直面调控，企业积极调整区域布局促增长

　　——区域、城市贡献率研究

　　2011年在各种限购、限贷政策的影响下，直面区域布局机遇，转变城市发展策略成为现阶段企业发展战略的重点。随着企业战略布局的调整，各大区域集中度呈现不同变动，中南区域得到进一步成长，继华东区域之后成为房企的第二大业绩贡献区域；从城市进入的角度来看，三四线城市贡献率再度提升，未来的发展空间不容小觑。

　　企业区域分布出现调整，中南区域增长势头明显

　　2011年，企业城市战略转移对区域[1]格局产生较大影响。相比于去年，华北、华东销售金额占比下滑4个百分点；西北、西南、东北区域与去年保持一致。六大区域中南的销售金额占比再次上升，由去年的22%上升到30%，增加了8个百分点。

　　从TOP30企业销售面积区域分布来看，中南区域升幅较为明显，西北、华北、西南区域下滑幅度在2%左右。2011年上半年，中南区域已显示出强劲的发展趋势，至年底，其销售占比超过华北区域，成为TOP30企业续华东地区后第二大销售区域。中南区域占比上升明显，一是由于该区域的武汉、长沙等城市在调控下渐受企业重视，二是由于以重点城市为中心所辐射的三、四线城镇得到较大发展，如广州所辐射的东莞、佛山、中山等地。不过，虽然华东区域销售金额有所下滑，但区域优势依然明显，销售金额和销售面积占比分别为30%和28%。

2010-2011年TOP30销售金额区域集中度 /2010-2011年TOP30销售面积区域集中度

数据来源：CRIC

　　企业三四线城市持续发力，一、二线城市贡献占比微跌

　　从2011年销售金额TOP30企业的城市分布集中度可以发现，企业在三、四线城市的销售金额占比达到20%，2010年，这一比值仅为16%；二线城市的销售贡献率同比保持在五成以上；而一线城市的销售占比则由去年年底的33%下滑为27%。经过数据对比可以看出，三、四线城市已越过一线城市成为企业战略发展的新方向，二线城市由于其受调控影响较一线城市小，且地理位置重要而一直备受各房企青睐。

　　从2011年销售面积TOP30企业的城市分布集中度可以发现，房企有六成左右的销售量来自二线城市，同比略有下降；三、四线城市的销售面积占比则从2010年的20%上升到23%；一线城市销售占比同比则出现小幅下滑。这几年来，重点房企已逐渐呈现出向三、四线城市转移的趋势，2011年在房地产调控的影响下，这一战略转移更有加快的迹象。从房企投资资金避险的角度，加上三、四线城市仍需进行大规模的城镇化建设，购买需求没被限购压抑，相对二线城市低的房价也有一定提升空间，以及目前还处于低位的拿地成本等种种因素考量下，可以预计的是，未来的三、四线城市还将继续发力，将进入潜力挖掘阶段。

　　另外，也可以看到，提前布局三、四线城市的企业业绩增长明显，特别是恒 大地产和碧桂园。从今年一季度开始，恒 大地产持续保持金额排行榜第二位，2010年其仅占到金额榜的第五位；而碧桂园2011年则位居面积排行榜第四位，较2010年第五位的成绩又上了一个台阶，两家企业的发展势头不容小觑。另外，从今年新进榜的企业来看，三、四线城市的助力显著，比如蓝光地产、中南建设、亿达集团等区域性企业，其业务重心均是在三四线城市深耕细作。

2010-2011年TOP30销售金额城市集中度/2010-2011年TOP30销售面积城市集中度