文/新浪乐居记者 潜雄斌

　　编者按：随着中国经济持续乌云笼罩，以及住宅市场仍处于深度调控状态，国内大量资金集体面临无处可去之境地。根据新浪乐居市场调查，在其他投资渠道纷纷关闭最佳窗口，甚至黄金投资仍存可疑风险的情况下，手持重金的投资客们正在积极寻找商业地产的投资入口。

　　随着楼市进入传统的住宅交易淡季，加上杭州多个大型城市综合体即将入市，辅以地铁强大效应，杭州商业格局正在发生改变。而众所周知，巨大的商机往往隐藏于变数之中。

　　为此，新浪乐居重磅推出《乐居投资季》系列高端访谈，直接对话商业地产专家与杭州商业地产项目操盘手，以独到、全面的视角，审视杭州商业地产真正的投资机会，为仍在迷途中的资金把握方向。

高力国际杭州公司总经理 朱磊

　　“被视为全球经济‘发动机’的新兴市场经济增速放缓，将导致写字楼、厂房等物业租赁市场有效需求增长缺乏动能。”高力国际杭州公司总经理朱磊告诉新浪乐居记者，国内物价高企，内需难以释放等诸多问题都将最终造成商业项目的开发要十分慎重。这些因素导致(只有)商业地产中的商铺位置及发展前景极好，才能吸引客户洽谈。

　　在本次《乐居投资季》系列高端访谈中，朱磊更多的是论述调控与商业地产之间的联系。“在楼市调控政策趋于常态化、住宅销售整体利润率被压缩的背景下，商业地产已成为房企的主要转型方向。”朱磊说，从2012年开始，国内传统住宅主业房企逐渐提高商业地产开发比重，而其中万科成为思考样本。

　　这只是开发商方面的转变。根据高力国际观察，在限购、限贷影响下，有一部分住宅投资客转向商业投资。但朱磊也提醒投资者，商业地产投资对资金要求很高，不适合中小型投资者。

　　对于手持重金的投资者，朱磊建议：除了政策、经济环境等宏观因素外，还应重视区域性差异。据他观察，从近三年中国部分城市商办土地供应来看，未来五年甚至十年内，由于土地资源的稀缺，一线城市商业地产侧重开发的时代将终结，下一步将转入运营期。而近几年来，二三线城市的商业地产开发进入井喷期，以商业、办公为主的城市综合体项目发展迅速，且建设规模非常惊人，有必要关注部分二三线城市投资商业地产的风险。

　　杭州也正处于商业地产高速发展阶段。2009年以来杭州出让了大量商业用地，最少的年份也有20多宗地块。朱磊判断，2012年以来，城市综合体、大型社区配套商业、地铁上盖商业均如雨后春笋般亮相于大杭州的各个区域。

　　他告诉新浪乐居，由于杭州现有人口基础尚不足以支撑如此庞大的商业体量，短期来看，这些商业地产项目会以突出自身的特点和主题的方式，进行差异化竞争。

　　新浪乐居：很多人都在担心国内整体经济环境会影响房地产行业的未来发展，特别是在投资领域处于高端位置的商业地产。我想请问的是，国内经济低落与商业地产的之间有何关系？

　　朱磊：中国经济增长的结构性减速时代正逐步到来，从外部环境看，被视为全球经济“发动机”的新兴市场经济增速也开始放缓，这些将导致写字楼、厂房等物业租赁市场有效需求增长缺乏动能。

　　另一方面，物价高企，内需难以有效释放，很多零售品牌大多采取暂停或减少开店来降低成本，对于新的商业项目则非常慎重，往往要求商铺位置及发展前景极好，甚至要求业主愿意提供装修补贴才会继续洽谈租赁。

　　新浪乐居：2013年1月，万科商用地产管理部低调成立。一个曾经扬言不涉猎商业地产的巨头开发商也悄然进入，有其不一般的意义。我们知道，调控政策都是指向住宅市场，商业地产较少波及。我的问题是，调控背景之下的商业地产呈现何种面貌？

　　朱磊：在楼市调控政策趋于常态化、住宅销售整体利润率被压缩的背景下，商业地产已成为房企的主要转型方向，从2010年开始，传统住宅主业房企纷纷表示要转战商业地产或提高商业地产开发比重。据高力国际观察，你刚提到的万科，以及还有保利、首创、金地、SOHO中国、中粮、合 生创展、绿地、绿城和上海世茂都在不同程度地高商业地产的比重。

