武汉地产业内谈应对2012 开发商需充足做准备(组图)

  2011年武汉房地产迎来了最艰难的一年:成交量急剧下滑、开发商动作不断、购房者观望加深。在如此低迷的大背景下, 2011年12月29日,武汉近千名开发商、业内、媒体聚集一堂,共同出席“易居O2O,赢销无极限——2011武汉创新峰会”, 受到了业内人士的关注。

  2011武汉EJU创新峰会

  新浪乐居讯 由于调控效应日益凸显,楼市进入寒冬期。对于即将到来的2012年,如何在经济紧缩的环境下,拓展房企生存之道,成为开发商及业内关注的焦 点。而在本次的“峰会论坛”上,湖北省统计局副局长叶青、中国房产信息集团克而瑞(中国)信息技术有限公司华中事业部总经理吴洋、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司副总裁冯松、武汉万达广场投资有限公司副总经理陈云新形势下房地产行业之变、企业与个人的2012应对之变进行了广泛而深入的探讨。

  省统计局副局长叶青:武汉房价并不能降很多

  在湖北省统计局副局长叶青看来,“武汉的变化离不开房地产的支持。”最近五年武汉人发现外来房地产商规模越来越大,一个比一个大,数字一个比一个大。“比如绿地中心,加起来大概400个,万达会超过550亿,一个三峡工程静态投资不到200亿,就在东沙湖会投入550亿元,”大家越来越看重武汉商业价值的提升,这个感受非常明显。

  武汉的商业价值会随着内需的拉动,产业的转移在不断的回归,现在有一个概念叫复兴大武汉,武汉首先要回到100年前的位次,100年前武汉是中国的第二大城市。据统计,1911年辛亥革命爆发的前夕,武汉的工业是中国的第二,对外贸易进出口是中国第二。大武汉,大上海,就是100年前形成的,因为客观上有这些区位优势,科教优势,所以来投资的越来越多,所以我充满信心。

  从武汉市统计局公布的数据来看,武汉的房价并不能降很多,有的可能还微升,武汉大约每个月可以卖1万套房,一年就是12万套,随着武汉一些大项目,比如自主创新示范区,5.1平方公里的综合保税区,还有33平方公里的中华产业园,像这些项目的实施,来投资的越来越多。在武汉购房的人会越来越多。我们还有66平方公里的未来科技城,将来在这里可能有30万人居住,都是高科技的人才。他们的住房问题还是非常需要解决,我觉得整个武汉的发展房地产需求非常大。

  谈及“在武汉这个城市为什么会吸引大家,吸引房地产的目光呢?”叶青认为武汉在中国可以集六大为一身,“第一,有大江,有人说上海、重庆都有大江,但是黄埔江是一个小江,在中国很少可以看到像武汉这么一个城市,一个江从市中心穿过,而且还有汉江。第二,有大湖的城市,有一个东湖,还有很大的名气,而且是一个立过大功的城市,辛亥革命的爆发地,还有大学。”

  那么,2012武汉楼市到底何去何从呢?叶青认为,“可能会像明年国家的总基调一样,叫稳重求进,明年武汉的房地产应该会稳,然后略有增长,但是不会像多年前那么快,”他同时也表示不担心会出现萎缩,现在刚性需要还比较多。总的来说应该会比今年好一些,因为我不是做房地产的,但是从经济数据来分析,还是会有一些好的调整动作出台。

  克尔瑞吴洋:武汉存量房在明年达到更高

  中国房产信息集团克而瑞(中国)信息技术有限公司华中事业部总经理吴洋首先对2011年武汉楼市做了一个回顾,“在10年4月份开始调控,11年的2月份开始加紧调控,全国的房地产使市场都出现了萎缩。”2011年武汉市商品住宅的成交量820万方,比去年略有下降。从全年的商品房了成交量来看,维持在1300万方的水平。

