去年北京土地市场平淡收官 土地收入锐减三成
在房地产市场严厉的调控之下，2011年北京的土地市场分外低迷，2011年12月31日，最后一宗多功能用地底价出让为2011年的土地交易画上了句号，北京土地市场平淡收场。来自北京中原地产的统计数据显示，2011年北京全年的土地收入为1055.14亿，同比2010年减少587亿，下跌了35.8%。在这一年里，高价地出现过，但屈指可数，而这一年的主调性无疑是：住宅用地多底价出让，商业用地一枝独秀。受住宅调控的影响，开发商对住宅市场的预期显然发生转变，住宅用地的土地收入、成交楼面价和溢价率同比大幅下滑。但业内人士认为，这并不是坏事，土地价格的下跌将为低房价打下牢固的基础。
土地收入同比减少587亿
来自北京市土地整理储备中心的数据显示，2011年全年公开出让的土地合计为249块，总土地出让金为1055.14亿，远低于创造历史记录的2010年，同比2010年的1642.4亿元，减少收入高达587.26亿元，降幅高达35.8%。
其中，住宅地块的成交是重灾区，数据显示，2011年北京全年住宅类地块成交59块，土地出让建筑面积为929.6万平米，环比2010年的1449.56万平米下调幅度达到了35.9%，甚至仅是国际金融风暴2008年成交住宅用地的规划建筑面积 1158.4公顷的80.24%；而住宅类土地出让金则为472.97亿元，成交金额不足去年一半，环比2010年的106.11亿元下调幅度达到了55.4%。
同时，住宅类地块的平均楼面价也出现了明显的下滑，2011年年内平均楼面价仅为5088元/平方米，下调幅度达到了30.5%，特别是在去年底的11-12月，住宅类土地市场出现了明显的价格下滑；8.98%的平均溢价率也创历年新低。
对于住宅地块成交的冷清状况，北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，从溢价率及占土地市场总成交量可以看出，住宅类土地市场已经率先入冬，开发商购入土地明显谨慎，溢价率下调过半。
与此同时，商业地产迎来了不错的发展机遇，这种利好在商业地块的交易中表现得较为明显，包括中服地块、王府井地块、崇文菜市场地块、顺义新城22街区地块等商业地块在今年冷清的市场中表现卓越。业内人士预计，商业及综合类土地成为了2011年土地市场的主角，而且预计在2012年这一趋势可能延续。
保障房配比显著增加
今年住宅用地市场的一个显著特点就是保障房配比显著增加，这一方面为解决百姓的安居工程打下基础，另一方面也在一定程度上阻碍了住宅用地的成功出让。
早在2011年年初，北京市国土局就公布2011年6项工作重点，其中之一就是确保2011年保障性住房建设用地占住宅用地供应的比例要超过50%。在该政策的指导下，2011年的住宅用地中保障房配比占了很大比重。统计数据显示，在11月以前的时间中，北京80%以上的住宅地块出让均采用配建不同比例保障性住房的方式，在这种方式的推动下，2011年10月，北京提前完成全年保障性住房开工建设指标，但这种条件也吓退了不少房企。
2011年6月15日，房山区长阳镇一宗住宅地块因保障房条件苛刻而惨遭流标，该宗地的标书显示，中标人需在项目用地内无偿向长阳镇政府提供2330平方米的商业用房，同时，中标人需在项目用地内提供1960平方米回迁安置用房，中标人需与长阳镇政府协商后开发建设，由长阳镇政府以2000元/平米价格回购。
而遇到类似情况的不止该宗地。于近日出让的郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地也遭遇了类似的尴尬，该宗地早在10月8日起就开始挂牌出让，因无人应价而不得不改变交易条件，将地块中居住用途的建筑规模全部改为商品房，最终也只有一家企业报价，无奈以底价成交。
开发商在京拿地热情受抑制
事实上，受调控政策的影响，房企对北京这样的一线城市的拿地热情受到明显抑制。根据伟业我爱我家市场研究院监控的27家品牌房企中，2011年仅万科、首开、城建三家在北京获取住宅用地，共计11宗，累计规划建筑面积203.5万平米，仅占全年成交总量的26.6%。而去年这27家品牌房企共有15家在北京拿地，共计拿地40宗，累计规划建筑面积843.7万平米，占全年成交总量的58.1%。
同时2011年1-10月，全国销量前十的标杆房企(包括万科、保利、中海、绿地、绿城、碧桂园、龙湖、雅居乐、富力，下同)在一线城市购入住宅用地总金额达到304.59亿元，而在二、三线城市拿下的住宅用地总金额达到352.65亿元。而2010年全年，标杆房企在一线城市购入住宅用地总金额为781.01亿元，在二、三线城市购入住宅用地的总金额仅为685.39亿元，标杆房企在二三线城市的拿地力度首次全面超越一线城市。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，拿地总量的下降，说明大型房企已大幅减缓了在北京拿地的步伐，一方面是调控的大背景下企业不敢大肆拿地而影响资金链，另一方面也由于北京所推地块多集中在近远郊区，优质地块有限。大型房企拿地比重的下降，则说明一些企业已不看好北京市场，将拿地资金分配至更多的二、三线城市。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在目前这种宏观及微观均无利好的市场情况下，原本没有此计划的房企也开始酝酿“出走”，使得北京的土地市场更加冷落。
另外，对于住宅用地的低成交楼面价、低溢价率情况，不少业内人士表示欢迎，在他们看来，土地市场的冷清将加速楼市调控的拐点出现，而土地价格的下调将给开发商降价带来更大的动力，不仅直接会拉低项目销售价格，更使得开发商为了获得资金拿地，而考虑降价销售。(记者 桂瑰)