　　这是开发商的转变。另外，我们观察到，在限购、限贷影响下，有一部分住宅投资客转向商业投资。但我在此要强调也是提醒投资者，商业投资与住宅有较大区别，商业投资对资金要求比较高，不适宜中小投资者。

　　新浪乐居：有人说，“城镇化”会为房地产带来新的动力。而这也包括了正在高度发展的商业地产。您对此如何看待？

　　朱磊：新一届政府提出的“城镇化”被认为是未来拉动经济增长的最大引擎，在城镇化过程中，人口和产业的聚集带来的消费聚集，大量农村人口、流动人口定居城镇带来的消费观念变革，无疑将扩大商业地产的发展空间。

　　最近出现了新一轮开发商由住宅开发转向商业地产开发的迹象(如鸿坤、华远)，甚至一些非地产企业也宣布进军商业地产(如娃哈哈)。但自2010年调控开始，商业地产开发呈现快速递增的状态，区域性和结构性的泡沫、同质化现象已经开始显现，一些商业地产开发过热的城镇要注意风险。

　　新浪乐居：高力国际对商业地产一向有缜密的关注，就您看来，现在杭州的商业地产处于怎样的发展阶段？

　　朱磊：杭州的商业地产正迎来井喷期，2009年以来杭州出让了大量的商业用地，最少的年份也有20多宗地块。2012年以来城市综合体、大型社区配套商业、地铁上盖商业均如雨后春笋般亮相于大杭州的各个区域。

　　新浪乐居：从高力国际的角度去看，此前杭州商业地产格局是否存在不足？但随着万达、银泰城、印象城等大型商业综合体涌入，会不会又像坊间的一个论调：杭州商业综合体已经饱和？

　　朱磊：杭州传统的商业核心为武林和湖滨商圈，而城市近郊的商业发展却一直处于滞后状态。以城西、城北为例，两个区域内的申花、祥符、桥西、华丰、三墩等居住板块通过多年开发已经逐步成熟，但一直以来城西仅有西城广场一个大型商业，而城北也仅有欧尚。

　　万达、印象城、银泰等大型商业综合体进入，一方面是对这些区域原本欠缺的商业配套的补充，另一方面，这些板块后续仍将不断开发新的住宅，几个项目加起来的总体量是有一定超前规划的。

　　短期来看，由于现有人口基础尚不足以支撑如此庞大的商业体量，各项目会突出自身的特点和主题，进行差异化竞争。

　　新浪乐居：高力国际对于下半年杭州商业地产的发展会作出如何预判？以及在杭州的北面，万达的进驻会有何反应？

　　朱磊：近几年出让的商业地块尚有许多没有确定定位，另外一些重点的综合性地块尚未挂牌，比如杭氧等，相信下半年仍会有很多新的商业项目亮相、新的热点地块遭到关注。

　　对于你提到万达进驻杭州的问题，确实引起了杭州业内的关注。我的看法是，城北已经有超级综合体新天地，以及中大银泰城，大运河商务区、国际城商业等大型项目，万达的进驻会增加城北商业的权重。

　　新浪乐居：浙江资金十分充裕，我身边就有很多朋友在寻找投资商业地产的机会，但由于种类太多，很难下手。您有何建议？

　　朱磊：商业地产的范围确实很大，每种类型物业要关注的因素又有区别，很难简单概括。

　　我觉得，在时机选择上，除了政策、经济环境等宏观因素外，还应重视区域性差异。从近三年中国部分城市商办土地供应来看，未来五年甚至十年内，由于土地资源的稀缺，一线城市商业地产侧重开发的时代将终结，下一步将转而进入运营期。而近几年来，二三线城市的商业地产开发进入井喷期，以商业、办公为主的城市综合体项目发展迅速，且建设规模非常惊人，有必要关注部分二三线城市投资商业地产的风险。

　　新浪乐居：商业地产的投资风险与投资技巧也是大于住宅投资。

　　朱磊：确实如此。对投资者而言，在投资商业地产时，除了关注投资收益率、回收周期等经济效益因素外，还应重视未来竞争、规划前景、行业发展趋势等前瞻性因素。

　　以传统商业为例：电子商务和传统零售店的竞争随着时间的推移愈演愈烈，网购冲击最大的是以传统百货业为核心的商业地产，未来零售商业的发展方向是文化娱乐性，更加注重体验性和专业化，大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐旅游和休闲，仅三成多的人是为购物而来。我想这个可以作为投资参考。