主持人：谢谢。接下来进入我们今天第二场主题对话，房地产业对金融市场具有高度的依赖性，房地产基金是国内房地产金融生态演变的一次变革，也是房地产企业迈向"金融资本化"的一次重要飞跃，我们下面要请出几位嘉宾畅谈"金融资本在未来房企竞争格局中的角色与机遇"这个有意思的话题。

　　让我们用热烈的掌声请出第二场对话的嘉宾：

　　1、山水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军

　　2、宝德信中国投资顾问公司总经理   王  威 

　　3、北京金石投资管理有限公司执行董事   张深远 

　　4、华信度彼投资管理公司董事   朱荔荔 

　　5、证券房地产行业分析师   潘  玮 

　　6、黄金湾投资集团董事长   申威

　　有请本次峰会的嘉宾主持：北京龙藏天下资产管理有限公司董事长赵祥龙先生。

　　(第二场对话)

　　主持人 赵祥龙：各位领导、各位来宾，现在是2012年1月8号下午小寒，我们想通过我们讨论如果能给在座各位启示就很不错，今天从三个方向做题，可能我们首先第一个解决问题未来房地产金融能不能养成？未来五到十年是什么走势？第二从金融角度来讲对房地产企业有什么批判标准？第三个展望来年，也就是2012年或者到2013年市场基本判断。我们现在不论所说宏观调控也罢，还是基本面判断房地产冬天来了诸如此类话，金融资本来看行业面临金融紧缩的环境，宏观存款准备基率20%了，房地产经营过程中面临流动性风险，全球80%的企业破产不是资不抵债，而是出现流动性风险，这个风险必然导致将来预期的判断，也是未来三到五年类寒冬活下来很少。现在有些三线、四线中小房地产商有抛售项目的趋势，我们请到嘉宾有做私募基金、 投融资等。

　　下面请山水文园赵一军先生谈一下。

　　赵一军：我个人观点就目前开发商转型我不认为做住宅去做旅游地产、商业地产、工业地产等是明智之举，我反而是悲观。如果国务院鼓励七大新兴产业，大家都知道七大新兴产业是什么你再做已经晚了。如果很早进入商业地产、旅游地产这样的开发商有可能转型成功，如果根本没有储备贸然转型不好。

　　第二站在开发角度，我本人在98年在华尔街做基金，站在乙方角度，其他各位都是我的投资商，我也说点实实在在话，我想作为房地产多元化融资体系我个人得体会，2011年接近200家的投资机构，所有遇到、想到的融资机构都遇到了。

　　建议开发商老板、建议董事局处置我们资产，任何融资都是资产被打折获得信托、基金也好，而且资产负债表是负债的，而只有我们资产变现处置自己资产掌握自己手里，而且不会在财务报表体现负债，而是积极的现金流。第一条建议打造积极的现金流。

　　1、资产处置可以作为项目转让。

　　2、项目资产拆分，把整体项目拆分变成零散的资产跟银行理财对接。这是我们积极尝试的。

　　3、股权融资，从一个集团的房地产层面或者某一个项目股权方面引进战略投资人，就是绑大款。即使银行追债房地产信托倒闭，但是因为有著名的基金支持既然保持发展，彻底把房地产商这么多年没有打造金融资本打造了，引进战略投资人策略。

　　还有产业链的融资，在座有些开发商朋友可以注意这一点，比如我们总包、精装修的公司可以跟他们合作，这种产业链，比如说有些银行的地产金融部门或者贷款部门，可以为总包进行贷款，总包钱给经销商，比如处置资产的时候变相融资，采用信托的方式，一个信托公司为地产开发商变相卖房子，开发商得到30%首付款、得到信托资金，买方人把70%付款让信托发行，也解决目前银行个贷在市场紧缩的压力。第一大类都归结积极主动性的融资策略，而且相对成本比较低的。比如在座的地产基金朋友，普遍收益20%甚至达到30%，如果两年做一个项目40%—50%净利润给基金，开发商净利润自然降低。

