CRIC每日地产：上海新政叫停不改地方政府闯关积极性
(评论员/朱一鸣)2月28日，上海市房管局关于“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以购买第二套房”的微调被市政府办公厅的一纸通知正式叫停。这份文件针对限购政策中本市户籍居民家庭做出了重新定义，外地居民的二套房限购政策被打回原形。此前芜湖的房地产新政也由于种种原因暂缓执行。我们认为，尽管芜湖、上海等政策被相继叫停，但地方政府放松调控的动力不会减弱。
本轮调控进入第二阶段，中央与地方关于地价的博弈成为最大看点
回顾本轮调控的进程，2011年是调控第一阶段，是中央与企业之间的博弈，博弈核心在房价：中央的限购令通过行政手段抑制购房需求的释放，导致市场供求关系逆转，迫使开发商降价求售。
而2012年房地产调控已进入第二阶段，是中央与地方之间的博弈，博弈核心在地价：2011年下半年以来，全国共有19个城市先后出台过地方性的政策，意图对房地产调控做出调整，尝试为楼市松绑。其实，地方政府不断在试探中央的政策底线，中央则“秒杀”了越过底线的政策，“只做不说”的城市获得幸免，双方的博弈已悄然展开。而今年这种博弈愈演愈烈，房价下跌已经开始倒逼地价的下调，而地方政府由于极大的财政压力不愿低价卖地，从当前地方政府土地出让底价设置水平来看，并未出现明显回调。
今年调控将分“三步走”，四大路径寻求“限购”松绑
我们认为2012年房地产调控会分“三步走”，目前已经经历了政策面平静、交易量触底的第一步。现在正在迈出第二步，其具体表现是银行对首套房贷利率的松动和京沪等地调整普通住宅的标准等，目前来看，这些调整都获得了中央的默许。对于接下来的第三步，我们认为将是限购政策的“松动”，这主要表现在地方政府的执行层面上。
而地方政府在“松绑”的路径选择上也会尽量不去“触怒”中央。参照各地方政府最近的做法，我们认为，地方政府可能会从四方面来增加购房需求，“松绑”限购政策。
一是，加大人才引进力度，给予其购房和契税补助。芜湖是最典型的例子，以购房和契税补贴吸引人才进入，学历越高补贴越多。虽然该政策已被叫停，马鞍山等地也竞相模仿。
二是，对经济开发区内的员工给予购房款补贴及贷款补助。杭州市曾出台政策，对于在经济开发区内企业高层管理人员，在2011年度购置商品房的，按每套一次性补助10万元购房款，以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息。
三是，通过放宽户籍限制或安排落户来增加购房需求。“上海新政”便属于该类。此外，长春市对购买商品房面积达到70平方米或房款在12万元以上的，可办理本人、配偶及22周岁以下的未婚未就业子女在长春落户。
四是，出台扶持刚需类的政策。京沪等地重新划定普通住房标准就属于该类。另外，常州、南京、吉林等地提高了购买首套房时住房公积金贷款的上限，以及在首套房满足一定户型、总价条件的情况下允许申请第二套住房公积金贷款。
