去年四季度以来，房地产行业的调控政策发生了一些微妙的变化。一方面，中央政府对房地产的需求管控不再一刀切，其中最为明显的表现是，对于“首套房”这一较易辨别的自住而非投资投机需求，更多采取了支持而非打压的政策；另一方面，中央政府对于各地出现的一些加大房地产政策放松力度的试探性举措，则秉持了“露头就打”的坚决态度。这些不完全一致的政策信号在一定程度上干扰了市场对中央政府调控房地产力度的预期，而未来房地产政策将何去何从也引发了多方关注。

　　在我国，由于房地产行业早已深度介入经济增长、财政收入、金融稳定、民生等多个方面，因此其行业政策不再仅仅圄于行业本身，更成为一种重要的宏观调控手段，因此明晰宏观经济的政策目标正是理解其行业政策逻辑的关键。我国宏观政策主要有三大目标，即保增长、控通胀、促转型，由于这三者很难同时实现，因此在不同的经济环境下有不同侧重，而房地产行业政策的变化正与之相呼应。国际金融危机全面爆发之前，长期贸易盈余带来的流动性充裕，在投资品相对供给不足的环境下增强了房地产的金融属性，强劲的投资投机需求拉高了房地产投资，并致使房地产价格高企，加大宏观系统性风险的同时，民生问题也日益凸显。因此在中央政策目标中，控通胀、促转型的权重提高，从而加大了对房地产行业的调控力度，房价也在2008年底出现明显回调。

　　然而在2008年底，受国际金融危机影响，外需出现大幅下滑，通缩迹象已现，为避免经济硬着陆，保增长成为最主要的政策目标，房地产政策随之出现180度回调，由严控转为刺激。尽管高强度的刺激政策为我国平稳度过金融危机冲击奠定了坚实的基础，但是也使得危机前就已存在的经济不平衡以及民生等问题进一步加剧，而通胀压力也再次回升。因此当经济增长逐步稳定之后，控通胀、促转型的权重再次提高，从2009年底开始中央政府对房地产又采取了新一轮的调控，而调控力度也在不断加码，甚至动用了限购等强力手段。但是在2011年三季度，欧债危机又出现反复，我国出口随之受到影响，加上国内需求在前期紧缩政策的累积作用下也进一步走弱，经济下行风险加大。由于此时通胀压力出现一定缓解，保增长的权重又有所提高，不过考虑到经济的下行风险远小于08年底的水平，而经济结构调整的要求也更加迫切，因此中央在2011年底提出了“稳中求进”的政策目标，力争在保增长和促转型之间谋求一种平衡，而这也是本文开头中央政策看似矛盾的根本原因。

　　展望未来，稳中求进的政策目标将是房地产调控政策的逻辑主线。为稳定经济，中央很可能继续小幅松动房地产自住需求方面的相关政策(例如对“首套房”贷款的支持)，可以说房地产政策的严冬已过，但政策的暖春还远未到来。一方面，为促转型中央提高了经济放缓的容忍度，今年经济增长目标降低至7.5%正是其重要标志；另一方面，保障房建设、在建续建项目及“十二五”规划重点项目的实施等其他可用于稳定经济的政策手段仍然存在，除非出现极端情况，预计中央仍将继续抑制房地产的投资投机性需求，促进房地产价格稳步回调。(中债资信评估有限公司研究开发部)