　　第二类是间接融资，就是银行和信托，在银行目前期贷也好，宏观调控有没有空间？我认为有，大家认为这两条路基本堵死了，恰恰有空间，比如跟银行创新型融资、产业链融资都可以做的，银监会在11月份对地产信托创新业务、尤其做信托性的基金业务敞开门，到现在为止没有完全封闭而且积极支持，我很欣喜看到很多公司转移到信托融资。关键看你有没有找到空间点和创新点。

　　第三类在座基金投行朋友，房地产基金直接融资体系，我个人观点不说外资，比如国内人民币基因，据中 宣部研究中心大概有1000亿，据我了解实际投资成功500亿，合法注册200家，至少50%是皮包公司，恐怕没有我们老板有钱。建议我们开发商首先拿银行的账单，手里有多少钱再谈，否则耽误时间。如果基金包装项目外募跟信托没有任何区别，而且基金90%地产基金不是做股权基金、全是做变相的债券，我们现在做基金完全放高利贷的感觉。我觉得基金应该开发商摆融资渠道之一。融资成本太高动不动25%，你的回报覆盖到基金收益率。我特别看到《理财周报》披露马上兑付出现风险，我曾经劝过信托圈朋友不要拿高风险、高收益的信托产品。典型的就是中鸿，现在25%都不做，能不出现兑付问题吗？必然有，对于基金来讲，我觉得可以算是一个渠道，但是到目前为止我们不认为融资的主渠道，只能作为补充渠道。

　　作为基金曾经的老兵，建议现在基金管理公司首先解决募资的问题，我看过一些超过10亿没有。国泰金融做到100亿资金，终于有一个100亿而且是国字委，有投行出身的包括很多开发商主导的，我个人认为一个GT要想在市场上发展，首先GT股票结构充足，比如能不能把信托、银行投行部门解决信任问题，另外开发商背景的资金进来，形成多元化的结构，可能未来中国最大最牛基金就会诞生。

　　最后一点我想跟大家分享，131家上市公司有上市再融资的平台，但是我们大多数开发商都不是上市公司，我觉得我们作为开发商跟基金也好、投行也好、信托也好、银行金融机构对接的时候，我建议四点。

　　1、要准备充分，不管资料准备。

　　2、要考量融资成本能不能接受。

　　3、融资的时间点，不同的时间点成本不一样。

　　4、融资的条款。我跟有些基金谈的时候绝对不签退股。

　　因为时间原因我起一个开头，谢谢大家！

　　主持人 赵祥龙：做一下简单的梳理，赵总说了三件事，一个房地产企业要融资三个事情搞清楚，第一个切实认定自己专业能力也就是你存在的价值是什么、第二融资管理和投资管理要引入新的概念资本管理，国外房地产属于金融行业都有资本管理，我们现在最大的考验基本老板想投就投，投下项目再找钱，这样情况下面临国家是高利率管制的国家，同时金融系统高管制国家，其实我们所有房地产企业面临最大的风险是我们财务风险，特别是热衷于建立高杠杆房地产企业，在冬天来临的时候可能出现问题，前面建的项目跟没有关系。我现在做一个最简单的市场调查，在座的房地产企业有几家做长期的资本预算？未来一段时间内，必须保证股权回报高于加权平均资本水平，这个是用钱、用你自己钱书写企业战略，而今天房地产高度增长过程转型过程，我非常愿意提醒所有开发商一定建立自己初步资本预算体系，有了这个好比尽量小的资源度过寒冬。

　　资本预算还有一个价值管理，我认为2012年整个中国地产商影子是什么？在所持有资产上下边缘，我们很多发展项目没有把土地价值充分表达出来，因为如此处置地产的时候，可能要被打折，因为按照价值投资策略来算你的东西只值那么多钱，可能在感情上接受不了，但是所有的底细很明显。

　　有请银河证券房地产行业分析师潘玮发表一下观点。

　　潘玮：非常感谢主持人还有在座的各位前辈、各位老师给我发言的机会，刚才下午两点到现在的论坛非常精彩，我也在中间学到房地产不管实物、还有形势分析的知识。我在券商做房地产行业研究，平常可能主要跟上市公司地产公司做比较多的联系，跟基金公司基金经理和研究员联系比较紧密，从我自身角度聊一下自己的看法。