  他认为,调控后,从数字来看武汉受调控影响并不突出,但是调控对武汉的房地产还是有充分的影响。体现在两个方面,一是价格的涨幅,调控的目的是控制涨幅,涨幅控制非常显著。二是结构性的变化,“我相信中央出台一系列政策目的是为了调整结构,无论是供应结构还是成交结构。”在1300万方的商品房成交中,商品住宅占的比例是60%,商用地产占了30%,住宅保障体系占了10%,这相比去年有非常大的变化,去年上商品住宅占了80%,商用物业占15%,今年调控之后出现了显著的变化。特别是经济适用房,商用地产迅猛发展,这个变化非常显著。吴洋认为,在12年随着调控的进一步持续,在结构性的变化上会更加清晰。

  据统计,去年整个武汉市首次置业首次改善的产品占了大概60%多一点,而高端物业或者是多次改善的豪宅性产品占了20%多,经济适用房和保障计划产品占了5%,今年已经有了比较大的变化,首次改善产品超过了70%,多次改善性产品只占了15%不到,而吴洋认为,这种情况会在未来两到三年有一些变化。

  谈及对2012年的商品住宅供应量,吴洋认为“明年可能接近1400万方”,比今年还有20%左右的增长。从需求角度来说,他预计在政府持续调控影响下,需求会进一步萎缩,但是萎缩的幅度不会特别大,有一个数字对房地产的供求关系有比较大的影响,就是存量问题,目前为止武汉市的存量接近850万方,是03年到现在最高的存量。再加上明年有大量的供应上市,武汉市的存量在明年达到更高的点,这种情况下,对于供应和需求形成长期僵持。以武汉市目前大环境,基本还可以维持在65万方以上,加上其他的需求我预计明年的成交量下降不会特别大。价格相对比较平稳,毕竟武汉的整个房价水平在二线城市中属于中等水平,并不是特别高,而且是首次置业水平,价格波动不会特别大。对明年市场应该还是稳中有一些调整。

  武汉王家墩中央商务区冯松:开发商形势严峻 需早突破

  作为开发商来说,武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司副总裁冯松表示:“今年的日子没有往年顺利,明年的供需关系和供需矛盾会大一些,不仅仅是明年的需求,从武汉的需求来看,我感觉到武汉的需求确实比较旺盛。”他进一步指出,武汉在大的城市建设,城市发展,业带来了大量的拆迁,刚性需求确实比较旺盛,但是明年的结构调整会越来越严厉。明年商业住宅市场存量也会增加,明年的形势对开发商来讲比较严峻,他希望早一点想办法,早一点突破。     而谈到2012年的应变之策,冯松认为是“赢”。他笑谈到:“有了陈总的备,黄总的变,加上易居的创新服务模式,大家才能共赢。

  武汉万达陈云:明年或两极分化严重 开发商需充足做准备

  在当前调控环境下,预测未来或许是比较困难的事情,经济学家就跌了大跟头,武汉万达广场投资有限公司副总经理陈云表示:”实际上我个人对明年持悲观态度,明年的情况和08年有一点类似,可能出现的情况是两极分化严重,明年的市场变化与否看开发商的钱袋子,如果不充实就选择降价跑路。从08年可以推导出今年的客观情况,我们一直在一线市场看,微观市场让,从今年1月份一直到8月份日子还是比较过的,从克而瑞的数据来看,今年成交总量都还不错,但是还是前八个月,真正到第四季度下滑的非常来还,有一点类似于自由落体,这个情况会一直延续大明年上半年,要看政策调整与否,还要看政府的导向和财政收入上的改变。

  湖北是千湖之省,建设桥梁对于带动片区的发展功不可没,对此,陈云认为:如果用一个词的话就是“准备”,经济学家经常讲冬天来了春天来会远吗,但是春天来了你做好准备了吗?无论是企业处于什么选择都为市场恢复,或者是春天来了你要做好充足的功课,这样才可以在下一轮的房地产开发中有充分的准备。

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