中建地王入市“限墅令”下的最后一班车
文/赖汀雨
2009年年底，中建地产高姿态入驻新江湾城，出资37.2亿元拿下新江湾C6地块，一举成为全国单价地王。
经历两年多的开发，地王项目终于面世，项目命名为中建大公馆，并于2011年年底推出了独栋产品，获得市场良好反映。根据克尔瑞统计数据显示，项目刚获得预售证就成为上海当月豪宅项目（销售单价5万元以上）的总销冠军。
时至今日，中建并未停止入市脚步，再推联排类产品。中建此举可谓逆势而为。经史上最严历的房地产调控，楼市进入冰冻期，沪上众多高端类项目因“双限”的因素，需求端收缩，将入市节点一拖再拖。
中建地王我行我素，将在上海楼市掀起多大波澜？
地王潮涌现
2008年年底，受国际金融波动影响，中国经济受困，政府出台了4万亿元的振兴计划，至此，楼市开始进入上升通道，不仅房价上涨，土地市场也一样陷入了追热高潮，随后一年，在众多央企、国企以及民营资本的介入下，各类地王潮涌般出现。
2009年7月，金地集团[简介最新动态]以30.48亿元的高价将上海赵巷镇特色居住区10号地块收入囊中，创下了当时赵巷的区域地王。
9月，绿地以72.45亿元的价格，拿下徐汇龙华路1960号地块，成为总价地王。
然而，市场关注度最高的则集中在了单价地王上。
12月，中建地产以37.2亿元拍得新江湾城C6地块，楼板价超出起拍价117%高达32484元，甚至高出当时新江湾城3万元左右的在售均价，在一举成为沪上的单价地王同时亦刷新当时全国的单价记录。
上海规划和国土资源网公布的信息显示，新江湾城地王的总体出让面积为114517平方米，东至江湾城路，南至殷行路，西至政和路，北至国秀路，不大于1.0的容积率为区域内最低。
中原地产研究咨询部经理龚敏就曾表示，从规模来看，C6地块在新江湾城板块属于中等规模，而容积率是板块内最低的，综合来看，该地块必将打造为豪宅产品。同时，楼板价是未来房价的先行指标，短期内新江湾板块房价将闻风而涨。
德佑地产研究部主任陆骑麟在对该项目进行预判时则指出，同区域在售的华润橡树湾[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]城的最高价已经达到7.6万元/平方米，对比可见，C6地块建造别墅项目是前景乐观的。
地王也有受困时
令各大地王的持有方始料未及的是，2009年楼市的疯狂促使管理层做出政策调整，且调控力度一轮大过一轮，时至今日，在限购、限贷下,房地产步入下行通道，地王项目因过于巨大的资金投入渐渐的成为“烫手山芋”。
上海乘星行行销服务机构总经理李骁日前表示，通过粗略统计可见，上海2009年的地王项目大多数尚未入市，市场冷淡是地王项目无法规避的难题，而日渐累计的成本令此类产品的让利空间并不充分，拖延入市时间会成为当下地王项目的常态。
汉宇董事总经理施宏叡则指出，在楼市不好的情况下，地王的风险会日趋显现，与大众化项目不同，地王产品往往伴随着企业的品牌因素，势必需要通过高投入来收获高回报，但在目前的市场形势下，高端项目想要收获高利润是存在难度的，销售周期的增长是开发商必须去承担的“地王弊端”。而地王项目的解决方式不外乎两点，一是拉长建筑周期，延期入市，二是与政府有关方面协商，适当调整融资比率，变相的降低地王项目的土地成本。
但同时，也有专家指出，市场的机会点依然存在，尤其是以独栋别墅类开发为主的地王项目。
合富辉煌上海公司副总经理赵春雷也表示，地王项目往往拥有较好的规划前景和较齐全的公建配套，当前形势下，地王项目要想有所突破，必须专注于产品本身，以产品力来说服市场，因此，其品质和性价比往往是比较高的。
华燕市场部副总监张晴怡就表示，独栋别墅推盘量小，属小众产品，成交不会放量，但不排除为回收资金而让利的情况。不过，在全年通胀高企、欧债危机、股市惨淡的不利环境下，购买高端物业成为实现资金保值增值的最佳投资渠道。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也指出，不排除在价格调[最新消息价格户型点评]整逐渐落位的前提下，部分对前景继续看好的投资力量回潮“抄底”。因此，在后续市场走势中，别墅包括豪宅领域要较普通住宅变数更多，向上的机会更大。