　　首先大趋势方面，我在今年七八月份做过很简单的研究，研究一下美国房地产行业从20年代到现在的趋势，基本结论美国房地产行业从40年代以后基本上进入城镇化非常平稳的阶段，把城镇化率进行70%，整个房地产行业不管从开工量还是销售量来讲，都是每年恒定的数字。也就是说相当于几年前中国手机行业，产量在逐渐的稳定，可能从中国房地产行业来看，从03年月均投资额2000亿左右，到现在每个月大概5000多亿，所以我们借鉴着美国城镇化路径以及房地产行业发展的历史，可以看到中国房地产增速从30%左右逐渐下降，回归15%左右比较合理。

　　从现在每年销售11亿平米，到2015年大概5亿平米比较合适。未来行业集中度不断提高，资金向有品格、有专业龙头公司进行集中，虽然今年看到股市上再融资包括资本运作机会都已经暂停，从09年7月房地产最严厉调控到现在为止都是暂停，大家都讨论房地产融资功能暂停以后，上市公司A股有什么意义。今年年初到现在有一些重组并购完成不断涌现资本市场上，我想大家有比较明显的愿望，最后等调控逐渐过去，行业回归新的平衡这种格局还会改变，房地产新的股权融资等都会实现。

　　这两年比较紧的环境下，正好是优胜劣汰的过程，大的企业就会剔除一些为了纯粹赚利润做房地产的公司，会保留下来真正专注于房地产开发，在各个细节做的比较完善、比较专业的公司。所以我们给投资者的建议、包括基金经理的建议，经过两年多房地产行业大的调整，资本市场估值很低，包括明年主要地产平均市盈率7倍左右，整个上深指数保持相对稳定，房地产有相对的收益。专注于旅游地产、养老地产新型产业的公司有很好的发展。

　　今年地产公司走出低谷，出现体现自身价值的开始。谢谢！

　　主持人 赵祥龙：谢谢潘小姐非常系统全面，对于房地产企业、房地产股票收益做了全面系统的概括。目前我们所面对的问题主要是政策不管带来资本市场对房地产融资管制的结果，下面有请宝德信中国投资顾问公司总经理王威，他们主要在中国介入是房地产。

　　王威：大家好我来自宝德信，是美国第二大保险集团，曾经一度是全球最大的房地产金融公司，我们主要做房地产基金。主要做资产收购写字楼等，比较小做的融资类项目。

　　关于房地产基金现象，可能业内人士说2011年是房地产基金元年，国内基金相对而言先有项目后有钱，这样事实上是融资，第二点做债券而不是股权，也就是高利贷，第三点更多的短期资金，因为保险金和养老金投资房地产市场有限制。跟欧美发展成熟的基金相反，我们先有钱后有项目，我们资金相对而言是长期资产的持有经营，这是国内房地产基金发展的方向。

　　因为元年，今年才刚三岁，所以是起步阶段，也不能说不好。对我来讲很自然的状态，现状是这样没有办法，但是长期来讲真正房地产基金。

　　面临调控很多人面临模式的转型，这个概念十年前已经讨论了，大家都没有注意到，今天谁做的最大？万科、万达中国模式，快速周转，反而做美国模式十年来没有做大，十年来做的最好万科、万达都是利用高周转做大，不是简单的模式转型问题。真正做大还是基于中国情况做的，关键自己找到适合中国的投资，做大做成功全是中国模式，包括万科模式也是中国模式。

　　这种情况下大家没有转型可谈，如果现在才谈转型，唯一就是活下来，所谓转型一定是主动，而不是你被动的转型。如果还谈转型逻辑的错误，应该你的主业做的很好，现金很充足尝试新的转型才是选择，目前不存在转型，除非五年前、三年前做好准备。谢谢大家！

　　主持人 赵祥龙：我们非常谢谢王总，其实王总作为点题就是必须找到你靠什么活，而不是我想象怎么活着，特别外部环境急剧变化情况下，换一个门面做出来还不行。接下来我们有请黄金湾投资集团董事长申威。

