高通智库： 2011年12月地产金融月报
由于房地产行业资金链紧绷，为房地产项目融资的房地产基金出现井喷式增长。数据显示，仅深圳一地正在运转的房地产基金就有2200家，天津则有1000多家。
房地产基金急速扩张的同时，风险也在积聚。如果其中一些房地产基金公司投资的项目出现问题，GP和LP的收益可能无法保证，甚至会被套牢。
为防范风险，房地产私募投资基金可能会在合同条款中做出苛刻的规定，一旦还款不畅或是项目进展出现滞后，基金往往会要求一定的对价补偿--也许是惩罚性利息，更有可能是强制股权出让。同时，房地产私募基金一般要求将项目公司股权100%质押过户于注资方名下，同时会派出风险控制专员和财务监管人员进驻项目，监管资金使用方向，对于习惯于在资金上左右腾挪的房地产开发企业的业务发展而言，可能是枷锁。
根据发改委有关PE备案制的最新规定，一直没有明确监管归属的房地产私募投资基金，将可能悉数纳入发改委的PE备案体系。北京盛世神州房地产投资基金已成功备案，成为第一支在国家发改委备案的私募房地产投资基金。业内预计，未来规模达到5亿元以上的房地产私募基金将在国家发改委备案，规模较小的则可在地方发改委备案。
今年前11个月，共有26只可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元，同时还有正在募集的中国房地产基金41只；投资方面，前11个月中国市场中共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。
在国家楼市调控政策频出的背景下，目前房地产企业设立基金的初衷更多的是解决自身资金压力，使募集过程中投资者对于基金的业绩表现评估成为难点，再加上部分投资者对于国家宏观经济政策走向及房地产行业发展判断不一，更增加了募资难度。而房地产公司自设的基金，往往会投向与己相关的地产项目，这种关联交易，难消LP对其运作过程中产生利益输送等质疑。
总体来看，房地产私募股权基金面临如下制约：
首先，是法律身份的障碍。法律法规缺位的现状等同于私募基金地位“非法”，将影响包括私募房地产股权基金在内的私募股权基金的整体发展。
其次，是金融环境基础的薄弱。目前我国缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。
再次，是产业经营模式的不成熟。目前，我国仍然处于房地产市场发展的初级阶段，房企短期化“滚动开发”盈利模式的资金链条脆弱，一旦销售或施工环节出现问题就会引起现金流的非正常波动，严重时会导致财务危机。
最后，是退出机制的限制。包括私募房地产基金在内的私募股权投资最常见的退出方式有IPO 上市、出售、杠杆在融资这三种，而我国目前资本市场体系层次尚难作为私募房基退出的主渠道。
高通智库： 2011年12月地产金融月报
