预防开发商携定金潜逃 南京修改认购协议加强资金监管
“修改后的认购协议每一个条款，都是从购房者角度去考虑问题，更大程度上保护购房者的权利；同时也进一步加强了政府对开发商资金方面的监管，把定金也纳入资金监管范围内”，对于3月12日开始施行的南京新版《商品房认购协议》，南京市房管局商品房市场管理科科长胡高生如是说。
定金也纳入资金监管范围 开发商不能随意挪用监管资金
据悉，此次南京《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》）的修订，主要是为了加强南京市商品房预售定金监管、进一步防范市场风险，维护买卖双方的合法权益。
“修订的动机部分源于去年下半年发生的六合开发商卷款事件”，南京市住建委相关负责人透露。
2011年9月，位于六合的宇扬雨花石文化园被爆楼盘尚未封顶竟然已经停工，开发商捐款潜逃；而此前，200多位买房人已经支付了10万元定金和购房全款。事件发生后，多个部门介入调查。
胡高生介绍，南京市的商品房预售款资金监管从2007年就开始了，并在2010年时进行了升级，2011年以来严格执行新的资金监管流程。
某网站了解到，即将施行的商品房预售定金监管，和之前的预售款监管流程差不多。首先，开发商在报批许可证之前，要确定资金监管银行，开个专门账户，做相关的资金使用计划，在银行报备预售资金总额度和每月所需额度，有专门监管合同，这样先确保了所有项目纳入监管范围。
其次，预售款进账后，包括定金和首付款等，就开始了监管。
根据修订后的新版《认购协议》，购房人支付的定金通过《认购协议》的编号，进入《许可证》上载明的商品房预售款监管账号内，纳入监管。对开发企业提供的其他银行账号，购房人可拒绝支付，以确保预售资金的安全。
胡高生补充到，定金不进监管账户，合同是不能备案的。
如果开发商的预售款没有超过之前设定的监管额度，只能用于该项目的建设，不能挪作他用；如果超过了设定的额度，开发商可以自行分配多出的资金。
再次，预售款监管账户的使用要按照计划、按月使用，不能随意挪用，“如果不按照计划，将预售款挪作他用的话，系统会自动关闭交易，同时会勒令开发商整改”，胡高生解释。
最后，等到开发商提交竣工备案表和规划验收等资料后，监管账户可以取消，一个项目的资金监管终止。
“新合同对资金监管的加强扩大了预售款监管的范围，能有效防止开发商挪用预售资金，专款专用”，南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士如此评价新版认购合同。
新版《认购协议》篇幅缩减 三大变动保护购房者权利
从某网站了解到，《认购协议》修订后，凡取得《南京市商品房预售许可证》开始预售商品房的，在认购时由原套打《认购协议》改为直接从南京市房地产综合业务系统打印。
通过对比新旧《认购协议》，小编发现修订后的《认购协议》有较大篇幅的缩减。
具体的变化体现在三个方面：
第一，最重要的变化在于，针对以前少数开发商用自制的《认购协议》增加企业的免责条款，加重购房人责任的现象，新版《购房合同》进行了有效规范，将原来的第八条“补充约定”删除，开发商不能再自行添加条款；
第二，对于旧版付款方式通过手写约定改为直接勾选，选项为一次性付款、首付加商业贷款或首付加公积金贷款。
第三，新版认购协议加了一个条款，乙方认购的该房屋已设定（土地/在建工程）抵押，甲方须明确日期注销抵押登记。
胡高生表示，认购协议里就应该只明确购房人信息，所购房屋面积、位置、定金额度等基本信息，付款方式或其他的条款应该在此后的合同里约定，“所以也希望修订后的认购协议出台后，购房者不能迁就开发商，一定要配合政府部门规范开发商的相关行为。”
与此同时，《认购协议》还对打印程序进行了相应调整，凡不通过南京市房地产综合业务系统打印《认购协议》并将信息上传的，打印《商品房预售合同》时，系统将不支持。
据悉，修订后的《认购协议》从2012年3月12日开始在南京全市施行。3月12日前签订的《认购协议》还是按照以前的流程，有20天的过渡时间，20天后全面施行新的《商品房认购协议》
南京《商品房认购协议》旧版第二页 资料图片
