每年的春节黄金周都是三亚楼市的高潮，今年也不例外，1月中下旬三亚成交量撑起了海南楼市的半壁江山。“我们卖的不是钢筋水泥，而是阳光、海滩的生活。”地产商骄傲地宣布。理想是美丽的，现实却是95%的空置率、超低的投资回报率。

　　这些一年一迁徙的公寓客(指外地人在三亚购房者)如同候鸟，每个公寓客都希望既能享受三亚的风光又能获得投资收益，但理想总是那么残缺。随着三亚的过度开发，真正具有投资价值的海景房已开发殆尽，目前在三亚兜售的90%以上为“伪海景房”，但这些“伪海景房”是否具有投资价值？三亚的房地产市场还能走多远？近日《中国经营报》记者进行了深入调查。

　　卖的是“山寨海景房”

　　这些年市场上甚为流行的三亚“公寓”，大部分远离海岸。

　　“临河景观大宅，投资回报无限。”看到这些扑面而来的楼盘广告，来自东北的王林博有些纳闷，三亚不是海滨城市吗，怎么楼盘广告反强调“临河”？今年春节王林博选择在三亚过年，一下飞机就被各式的楼盘广告包围，有意在此置业的老王发现，即便以海滨为卖点的楼盘，绝大部分距离海滩还有两三公里路程，有的项目因为距离海岸实在太远，干脆把楼盘泳池改造成沙滩海岸。仅有的几个真正一线海景项目，价格却高得惊人，动辄单价高达每平方米9万元、10万元。

　　因为按照《海南国际旅游岛规划纲要》的规定：“今后海岸线最高潮位200米范围内不再审批住宅用地。”海南业内人士告诉记者，即便在售的一线海景项目，大多数用地性质属于酒店商业，开发商以所谓的“产权酒店”的形式出售，因此价格高得惊人。这些年市场上甚为流行的三亚“公寓”，大部分远离海岸。

　　王林博选择的是三亚主干道迎宾大道旁的一个项目，单价高达16000元/平方米。“我2010年就盯着三亚的房子了。”老王之所以如此热衷，其中一个原因是周边朋友投资三亚赚了大钱。“2010年8月我朋友以1.3万元/平方米的价格买入一个单元，两个月后，开发商全新一期项目就卖到2.6万元/平方米，两个月就翻了一番。”老王两眼发光。去年下半年听说三亚楼价有所回落，王林博就寻思着在三亚买套房子。“以后春节就可以直接在三亚过了，自己不住还可以租出去。”老王盘算着。

　　老王对自己的投资之所以如此有信心，是因为开发商告诉他，迎宾大道周边三房最近的月租金已升至4000元/月。如此统计全年，这套花了近130万元买入的房子年租金回报率就达到3.7%。这在高房价年代已算是不错的回报，甚至高于北上广等一线城市的年租金回报率。

　　投资空间与银行存款利率相当

　　空置率过高的原因与三亚的经济结构关系密切，长久以来三亚经济一直依赖于旅游以及房地产。

　　但记者通过当地业内人士却了解到另一种算法，门店就在迎宾大道周边的21世纪房产区域经理李浩表示，今年春节前后三亚的房租大涨，平均同比上涨了20%以上。迎宾大道短租房可达到70元/平方米/月，理论上老王的房子短期租金可达5000元/月。但由于公寓没有海景景观，并不适合短租。另一方面如果是旅游淡季，这些公寓的客户只能是当地人，月租金不足千元，而且绝大部分空置。“按现在的市场计算，他的房子年租金总额在2万~2.5万元之间”，因此算下来，老王投资的年租金回报只有1.5%~2%。所谓的投资空间已经与银行存款利率相当。

　　三亚的海景公寓情况稍好，数据显示，2011年12月三亚湾海景单间的日租金为198元。但如果在旅游淡季这些海景房日租金大约在80元左右。加上部分空置期，按李浩的统计，这些海景房年租金总额大约在4万元左右。记者了解到，由于限制开发，现在三亚的海景公寓已经越来越少，少量二手房的价格大多在3万元/平方米以上。以45平方米的海景单间计算，总价就在135万元左右，而相应的租金回报率在3%左右。有不愿具名的房地产商告诉记者，如果是早年投资三亚海景公寓，其回报还是相当可观的。随着海景公寓租用需求继续增加，而供应受规划限制，买者见少的大背景下，海景房还是具有不错的投资空间。问题是市场上真正的海景公寓已经越来越少，大量的“伪海景房”充斥其中。据市场研究人士透露，所谓三亚海景房十套有九套半压根看不到海。

