龙年春节后，受央行降准及住建部表态支持首次置业等因素影响，各地房地产市场再度活跃。2月，主要城市商品住宅成交量明显回升。

　　业内人士判断，2012年，货币环境整体上将比去年宽松，首套房贷利率回归、地方政府政策微调和开发商维持降价营销策略，都将推动自住需求的释放。与此同时，房企在新开工和土地购置方面将进一步收缩，“去库存”将是今后较长一段时期内房地产业的主要任务。

　　成交量或回归常态

　　2012年，随着房地产调控政策逐步完善，楼市成交量有望回归常态。所谓常态，即围绕多年来的均值小幅波动，房价也相对稳定。

　　今年以来，全国主要城市商品住宅的成交量已连续五周回升。其中三月第一周，已公布数据的32个城市中有22个城市的房地产交易量上升，环比增幅中值为21%。从同比角度看，已公布数据的32个城市有19个城市的交易量上升，同比增幅中值为12%。与2012年2月的周平均值相比，33个城市中有28个城市的交易量上升，中值为61%。相对而言，一二线城市的销售表现整体比三线城市强劲。

　　成交回升的主要原因，首先是购房者绝大部分为首次置业者，而带动成交量回升的主力，很大程度上是“限外解禁”人群。在外来人口占比较大的一线城市，符合资格的人群开始加入购房大军。其次是去年底今年初，楼市成交基数过低，尤其是1月有春节长假，加之前期楼市过度萧条。在此背景下，各地商品住宅成交量连创历史新低。进入2月，在存款准备金率下调、首套房贷利率回归基准利率的影响下，刚需置业者逐步出手。

　　业内预计，中央对楼市调控的方向不会改变，但对首次置业的保障和支持也将逐步提上议事日程。年前，住房和城乡建设部部长姜伟新表态称，将“支持居民合理的购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”；近期，发改委副秘书长李朴民也表示，“今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求”。

　　可以判断，以自住需求为主的首次置业将受到政策支持，这将推动刚需释放，进而促进楼市库存的消化。进入3月，开发商普遍加快推盘速度。业内对未来成交回升仍持乐观态度。预计今年的月度成交量相对去年的平均成交量会逐级抬高。房价方面，销量虽有回升但调控依然严格，加上开发商资金回笼和去库存压力，预计上半年房价仍将保持“稳中有降”的趋势。

　　库存量呈下行趋势

　　推盘加速、开工放缓、拿地止步，经过开发商第一轮促销之后，各大城市商品房的库存量有所下降。

　　从过去12个月平均销售面积计算，13个城市库存平均消化时间已从25个月降至20.3个月，而以2月成交量计算，库存平均消化时间为20个月。目前，宁波、杭州、厦门、东莞、北京、南京、深圳、青岛、福州和广州商品房的库存月数高于12个月；上海、长春和苏州的库存月数已低于12个月。

　　数据显示，2012年初，各城市新盘上市量大幅减少，加之2月楼市成交量逐渐恢复，故2月多城市库存量小幅下降。其中，上海商品住宅可售量下降14.48万平方米，青岛商品住宅可售面积下降27.07万平方米，广州可售量增加49.51万平方米，南京亦下降23.13万平方米。

　　土地市场方面，由于开发商趋于谨慎，2月各大城市土地市场普遍遇冷。据统计，2月全国300个城市共成交土地1957宗，环比减少12%，同比增加6%；其中，成交住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)537宗，环比减少9%，同比减少14%；成交面积2569万平方米，环比增加9%，同比减少16%。2月300个城市的土地平均溢价率1%，较去年同期减少15个百分点；其中住宅类用地的平均溢价率1%，较去年同期减少17个百分点。

　　新开工方面，2011年下半年全国商品住宅新开工面积同比仅增长5%，其中四季度同比增速转为-10%。业内人士预计，在去库存周期内，房地产企业将继续保持较低的新开工水平，这将促使房地产市场在新的供求结构中寻找平衡。

　　(作者：林喆)

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