破局在即
但市场机会并非人人都有，在市场遇冷的状况下，行业也在对地王重新反思。
2010年1月，上海宝华企业集团有限公司以24亿元拿下的嘉定区一幅住宅性地块，但因无力支付土地款最终被迫主动放弃该地王。
2010年2月证大集团旗下的证大置业以92.2亿元的价格拿下外滩地王，但资金危机、开工催令、调控加紧等因素依旧使得证大不堪负重。2011年岁末，证大将外滩国际金融中心[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评](8-1)地块50%权益脱手，SOHO中国[简介最新动态]通过相关交易以40亿元间接持有。
从上诉案例中不难看出，地王项目对持有者的要求正在日渐提高，资金充裕度并不高的房企势必会从这场“地王游戏”中离场。
“只有大型房企才有将地王推行入市并消化的可能。”李骁指出，类似央企这样的地产商具备很强的抗风险性的，一方面其资金优势明显，二来产品线较长，能够选择通过其他高周转项目来获取成交，充实资金链，为地王这类标杆项目“保驾护航”。
中建方面对新江湾地王项目的态度正是如此。
中建地产上海公司副总经理丁颖强调说，项目并不存在降价可能，市场上大幅降价出货的都是一些低总价的刚需楼盘，就如同万科[简介最新动态]不会降价出售翡翠园[最新消息价格户型点评]一样，中建大公馆是中建地产在上海打造的标杆性项目，单价地王已经说明了项目在土地属性上的优势，而因土地政策影响，1.0容积率地块将不再出现，再度加码产品稀缺性，同时项目倾注了中建多年在城建方面的经验，建安成本上下了大力气，中建力求通过项目树立在沪品牌形象。
值得一提的是，2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调停止别墅类的用地的土地供应。更有专家坦言，政府提出“不得以任何形式安排别墅类用地。”，该策略将再度推高别墅类产品的稀缺性。而规划为纯别墅社区的中建地王，无疑将成为“限墅令”下的最后一班车。
“中建方面对于中建大公馆项目的对待方式是惜售。”丁颖强调，中建已经充分衡量过项目的供求比，不可能在发现没有市场需求或是市场需求远小于供应量的情况下贸然推盘入市，目前项目蓄水情况良好，而之前已经入市在售的独栋产品也保持平稳成交。
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中建地产持续加码 关注优质地块
楼市的冰冷并没有降低中建地产对于上海房地产市场前景的信心。
“我们依旧看好上海市场。”中建地产上海公司副总经理丁颖表示，现在的上海仍然是寸土寸金，其城市属性注定了它与北京一样，会对全国形成很强的辐射性。每年都会有足够多的外地人口来上海置业，这其中并不只是外来务工为主的刚性需求，高端需求也大量存在。需求量的不断叠加，上海房地产的价值势必会被不断认知、重新定位。
丁颖透露，中建地产在今年仍会加大对上海市场的布局力度，伺机认购一些“性价比”较高的地块。
其实，中建地产对于上海的投入力度相当可观。公开资料显示，目前，中建地产在沪上已有三个项目，其中，新江湾地王项目——中建大公馆正处推盘阶段，与中海[简介最新动态]各持50%股权的长风地王项目即将入市，2011年９月份以11.8629亿元摘得的嘉定地块正在开工建设中。
丁颖解释说，持续加码上海市场是为了更好的完善企业在沪项目的产品结构，通过多元化的产品定位撬动市场需求。受成交低迷影响，时下确有不少房企面临资金问题，预计在今明两年内，上海有可能出现一次大型的行业洗牌，届时会有不少优质地块转入二级市场，这对于中建而言不失为一个扩大市场份额的契机。
据悉,对于收获地块的类别与所处区域，目前中建方面并没有明确目标，但土地的高性价比是其拿地的首要标准。
