霸王条款何时休 那些有关房子的侵权与维权
近期，疲态尽露的深圳楼市终于有些回暖的迹象，新建商品住房成交量持续回升，市场去库存化趋势明显。然而，伴随着行业利好而至的，是侵权与维权的博弈。
即便在房地产市场越来越成熟的今天，翻开各大业主论坛，最抢眼球的仍然是业主们发出的各类维权信息。新房漏水、墙面开裂，买房时开发商的承诺无法兑现，逾期交房无法得到相应比例的赔偿金等等，都是在房地产消费中最常见的纠纷。
在深圳，多家知名品牌开发商旗下的楼盘最近频频爆出业主“维权”行动，跳楼秀、送花圈、砸车锁、拒收楼等事件屡见报端，但其背后有多少是房屋降价使然，有多少是侵犯消费者权利，我们不得而知。
“顾客是上帝”。在房价进入下行通道的时候，购房者对于购房越发显得谨慎和“挑剔”。记者从深圳市消费者委员会了解到，虽然房地产成交量趋减，但从去年1月至今，依然收到房地产方面投诉数量约170宗，投诉对象主要是房屋中介、开发商以及物业管理。
当一年一度的3·15到来之际，我们再次直面纠纷，为了让更多的消费者在购房时最大地维护自己的消费利益，避免再次踏入同类消费陷阱。
违约金给多少
开发商话事？
【购房】
“交房难、入住难”是商品房买卖纠纷中的常见问题之一，购房者拒不收房甚至与开发商“法庭上见”的现象也早有耳闻。刘先生以及其他8名业主近期将与大中华国际集团对簿公堂。
2009年12月，刘先生与开发商大中华国际集团(中国)有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》(预售)，以211多万元购买了大中华国际金融中心(又名东方新天地广场)一套建筑面积59平方米的商务精装公寓，售房合同约定于去年6月30日交房。如今，交房日期已经过去8个多月，刘先生仍未收到开发商交房的通知。
记者在合同中发现，第十二条中写明：“卖方逾期交付超过90日，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。”如此算来，开发商需向刘先生支付超过20万的违约金。
去年底，刘先生在家人的陪同下，多次找到开发商沟通，并要求支付延迟交房违约金。然而，开发商只承认按照售房合同附件条款“附件五”的第二十条规定支付违约金，即“买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额累计不应超过本房地产总价款的2%”。
这么算来，刘先生只能拿到约4.2万元的赔偿，与刘先生主张的20多万元违约金相去甚远。刘先生及其他业主对此并不满意。围绕赔偿金额，双方争执不下。最后，包括刘先生在内的9名业主决定诉诸法律。
记者了解到，大中华国际金融中心位于福田区，号称“创造具有时代气息和国际风范的综合商务小区”。2月中旬，该项目还在房地产买卖网站上公布消息，称现在仅有数套60至130平方米的房源在售，均价5.5万元/平方米，无优惠，大部分分布在28层以上，预计年底可交房。
记者致电项目销售中心，以业主身份询问为何等候了大半年都还没收房，工作人员称，延期交房的原因是“工程慢”，项目已经竣工并已移交物业公司管理，目前7楼和26楼的业主都已经收到交房通知，该工作人员让记者耐心等待，大约3月底就可以入住。当记者问及延期交房的赔偿时，工作人员称“公司正在协调”，并未作出正面答复。
希冀建立合同附件备案审查制度
记者注意到，在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般来说是“不可抗力”。而按照我国规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、洪水等等，只有不可抗力造成的延期交房，才能够免除开发商延期交房的责任。
记者查阅开发商售房合同附件条款“附件五”发现，该附件满满3张纸的内容，多达23条，字体大小明显小于主合同数倍之多。刘先生说，签约时他没有时间逐条阅读该附件，没有注意到该条款的存在，而开发商也没有当场给出必要的提示和说明。
广东信荣律师事务所律师张茂荣认为，开发商与业主签订的附加合同条款字体较主合同的小许多，售房时也未告知购房者，并非签约时与购房者临时协商的结果，彻底架空了主合同的公平性，免除了开发商的主要责任，也剥夺了业主的主要权利。
张茂荣解释，《深圳市房地产买卖合同》(预售)属于格式合同，而开发商提供给购房者的补充协议是在其法律顾问团参与下，经过深思熟虑、字斟句酌、售房前制定好、未与所有购房者协商、对其单方有利、所有购房者必须适用的通用格式条款，而且密密麻麻字体远远小于主合同字体，开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同，目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对购房者有利的法律适用。
