不同收入阶层的房价收入比情况
不同收入阶层的房价收入比情况
由于我国城镇居民的收入差距很大，不同收入家庭的房价负担能力不同，因此，还有必要研究一下不同收入家庭的房价收入比情况。
从全国情况来看，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在2011年，全国统计的7 个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.75，而最低收入户的这一指标却达到24.51，二者相差了8.91 倍(与2010 年基本持平，但相比2009 年的8.19 倍有小幅上升)。
从历年变化情况来看，各收入户的房价收入比，近年均自2009 年窜高后逐年小幅下降，高收入户的年度差异较小，而中等至低收入户的年度差异较大。
在五大典型城市中，不同收入户的房价收入比地区差异同样存在，高收入阶层的房价收入比数值较低的重庆为5.67，最高的北京为7.42；而低收入阶层的房价收入比中，最低的重庆达13.57，最高的北京达32.73。值得注意的是，中西部城市不同收入阶层的房价收入比差距明显小于东部城市，同时，在房价收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州，其最高收入阶层其房价收入比也普遍高于7，购房压力并不小。
总体而言，中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅(包含经济适用房)，而中等以下低收入阶层，基本上不具备购买商品住宅的能力，需要将他们纳入住房保障体系中。
图15 2011 年五大典型城市不同收入阶层房价收入比情况可售型保障房对房价收入比的影响
前面叙述的几个问题中，我们使用统计局口径的房价，是包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房在内的可售型保障性住房的价格。众所周知，可售型保障性住房一般比纯商品住宅价格低，其中，经济适用住房的价格相对低40-50%。因此，我们有必要比较包括和不包括可售型保障性住房两种情况下的房价收入比，来获得更有价值的分析结果。
从下图(图16)中十大城市房价收入比对比来看，2011 年两种房价收入比的差距较为明显，其中上海纯商品住宅的房价收入比比包括可售型保障性住房的房价收入比高出8.26(主要原因是安臵房成交规模较大)，重庆高出6.04，北京高出5.69。由图看出，在不包括可售型保障房的情况下，北京、上海、杭州、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。
图16 2011 年十大典型城市的商品住宅及纯商品住宅房价收入比主要结论
经过上述分析和比较，可以得出以下结论：
第一，我国总体的房价收入比连续两年回落，仍略偏高。
从2001-2011 年的情况来看，我国的房价收入比在6-8 的区间波动，其中最低的2001 年为6.12，最高的2009 年为8.03，2010 年回落至7.76，2011 年又回落至7.50，调控效果持续显现。虽然总体上仍高于发达国家3-6 的水平，但与1998 年世界8.4 的平均值和6.4 的中位数相对接近。最重要的是，由我国近十年来历史情况可知，全国房价收入比维持在6-7，可算作合理区间，当前略偏高。上海、深圳、北京、杭州、厦门等经济发达的东部城市，合理数值大于全国平均水平，大概为8-10。
第二，东部一二线城市调控效果较好，房价收入比上升的趋势已得到控制。
2001 年以来，在城镇居民收入和城镇人均住宅建筑面积每年保持平稳变化的情况下，10 大典型城市的房价收入比基本每年都在上升，主要原因是房价过快上涨。经过两年的调控，2011 年东部一二线城市北京、上海和杭州，终于出现了房价收入比的同比下降，而其他典型城市，房价收入比上升的势头也基本被遏制。同时，不同地区间的房价收入比差距逐步减小，格局发生变化。2010 年之前，经济发达、辐射能力强的一线城市，如北京、上海、深圳房价收入比遥遥领先于其它城市，而2010 年以后，杭州、厦门的房价收入比开始跻身前列，超过了部分一线城市。随着东部一二线城市房价收入比的下降或停涨，东、中、西部间的差距在逐渐缩小。相对而言，2011 年部分中西部二线城市房价收入比有所上升，调控效果不明显。
第三，不同收入阶层的房价收入比近两年连续回落，但中等至中低收入家庭房价收入比仍较高。
就全国而言，2011 年最高收入户与最低收入户之间的房价收入比相差8.91 倍，与2010 年基本持平，。就同一收入阶层而言，房价收入比自2009 年冲高后连续两年小幅回落，但中等至中低收入家庭的房价收入比仍比2009 年前高出不少。地区间，中西部地区不同收入户的房价收入比差距较小，而东部地区的房价收入比整体上偏高、收入阶层间差距较大。
第四，预计2012 年全国房价收入比将回归合理区间，接近2008 年水平。
由于中央一再重申房地产调控政策的不放松，根据市场走势，我们预计2012 年全国新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌(预计3%左右)，若按近五年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅大致估算，则2012 年全国房价收入比将降至6.87，接近2008 年水平，将是2009 年来首次回归合理区间。
