张宏伟：购商品房抵保障房是“变相救市”
张宏伟
同策咨询研究部总监
住建部允许地方购商品房抵700万套保障房任务，此举会不会给违法的小产权房披上合法的外衣？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，住建部允许地方购商品房抵700万套保障房任务，从完成700万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期，作为政治任务和保障民生住房的一种手段，有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量，但是这是一种“急功近利”的做法，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种“急功近利”的做法具体有可能表现为：
第一、地方政府购买大量商品房抵保障性住房的任务，但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。
第二、如果政府没有足够的资金，有可能将当前市场“小产权”房转化为保障性住房，这种转化有可能不需要政府支付资金，并且政府还有可能从“小产权”房转化合法的保障性住房过程中获得部分“转化费用”收益。
因此，小产权房有可能披上合法的外衣进入到保障性住房领域。
地方政府购买商品房抵保障性住房，此举会刺激房地产市场，刺激的力度有多大？对房地产商来说，会不会出现不怕房子卖出去的情况？而从另一个角度来说，房地产的调控在某个方面的失败？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，地方政府购买商品房抵保障性住房，对于商品房市场肯定有积极的作用，对于商品房市场的成交量回暖有助推的作用。可以说，这个政策是政府为了完成保障性住房任务而“变相救商品住宅市场的市”。
对于刺激力度来讲，笔者认为，根据各个地方政府的财政情况及保障性住房任务不一，各个地方购买商品房的数量有所不同，对于开发商来讲，尽量争取政府的购买行为成为2012年尽快实现项目销售、快速回笼资金的重要方法，这或许可以为部分开发企业解决资金面的燃眉之急。但是，2012年楼市调控大势所趋，尽管地方政府在政策执行层面会显示出“外紧内送”的市场特征，但是限购限贷限价等调控政策有可能还会影响开发商的资金回笼速度，政府回购商品房抵保障房也难以救了所有的开发商，整个市场基本面在2012年不会有明显好转，仍将保持2011年下半年以来房价相对坚挺、成交量持续走低的状况。