那么，购房市民可否通过对补充协议的条条细读，从而发现问题，最大程度保障自己的合法权益？“明确地说，任何建议都是徒劳的。”张茂荣解释，目前所有开发商的补充协议是不允许买方修改一个字的。“不让复制、不让带回家研究。消费者能做的就只有选择——要么就买，要么不买。”
如想解决此类情况，张茂荣认为，单靠目前的合同备案制度是远远不够的。“不能只备案，不审查。”他建议，对政府而言，需尽快修订《深圳经济特区格式合同条例》，规定包括开发商在内的所有格式合同提供方必须向社会不特定对象公示合同文本，接受社会监督。
对主管部门而言，可尝试建立合同附件备案审查制度，对开发商在附件中设定的明显违法、违规、无效的条款不予备案。同时，强制开发商公开全部格式合同文本，允许购房者购房前复制、拍照并带回家阅读理解，以熟知相关条款。
对仲裁部门而言，建议深圳市中级人民法院出台审判指导意见，对一手房格式合同的相关问题作出规定，指引开发商诚信缔约。
售房合同中的十大“霸王条款”
条款一：买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后，方可签署《深圳市房地产买卖合同》。
条款二：无论何种原因导致买方按揭不成，都必须一次性付款。
条款三：售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考，以政府最终审核为准，买方签订合同未受此影响。
条款四：车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有。
条款五：卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不持有异议。
条款六：卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任。
条款七：先收楼后验房。
条款八：质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准。
条款九：买方违约金无上限，卖方违约金设上限；卖方解约权期限2年，买方3个月，或卖方有解约权，买方无解约权。
条款十：所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。
【租房】
租赁市场火了 租房纠纷多了
最怕遇上“恶房东”
春节后租赁市场迎来旺季，节后租客明显增多，不少房地产经纪人员也趁租赁旺季推动市场成交。根据世华地产成交系统数据统计，2月份深圳商品住宅租赁成交量为1月份(春节月)的6倍以上，同比上涨近两成，租赁市场呈现出十分活跃的气氛。与此同时，针对租房的投诉事件也随着市场气氛而“活跃”起来。
涨租不成业主威胁断水断电
世华地产调查，在租赁市场欣欣向荣的大背景下，业主趁机提租、涨租现象较为普遍，集中体现在地铁周边物业租赁方面。
刚刚毕业的小宋在长龙地铁站附近租了一套一居室的小产权房，月租550元，并与业主签下了半年的居住协议，今年4月到期。春节一过，业主就多次暗示他房租太低，小宋均以协议没到期为由拒绝业主要求。2月底，业主直接告诉他，月租“随行就市”，提升至750元/月，如果不从，就断水断电。小宋自然不妥协，找到片区派出所解决纠纷，经多次调解，业主涨价未遂。
交押容易 退押艰难
租赁市场兴旺，相关投诉纠纷也随之增多。“租房交押金时很容易，但退房时要将押金要回来，比登天还难！”最近，多名网友在本地论坛上反映这类烦心事，称房东以各种名义扣押金，要回押金好难。
网友“永远的那一天”称，租房合同到期时，房东以冰箱、空调用旧了，天花板脏了，床垫睡坏了为由，要扣掉所有的押金，最终软磨硬泡才要回一半。
记者调查发现，租房合同中存在一个共性问题，虽然合同上说明某些情况下会扣掉违约金，但并未清楚指明什么情况下会归还押金，同时也没有写明什么情况下属于电器或者家具的正常损耗或者在某种损坏下应该如何赔偿。
假房东“借鸡下蛋”
林女士向记者讲述了自己在租房过程中遭遇的骗局。由于小孩上学，林女士想租一套离学校近的房子。上月，她在某小区街贴上看到一条租房信息，“靓房出租，两房一厅，电梯物业，附带超大阳台”，发布人为“何先生”。林女士便联系“何先生”看房，当时还查看了“何先生”所提供的身份证和房产证。随后，她付给“何先生”一个月房租、管理费以及一个月押金，并约好当天下午签订租房合同。
谁知第二天，当林女士联系“何先生”签订租房合同时，此人已不知去向。林女士发现被骗后报案，经派出所调查，这间房屋的房东并非“何先生”，“何先生”是以租房为由交给原房东1000元押金，这才拿到房屋的钥匙。而“何先生”向林女士提供的房产证、身份证都是伪造的。
租房时不可忽略的细节
