农行战略部：房地产政策放松为时尚早
国内央行下调存款准备金率，税收收入快速增长，房地产调控初显成效。
上周六中国人民银行宣布，从2月24日起下调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构存准率将降为20.5%，中小型金融机构为17%。这是自去年以来对存准率的第二次下调，主要是基于以下几方面考虑：
首先，缓解银行流动性偏紧的局面。1月份人民币存款余额大幅下降，即使我们预计1月份外汇占款结束连续3个月的负增长转为正增长，但仍低于平均水平。这些因素导致的流动性不足使得1月份新增信贷远低于预期。按照1月末80.1万亿存款余额计算，此次下调存准率释放的流动性将超过4000亿。其次，为经济平稳增长提供合适的货币环境。1月份消费、投资和进出口的局部表现欠佳，上周商务部公布，1月份重点零售企业销售额同比增长12.7%，金银珠宝、通讯器材及食品销售稳步增长，而家电、汽车、居住类商品销售下降；受资金紧张、春节等因素影响，1月份铁路固定资产投资同比下滑69.6%；1月份季调后的进口和出口环比继续下降，实际使用FDI同比下降0.3%，已是连续第三个月减少，制造业和服务业实际利用FDI下降明显。最后，春节后通胀压力逐步缓解。上周，商务部公布的食用农产品价格指数周环比下降0.73%，是春节后连续第二周下降，且降幅有所扩大，也较往年更加明显，因而CPI快速回落可期。
我们认为，此次存准率的下调是顺应政府“预调微调”的要求，并不意味货币政策由稳健转为宽松，稳健货币政策的基本态势不会改变。同时财政政策也具备了预调微调的基础，上周财政部公布，2011年全国税收总收入89720亿元，同比增长22.6%，占GDP比重超过19%，全国税收连年增长为我国进行结构性减税，以及扩大民生领域和经济薄弱环节的财政支出提供了条件。然而，货币政策和财政政策的预调微调并不意味着对房地产调控放松。尽管房地产调控效果已经显现，部分地区调控政策有局部松动迹象，但是我们认为，实施房地产差别化调控政策为时尚早，尤其是具有风向标意义的限贷、限购等调控政策不能动摇。
上周六，国家统计局公布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅价格同比下降的城市数增至15个，连续第5个月增加，且已经不存在环比上涨的城市；二手住宅价格同比下降的城市数连续第6个月增加，至37个，环比下降的城市数增至54个。四个一线城市中，新建商品住宅价格均自去年10月份以来环比继续下跌，除上海以外，北京、广州、深圳新建商品住宅价格同比涨幅连续第5个月下降，而且降幅均有所扩大；二手住宅价格环比也继续下降。可见，房价过快上涨的势头已经得到遏制，部分地区房价已进入下降通道。
基于此，近期房地产调控政策显现局部松动迹象。住建部和央行先后提出满足首次购房家庭的贷款需求，实行差别化住房信贷政策，部分商业银行对首套房贷款利率由上浮10%左右降至基准利率。这种满足购买首套房的差别化信贷政策无可厚非，一方面与2010年房地产调控以来一直倡导“满足自住型普通住房需求，抑制不合理需求”的政策导向相一致；另一方面是信贷资源有保有压的具体体现。因而，差别化信贷政策不意味着房地产信贷政策的全面放松，也不会成为房地产政策转向的风向标。
相反，部分地方政府推行税收减免、提高限价标准、停止限购等具有风向标性质的放松政策则为时尚早。例如，安徽芜湖近期推出《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，三天后又宣布暂停执行，其中，减免契税和给予购房补贴政策广受诟病和质疑。首先，该政策打开了房地产调控放松的闸口，如果房地产供给双方一致形成调控松绑的预期，房价将出现大幅反弹。其次，这与中央政府一以贯之的“坚持房地产调控不动摇，巩固调控成果”的政策基调背道而驰，如果不及时制止，会对其他地方政府形成示范效应，各地纷纷效仿松动调控政策。最后，房地产市场的持续低迷，使部分地区土地出让金大幅缩减，将迫使地方逐渐摆脱过度依赖土地财政的发展模式，政策放松会使这一进程停止，调控效果前功尽弃。我们认为，只有一系列具体条件落实和配套政策措施完善之后，才适宜推行带有风向标性质的差别化调控政策。
第一，房地产市场供需矛盾得到有效缓解。目前，我国处于加快推进城镇化进程阶段，越来越多进城务工人员的住房问题首当其冲，在保障性住房覆盖率仍然很低的情况下，部分城市尤其是一二线城市房地产市场供不应求的矛盾依然突出，调控政策放松后会释放大量前期积累的刚性需求，房价会大幅反弹。金融危机期间政策放松后房价报复性反弹就与当时房地产市场供需不平衡有很大关系。
第二，房价回归到合理区间。尽管多数地区房价上涨趋势得到初步遏制，甚至部分城市的房价有所下降，但是与城镇家庭的年平均收入相比，房价总体偏高，因此，房地产调控效果还未达到预期目标。
第三，房地产调控长效机制得以构建。抑制投资和投机性住房需求是此轮房地产调控主要目的之一，根据国际经验，开征房产税既是抑制不合理需求最有效的手段，也是房地产调控有效的长效机制。土地交易制度也需要进一步改革和完善，这不仅有利于地方经济转型，而且能够防止地价异常波动下的房价大起大落。
第四，相关配套政策的落实和完善。由于我国住房信息和个人婚姻状况尚未实现全国联网，家庭异地购房和多套购房行为难以监管，管理部门不能准确识别异地购房行为属性（投资还是自住），因此，部分“一刀切”政策是不得已而为之的次优选择，但确有必要。
因此，当前应保持房地产市场调控政策连续性的基调不变。只有以上相关条件和配套政策到位之后，才宜逐步淡化房地产限购、限贷等行政色彩较浓的调控手段，最终实现完全市场化调控。