　　如果租金无法提供更多的回报，将目光放在楼盘转让升值又如何？但记者了解到，三亚的房产二手市场并不活跃，而且经常是有价无市。

　　其中一个重要原因是三亚住宅的空置率过高。2011年7月，三亚市房地产交易管理所市场部公布了一份住宅商品房空置率调查结果，显示，三亚市住宅小区商品房的空置率高达八成，高档商品住房的空置率则更高。

　　该次调查并非仅仅针对楼市淡季，而是分别选取2011年春节和6月底两个时段进行。调查人员将三亚市的楼盘分为市区、大东海、河东、河西以及海坡5个片区，并随机从5个片区中抽取23个商品房项目进行调查。调查显示：2011年春节期间空置房屋4619套，住房空置率为62.99%。2011年6月底空置房屋为6215套，住房空置率为84.75%。调查发现，越是高档商品住房空置率越高。如三亚湾、大东海一带商品住房的空置率达95%，在春节期间，三亚湾一带住宅小区商品房的空置率也高达87%。

　　空置率过高的原因与三亚的经济结构关系密切，长久以来三亚经济一直依赖于旅游以及房地产。2011年三亚地方一般预算收入突破50亿元，但从产业看，第一、第二产业提供的地方税收仅为7.65亿元。其他的42.35亿元几乎都源自第三产业，其中旅游服务业提供超过10亿元，房地产业则贡献了25.6亿元。可见三亚暂时还是一个“只有旅游的城市”。

　　从房地产消费者的角度看，三亚房产大部分都是岛外居民消化，三亚房地产交易管理所的数据显示，三亚85%以上的商品房被岛外人士买走。三亚本地居民对商品房的需求并不大，“一方面三亚有着近3万套企事业单位房改房集资房。”海南亚浩房产的董事长黎金水表示，另一方面，当地人如果要改善居住环境更多会选择购入宅基地建私房。

　　因此，虽然三亚住宅价格被炒高，但转手套现却不太容易。

　　投资性价比不如巴厘岛

　　虽然岛外居民购入了大部分的三亚商品房，但选择在三亚定居的外省居民并不多，很重要的原因是三亚居住条件没有优势。

　　现在三亚二手房更多是岛外炒卖，有当地房产资深人士告诉记者，曾有一套三亚湾的海景房，从2008年1.6万元/平方米炒到今年3.5万元/平方米，换了4位业主，但有3名业主至今未来过海南，更别提入住。

　　虽然岛外居民购入了大部分的三亚商品房，但选择在三亚定居的外省居民并不多，很重要的原因是三亚居住条件没有优势。“虽然三亚名为"国际的三亚"，但除了气候、景观外，各种市政配套与内地城市相比没有任何优势。”黎金水表示。三亚市政协委员邢洪飚也认为三亚的公共服务设施不配套，尤其是公共文化设施严重匮乏，至今城市中心区域还没有公办剧院、展览馆、美术馆、博物馆、青少年宫、工人文化宫。

　　结果就是二手房交易量多年来一直呈低迷态势，不足新房交易量的15%。另一方面，经过两年前国际旅游岛的疯狂后，三亚楼市已从高位逐步回落。官方数据显示，三亚2011年11月的住宅房地产价格为2.28万元/平方米，与2010年12月创纪录的每平方米3.2万元相比下跌了28%。2011年12月网上签约数据显示，签约均价已回落至1.92万元/平方米。

　　成交量方面，虽然环比有所增长，但与去年同期相比却出现了大幅回落，据中国指数研究院发布的数据显示，2012年春节前一周三亚同比成交量减少超过25%，春节后一周同比减少了20.35%。

　　关键是“三亚旅游变得不划算了。”亚银投资旅游及国际贸易分析师苏巍表示，今年春节三亚过夜游客人均每天消费达2150元，这一消费水平已接近巴厘岛、普吉岛。但后者却能提供三亚无法比拟的旅游产品。苏巍告诉记者，3000元人民币已可入住普吉岛的五星级酒店，有些五星级酒店直接建在海上，“房间地板是大面积的透明玻璃，直接与蓝色的海水与游鱼住在一起”。