　　申威：首先我谈一下黄金湾投资集团，集营销、开发、投资集电子商务为综合、一体化集团公司，实际上刚才王总也讲，每个企业转型要看自身的状况，我们转型经历了三次，从95年做营销，到2000年我们营销过程中发现有些在结算过程中开发商给我们结算的时候，结房结地，我们也开始做地产商，从2000年到2010年做十年的开发，10年我们看到调控政策的严峻，开始做适合自己的转型。因为我们在开发过程中积累大量的资本，我们成立黄金湾投资集团，我们在开发商领域率先做投行。有些大而不强的企业调控中可能面临严峻的困难，我们也看到大而不强的企业出现严峻的情况，出现这样的纸老虎，这样纸老虎非常危险的，这个是过渡扩张造成的。

　　还有一些企业确实是小微企业，这些企业面临就是消亡，刚才林达董事长说投银行，我们实际也有不谋之合，我们最近也在考虑银行投资，之所以这样考虑我们认为地产的金融化确实大势所趋，地产金融化中国特色，中国原来以地为本，地是中国原来开发商的模式，未来我想应该是一个高度金融化，开发商血液里边一定流着金融的血液，否则一定得“白血病”。所以我觉得原来模式，前些年我们周边的开发商现在遇到很严峻的困难，以前拿到地以后马上拿到银行贷款，拿到银行贷款还有供应商、建造商垫资，做到一定程度可以预售，绝对是中国特色的模式。这样造成的结果一旦出现条款就遇到非常严峻的问题。

　　据我们黄金湾投资集团旗下头K8.C网站，据我们网站分析上半年还有大部分企业借钱，下半年大部分企业开始卖项目，说明这一块转型压力对于我们中小开发商压力非常巨大，我们感同身受。所以说转型过程中大而不强的企业肯定会出现问题，小而不强的企业也会出现消亡的困难。

　　未来比较强劲的地产界黑马一定是在资本运营过程中、在他的开发过程中能够有很强的资本运营能力这样的企业。比如我们可喜看到像山水文园成立专门的资本运营部门考虑资金运营问题、考虑未来发展的问题。

　　我们从10年转型做投资，我们也成立富达股权投资基金，有些基金出现零头万贷，但是也看到这个行业茁壮成长，有好多外资基金包括人民币基金广泛募集资本。如果未来我们机构投资能够更多参与到我们私募基金来，我认为中国地产基金春天就要到来了。解决我们房地产问题途径非常有限，包括原来的信贷、信托越来越困难，其他的高利贷也是不可取的，只有地产金融的创新基金，国家应该给大量的支持，包括我们也非常期盼千呼万唤使不出来瑞斯(音)，能够有更多的社会资本共同把房地产事业助推，有利于中国房地产事业健康稳定持续发展。

　　主持人 赵祥龙：谢谢申总，其实申总提了非常独特的问题，未来五到十年中国房地产金融可能面临金融化的过程，但是我们手上数一下我们可以利用的金融工具资本沉淀率比较高，只靠房地产自身产生的现金流是非常漫长的过程，这样的话限制企业再投资能力，而房地产资产融资这一块必须有一个中国模式，所有房地产企业加大自己股权回报过程中间，我们必须找到适应当下金融高管制商业模式，我认为这种商业模式未来五到十年将是决定哪些地产公司可以胜出的最基础条件。

　　现在地产限购中间不要忽略强劲的过程，我们国家城市化带来中型和大型企业布局全国化，而中国有欧洲这么大，我自己曾经在企业都面临很考验的问题，商业可出租有良好管理的这是中国地产发展方向，第一个品牌化，美国有希尔顿大使公寓全是出租，但是美国所有大使馆都有品牌出现，我们在住宅地产有很多机会。

