天都要弄自己的基金,别以为贪官污吏很舒服,他们每天都在担心被双轨,快乐的是无产阶级,练垃圾的人,他们是快乐的,所以告诉业主买房子就是为自己添了一点麻烦,每个月要跟其他的业主分摊管理费用,隔一段时间要大家共同表决选择一个好的管理,一个小区就相当于一个国家,跟香港一样,英国跟清朝租了99年的土地,土地上的人每个月要交税,他们管理好这个家,我们可以选择一个业主委员会监督政府,全国人大就是监督政府,我们常说物业公司是业主找的驴给业主拉磨的,但是他们要知道驴是要吃草的,中国老百姓没有为财产支付管理成本的习惯,大家以为买了黄金就可以增值,买一个楼不用管理就会增值,大家看到20年前的楼什么都坏了,现在可能涨了一些钱,但是不是因为你管的好,而是因为水涨船高,地价高的。
意大利有一千年的房子,法国巴黎有几百年的房子,他们的业主懂得百年建筑的价值,我们的物权法并没有规定土地70年到期就结束了,是说70年到期自动顺延,我们国家住宅使用地的使用权是私有化的,到期就顺延,以后可能改物业税的模式交土地出让金,我们的房子可以千秋万代传递出去,作为财富,特别是你把我了好地段,像富力这种地方,好好留着就可以了,如果你不在乎你的财产,如果你卖了,到哪都是一样的,你到美国买一个房子也存在保值、增值的问题,如果大家想买的房子要贬值,你就别买了,租就可以了,你租一个房子造烂了再换。
务名扬:舒老师说的非常全面了,但是从政府的角度,置业者,消费者角度都要树立一个安全方面的意识以及制定相应的标准规范这个市场。我们再往远,70年以后的事情管不了,但是现在就是存在着一些置业安全的存在,我想请两位律师给我们谈一下,在你们日常接触的消费者过程中,在购房前以及购房后,大家最容易范错误或者最容易维权的地方集中在哪一些地方,给我们分享一下。