中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是近三年以来存款准备金率的第二次次下调，上一次是在2011年12月5日。本次存准率下调，验证了自去年12月5日时已经进入存准率的下调的周期通道。

　　在本次没有下调之前，当前存准率为21.0%的高位水平，市场“流动性”较为紧张，对于现在国内整体经济发展及保证稳定增长来讲，有可能不是太有利。当前第二次下调存准率对于经济保持稳定增长具有重要意义。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，央行再次下调存准率主要基于三方面原因：

　　第一、2012年1月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.5%，这个涨幅较去年12月同比上涨4.1%有所扩大，有可能是由于年CPI底翘尾及春节因素。如果剔除年底翘尾及春节假日的影响，总体上来讲，由于市场“流动性”收紧，2011年下半年以来CPI同比增速呈现出逐步下滑的态势，通胀预期明显减弱。

　　第二、中小微企业生存面临困境，需要更多资金支持这些企业的生存和发展。

　　第三、从房地产行业角度来说，今年2月国家统计局发布的数据情况来看，1月全国各大城市房价全部停涨，整个房地产行业调控也取得成效。

　　存准率的再次下调对于房地产市场复苏来讲是一件利好的消息，此次下调幅度尽管仍是微调，但是，两次下调已经形成市场叠加效应，这一定程度上暗示货币政策走向"定向定量宽松"。笔者认为，预计国家在未来6个月内或还会有继续的下调存款准备金率的行为。

　　那么，此番下调究竟对房地产行业有怎样的影响？ 我们要结合近期市场层面的变化来分析，笔者认为，从整体特征来看，楼市调控政策的走向也呈现出局部放松或“外紧内松”的特征，具体表现如下：

　　如2月7日，中国央行网站挂出的一篇新闻稿称，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，支持普通商品住房建设。

　　又如北京、上海等地调整新建住房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等。

　　又如，2012年初，全国多地首套房信贷利率却悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策

　　那么，在存准率持续下调，房地产市场调控“外紧内松”的市场背景下，2012年房地产市场的“小阳春”会不会如期来临？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。总体而言，存准率两次下调的叠加效应及持续下调的预期，再加上楼市调控政策层执行上“外紧内松”，楼市“小阳春”有可能更值得我们期待，但楼市“小阳春”应该在“量”上做文章。具体而言：

　　首先，从一线城市商品住宅市场角度而言，当前，楼市调控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住房标准；2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等。政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。

　　尽管当前一线城市正在研究差别化“限购”、“限贷”措施的可行性，但短期内并不会转化为政策对于市场的的推动作用，当前尤其是在2012年初2-3月这个阶段，全国一线城市由于调控政策基本继续从严执行，当前普通住房标准的调整及存准率的下调对于楼市成交量的作用还是有限，尽管当前政策相对从严执行的状况不会使“小阳春”的成交量抢眼，但是，仍然值得我们期待。

　　从二三线城市而言，相对一线城市，二三线城市笔者觉得调控政策在执行层面不是太严格，不少城市出台“限价”代替“限购”政策，同样在政策执行层面出现了“外紧内松”的调控特征，甚至部分城市直接调控放宽调控政策的执行力度，如中山市提高限价门槛等。

　　在这样的市场环境下，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，部分二三线城市“小阳春”市场尚存在一定的市场机会，但是，2011年10月底一线城市龙湖、万科、金地等龙头房企的降价导致市场环境发生变化，市场成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进行价格调整，如果市场层面发生了这样的变化，那么，二三线城市的“小阳春”成交量有可能出现“意外”小幅回暖，个别城市有望实现真正意义上的“小阳春”。

　　但是，总体来讲，商品住宅的价格在全国范围内在短期内，尤其是2-3月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此，由于政府“外紧内松”的政策特征及房企策略性的调整，及2011年整体楼市走势特征也启示开发企业应加速跑量，以“现金为王”。