针对林女士的案例，广东国欣律师事务所律师赖小勇分析，未经真房东同意，用假冒的身份将房子转租他人，已经构成合同诈骗刑事犯罪。遇到这种情况，当事人要立即报警。在实际中，更多的案例是，“二房东”未经真房东同意，在原有的租赁期限内将房子转租他人，这类案件虽然没有构成刑事犯罪，但也构成违约，承担的是民事责任。
赖小勇表示，租房过程中有不少细节需要留意，首要任务是辨别房东真伪。一般来说，租房者应先请房东出示身份证件、户口簿原件，因为原件比复印件更容易辨别真伪；其次，请房东出示房屋权属证明原件，如产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同；第三，让房东多介绍一下房子和周边情况，从言谈间了解房主是否熟知基本情况。必要时，去小区物业或者辖区派出所，确定房东身份。此外，租房时尽量找有资质的中介公司，小中介公司本身的合同不完善，如果发生纠纷，很难维护消费者权益。
租房之前租客也不能偷懒，必须对房间内部设置认真检查，门窗是否正常、下水道是否通畅，水、电、煤气等开关也要试用。最好能和房东约定日后的修理维护责任。另外，水、电、煤气、物业费用是否结清不能忽视，是否列入房租、如何缴纳都要约定清楚。
除了简单的家具和电器试用外，租客应该和房东或中介协商，列出所有的家具、电器状况清单，如有必要，某些贵重家电还需要房东提供购买发票，并通过照相的形式保存租房时的现状，避免押金纠纷。
在签订租赁合同时要仔细阅读合同条款，对于模糊内容要详加询问，并落实于字面，屋内物品清单，作为其合同附件收好。还要明确租房日期、租房期限、租金、租金变更方式等，避免使用模糊语言。租客必须重视合同和收据，特别是押金、定金收据要妥善保管。
【物业管理】
“仆”大欺“主”很常见
成立业主大会 对抗物管侵权
“景洲大厦的社区自治就是靠业主们维权维出来的”，邹家健是深圳景洲大厦业主委员会主任，由于较早地在社区推行业主自治、业主选聘物管公司等，这个社区的物业管理服务有了更多的业主约束因而运行出色。十年间邹家健也接到了来自深圳各个小区的物业侵犯业主权利的投诉案例，对于物业的侵权，邹家健表示，走法律途径，业主齐心，成立业主大会这样具有法律效力的业主决策机构才是对抗物业侵权的最根本方式。
物管公司向业主“二次收费”
物业管理本来是业主通过购买而获得的小区服务，而实际在深圳很多小区，由于开发商卖楼后自己做物管，使得作为小区主人的业主常常由于产权分散无法形成合力，最终在两者中处于弱势的地位。“物业管理公司的侵权案例，那可以说是太多了”，邹家健告诉记者。
“首先物管公司收费不透明，很多地方对业主二次收费，侵犯业主权利”，邹家健解释，深圳70%—80%的物管公司做假账，很多本身应该由物管公司承担的费用，他们可以向业主收取，再开销，“举例子就是游泳池，一方面业主游泳时物管要收门票，但同时游泳池的水费等开支物管又将其列支在物业管理费中”，邹家健表示。
此外，在物权法中小区规划报建属公共配套建设的停车场应属小区业主共同所有，停车场收费和小区电梯厅等公共场所的广告收入都属业主所有，但实际上这部分收入往往都被物管公司侵占了。邹家健表示，景洲大厦正是由于业主拿回了这部分本应属于自己的收入，因而小区成立了业主基金，不仅为小区改造储备了资金，而且还用于反馈业主，“现在景洲大厦每年减免一个月的物管费以作补贴”。
还有很多小区的物管则是只收费，不承担服务和少服务。邹家健告诉记者，一些小区物业收费后连大门都不把守，消防设备不合格，或者监控设备不检修，这也很普遍地导致业主在被盗窃时物管无法提供监控视频。
非法涨物业费不交则“泼粪”
再有一点就是物管公司常不按照法定程序乱涨价。邹家健表示，深圳的桃源居、中海怡翠、千禧大厦等都出现了类似案例，按照法律约定，物管公司涨物业管理费要经全体业主在业主大会上进行投票表决，要有2/3以上的业主同意才能通过。而深圳非常普遍的则是，物管未经业主同意涨物业费。如果业主不交，物管就断水断电，甚至在城中村还有物管将垃圾和大粪摆在业主门口的案例。
还有一些物管公司会成立傀儡的业委会以对业主侵权。邹家健告诉记者，业委会仅仅是业主大会的执行机构，只有业主大会才是业主的决策机构，深圳有物管公司与业委会签订合约涨物业费的案例，后来这一合约则被法院判定无效，物管公司要退回多收的物业费。更有甚者，邹家健表示，深圳也曾出现物管公司用假名字、假身份成立了业委会和物管公司签约涨价的案例。
对于物管公司侵占业主公共收益，邹家健建议，小区物业费和小区公共收益应该分离，各自单独列账，而物管公司要按国家相关规定向业主公开账目，“不仅要公开大账，还要公开细致的账目”。
根本之道是要业主齐心，成立业主大会和业委会，邹家健表示，这样小区有了具有法律效力的业主决策机构才能走法律途径，对抗物业管理公司的种种侵权行为。
