结构优化

　　公租房即将公开遗配租

　　直到今天，许福兴还清楚地记得远洋沁山水8号楼开工的日子：2010年5月10日。这是这位土建质检员建筑生涯中遇见的第一个公租房项目，也是北京市第一个公开遗配租的公租房项目。

　　就在老许进驻远洋沁山水的两年后，石景山区举行了首批公共租赁住房及第七批经济适用住房公开遗配租配售仪式，3500多户家庭参与了此次遗，所摇公租房房源便是市里面调配给石景山区的远洋沁山水，一切顺利，摇中号的家庭将在今年春节前后搬进新居。

　　公租房的大力发展，得益于市委市政府提出的优化本市保障性住房的结构。

　　在去年下半年开始接受廉租房、经济适用住房、限价商品房轮候家庭登记申请的基础上，去年10月18日，经反复研究，按照中央文件精神，结合北京市实际，市政府下发了《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，创造性地提出了公共租赁住房建设管理新模式，明确了相关优惠政策和保障措施，确定了公共租赁住房的建设方式、供应对象和租金标准，并宣布自去年12月1日起，全市320个街道窗口开始全面受理公共租赁住房资格申请工作，相关部门也陆续出台或即将出台申请审核、资金管理、租金补贴、后期管理等配套文件。

　　其中在供应对象方面，主要包括本市中低收入住房困难家庭、新就业职工及连续稳定工作一定年限的外来务工人员，尤其是保障性住房首次面向非本市户籍人员供应，得到了社会各界的高度评价，取得了良好的社会效果。

　　为了保障轮候家庭的利益，又能够确保公租房的可持续发展，按照“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则，公共租赁房租金水平主要考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。同时，建立公共租赁住房分层次租金补贴机制，对符合一定条件的承租家庭，政府给予不同程度的补贴，提高承租家庭租金承担能力。

　　除了管理的创新外，为了保障房源的及时到位，北京市按照“三多一统筹”建设管理模式大力发展公共租赁住房，即坚持多主体建设，多方式筹集房源，多元化筹集资金，统筹建设、管理政策及标准，极大增加了房源供应。截至去年11月底，全市已累计落实公共租赁住房项目98个，房源10.3万套，全年累计开工建设、收购公共租赁住房6万套，顺利完成6万套和60%的年度目标任务。

　　资金确保

　　财政支持 投融资给力

　　在北京市住保办常务副主任邹劲松的记事本里，2011年12月16日的工作是这样安排的：上午9点半至11点半，出席北京市政府新闻办新闻发布会，介绍年内保障房的建设进展及资金安排情况，会后回答记者提问；中午1点，与国开行商定经济适用房试点项目贷款下一步放款的情况；下午3点半，与投资机构会面，商讨发行房地产投资信托基金的可行性；晚上6点，与公积金中心确认下一步放款的项目具体情况……

　　无论是超额开工的保障房总量，还是需要长期持有的公租房，对资金的需求量都是巨大的，在有了充足的土地、审批又提速的情况下，如何筹措巨额的保障房建设资金成为摆在建设者们面前的难题，不但得有开工钱，还得保证资金链坚挺稳剑

　　“2011年的资金到位情况很理想，不单单是两级财政给力，投资中心成立后最大限度地通过政府投资撬动了社会资本的参与，在加上银行、公积金中心、私募的支持，远比我们想象得要顺利。”邹劲松告诉记者，为破解保障性住房建设融资难问题，2011年以来北京市不断创新投融资模式，通过财政资金支持、公积金贷款、商业贷款以及引入其他社会资金等多方式、多渠道筹集资金。

　　其中去年全年全市累计安排保障性住房专项资金131亿元，获得中央财政补助资金7.97亿元，市级财政安排103.47亿元，区县财政安排19.56亿元，有力推动了以公共租赁住房为主的保障性住房建设。

　　为了放大政府投资的拉动效应，北京市在2011年6月30日成立了保障性住房建设投资中心，市财政直接注资100亿元，这是北京有史以来一次性注资最大的国有企业，也是目前全国最大的保障性住房建设投资企业，成立后的投资中心充分发挥财政资金的撬动和放大作用，多渠道筹集资金，目前已到位融资资金并实现投资55亿元。同时积极与商业银行等金融机构建立长期战略合作关系，目前已经与五家银行签署了750亿元的综合授信协议。

　　不仅如此，在住建部等部委明确提出可依据“取之于民，用之于民”原则利用住房公积金支持保障房建设的方案，并将北京市列入试点城市后，公积金成为了保障房建设的重要资金来源。截至目前，经批准北京市计划发放公积金贷款额度150.41亿元,已向7个项目发放贷款35.24亿元，通过评审待报批拟于近期发放的贷款42.72亿元。同时积极申请放宽贷款条件，公积金贷款全部实现放款。

　　除此之外，500亿元的私募债、10.2亿元的经适房试点贷款、200亿元额度的保障性住房建设金融支持战略合作协议均成为2011年23万套保障房得以顺利开工建设的重要保障。

　　“当然除了与金融机构的合作外，我们还是希望监管层能够批准发行房地产投资信托基金，这样保障房特别是公租房就有了比较稳定的资金来源。”

　　据邹劲松介绍，REITs是一种公募基金产品，它通过打包相关物业的所有权或收益权，以租金形式回报给基金持有人。在国外，REITs的发行使房地产由小众投资品变成了大众投资品，房地产开发商可以通过向REITs转售已开发物业而及时退出，有利于房地产行业资金周转和房屋供给。

　　“经适房、两限房，房子销售出去后，资金很快就会回笼，贷款最多也就是三五年，银行压力也小，但如果是公租房，资金收回将会需要较长的时间，这就为融资造成困难。”邹劲松透露，根据目前的测算，一个公租房项目整体投资回收期大约在30年左右，按照现有的贷款政策基本很难实现。而如果REITs能够放行，政府部门便可以将相关的物业打包，以租金形式回报给基金持有人，融来的资金便可再建设下一个项目。

　　事实上，早在2008年12月3日，国务院出台金融“国九条”，便首次站在国务院层面的高度提出发展REITs。10天后国务院办公厅又发布了细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”。

　　2009年，以央行和证监会牵头，11个部委相关人士组成REITs试点协调小组，先后在北京、天津和上海三地调研。彼时，住房和城乡建设部的相关人员提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求。