新浪乐居讯(编辑 刘乾超) 针对今日下午国家统计局发布的1至2月全国房地产开发和销售情况数据，北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：当前我国房地产开发投资额涨幅继续明显回落，目前市场依然处于冬天的温度。他指出，今年3月份是2012年的最关键时期，预期在6-12个月内房价还有可能有10-20%的下调。

　　张大伟表示，我国房地产开发投资额涨幅同比连续8个月回落，同类数据显示，2012年1-2商品房销售额、住宅销售额均创造了历史跌幅最大。出现这一现象的主要原因为：首先，2011年1-2月基数过大，相比12年1-2月，去年初，各地均在国八条政策的细化过程中，可以说是调控并未影响11年1-2月的楼市。其次，12年1-2月受到调控影响比较大，虽然在2月份部分城市成交量相比1月份出现了环比的复苏，但是相比调控前依然差距比较大。第三，以价换量现象依然明显，目前市场成交量中，10%的跌价项目占据了市场上90%的成交量。整体来说目前市场依然处于冬季，而且全年成交量跌幅可能超过10%。

　　同时，当前我国库存压力依然巨大，新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工也成为房产商无奈的应对。根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。

　　张大伟表示，目前投资依然上涨主要有两部分原因，一部分是保障房投资大涨。另外主要也是09-10年大量供应的土地进入投资高峰期。住宅投资增速明显回落，占整体房地产投资比例减少，楼市调控对房地产市场特别是住宅市场的影响继续增加。

　　针对当前房地产开发企业资金来源情况，张大伟分析，两次存款准备金率下调，部分缓解开发商资金压力。但整体资金面积依然紧张。资金来源数据显示，当前我国资金来源增速上涨，存款准备金下调2次，部分缓解开发商资金压力。银行对首套房刚需利率有所松动，大部分银行从之前的上浮回归到基准，有利于刚需入市。代表房地产企业资金压力的资金杠杆率已经达到了2.36的历史低位，资金压力依然非常大。

　　张大伟称，房地产景气指数反映实际市场依然低迷，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器，市场整体刚需总量依然庞大，但对价格非常敏感，只要价格下调到位，成交量依然比较多，最近的典型项目都是以价换量的代表。3月份不仅是市场的定调时期，也因为两会定下一年内政策的风向标。两会后，唯一的侥幸利好破灭，库存压力及3月份即将到来的信托兑付高峰会压迫开发商降价促销。按两会工作报告等可以看到，中央的决策部署坚持房地产市场的调控，包括限购政策不放松不动摇，中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。

    他指出，中央领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，目前来看拐点可以说依然明显、绝大部分项目依然要以价换量，预期在6-12个月内房价还有可能有10-20%的下调，而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。