　　现在有请朱荔荔女士讲一下。

　　朱荔荔：非常感谢主办方、感谢主持人，我觉得把中国房地产很多内涵展示非常清楚、而且谈的非常深入和系统。我们也介绍下我们华信度彼投资，我经历了98年到09年产业高速增长，房地产基金化或者金融化进程也是非常快的，从去年基本上在做一些高科技房地产中间做互相转化，首先房地产企业一个金融化过程分三个层面，一个产品金融化、还有一个团队金融化、股权金融化。房地产前期还在住宅平台上所以当时主要做产品销售，现在把房地产产品金融化，能够进入整个资本市场，通过大量的产业基金通过股权的通道，使房地产进入高成长企业产业链里边获得更大的收益。这里边我们在选择房地产合作伙伴企业的时候，我们发现所有团队专业化包括团队金融化进程中发展比较快，在里边收益非常迅猛的。

　　在杭州萧山的手机游戏的产业园区，原来我们去的时候住宅平均价钱4000元/平米，工业地产都出租不出去，我们增加了手机游戏产业的时候，在一年之内增长2万元/平米。工业地产增长非常快，两栋楼不够用了，大量涌入手机游戏企业，带动周边的住宅地产和商业地产，当初因为没有设计股权结构，增长的时候再设置股权结构，增值也和高科技企业增幅非常相近300%。我们进一步寻找其他房地产企业拥有非常专业化的团队、专业化的股权结构，在这里边我们将开拓更多的跟国际资本以及高科技产业基金、高成长的产业份额结合的房地产企业，我相信这样的房地产企业在未来两三年会在整个房地产金融化进程中非常优秀和先进的。

　　主持人 赵祥龙：谢谢朱女士，谈一下非房地产基金人对房地产角度怎么看，他们最关注成长性，但是寒冬下哪些房地产企业具有更好的成长性？我认为具有独特的成长能力企业更加受到追捧。现在有请一直以来成功做50例结构融资，对房地产企业有经验的北京金石投资管理有限公司执行董事张深远谈一下看法。

　　张深远：大家下午好！我发现这次来和以前不一样，前几年我们一直坐在这里大多数聊债券房地产，但今年谈到股权，我觉得可能是形势所迫，我觉得是好事。如果房地产开发商能够建立自己专业的资本管理团队，求谁不如求自己。山水文园谈到产业链融资，对于开发商来讲比较现实、也比较快，可以靠专业团队设计比较专业的金融产品。

　　主持人 赵祥龙：受制于时间，我们对整个讨论告一个段落，每个人用一两句话对地产商有什么忠告，来年展望。

　　王威：既然行业是冬天，大家首先保证自己的活下来，之后再谋发展，我认为先生存后发展。

　　张深远：抓住机遇，资金造血。

　　潘玮：冬天可能过去，新的一年也就是2012年下半年会有新的机会，上市抓紧了。

　　朱荔荔：练内功，房地产投融资金融化、团队金融化。

　　申威：大家刚才说了很多东西，2012年应该是地产金融化的春天，也是地产金融创新的春天，也是私募基金的春天。我们一起拥抱春天、拥抱房地产的春天。谢谢。

　　主持人 赵祥龙：谢谢申总。你要相信真理，由此你才可以得到自由。我引用圣经一句话“我只是想提醒所有人，我们从事任何职业也好”，一定要相信科学，我们不要再相信巫术，相信科学就是回归理性，可能是你度过冬天做抉择最最重要的因素。

　　主持人：谢谢任总。到此为止，我们今天的整个会议的演讲部分和对话环节就已经全部结束。回顾今天下午的2012中国地产财富年会，这是一次思想的沟通、信息的交流、观点的碰撞、知识的分享，我们交流了宏观调控下，房地产发展与金融资本相结合的强大发展能量。2012年春节即将到来，新的一年里，我们坚信，中国房地产业的发展将在新的经济形势下变得更加坚实、更加规范、更加理智，而中国的房地产业也必将迎来更长远的发展和辉煌。非常感谢大家的支持，感谢大家从全国各地来到北京，来到我们年会的现场。今天的论坛到此结束。下面是小酒会交流时间，请大家移步到茶歇厅，一小时后回到会场，我们将举办"2011中国地产财富势力榜"颁奖酒会！谁将获得最终殊荣？我们拭目以待！谢谢大家！