2011年武汉房地产迎来了最艰难的一年：成交量急剧下滑、开发商动作不断、购房者观望加深。在如此低迷的大背景下， 2011年12月29日，武汉近千名开发商、业内、媒体聚集一堂，共同出席“易居O2O，赢销无极限——2011武汉创新峰会”， 受到了业内人士的关注。

　　2011武汉EJU创新峰会

　　新浪乐居讯 由于调控效应日益凸显，楼市进入寒冬期。对于即将到来的2012年，如何在经济紧缩的环境下，拓展房企生存之道，成为开发商及业内关注的焦 点。而在本次的“峰会论坛”上，湖北省统计局副局长叶青、中国房产信息集团克而瑞(中国)信息技术有限公司华中事业部总经理吴洋、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司副总裁冯松、武汉万达广场投资有限公司副总经理陈云新形势下房地产行业之变、企业与个人的2012应对之变进行了广泛而深入的探讨。

　　省统计局副局长叶青：武汉房价并不能降很多

　　在湖北省统计局副局长叶青看来，“武汉的变化离不开房地产的支持。”最近五年武汉人发现外来房地产商规模越来越大，一个比一个大，数字一个比一个大。“比如绿地中心，加起来大概400个，万达会超过550亿，一个三峡工程静态投资不到200亿，就在东沙湖会投入550亿元，”大家越来越看重武汉商业价值的提升，这个感受非常明显。

　　武汉的商业价值会随着内需的拉动，产业的转移在不断的回归，现在有一个概念叫复兴大武汉，武汉首先要回到100年前的位次，100年前武汉是中国的第二大城市。据统计，1911年辛亥革命爆发的前夕，武汉的工业是中国的第二，对外贸易进出口是中国第二。大武汉，大上海，就是100年前形成的，因为客观上有这些区位优势，科教优势，所以来投资的越来越多，所以我充满信心。

　　从武汉市统计局公布的数据来看，武汉的房价并不能降很多，有的可能还微升，武汉大约每个月可以卖1万套房，一年就是12万套，随着武汉一些大项目，比如自主创新示范区，5.1平方公里的综合保税区，还有33平方公里的中华产业园，像这些项目的实施，来投资的越来越多。在武汉购房的人会越来越多。我们还有66平方公里的未来科技城，将来在这里可能有30万人居住，都是高科技的人才。他们的住房问题还是非常需要解决，我觉得整个武汉的发展房地产需求非常大。

　　谈及“在武汉这个城市为什么会吸引大家，吸引房地产的目光呢？”叶青认为武汉在中国可以集六大为一身，“第一，有大江，有人说上海、重庆都有大江，但是黄埔江是一个小江，在中国很少可以看到像武汉这么一个城市，一个江从市中心穿过，而且还有汉江。第二，有大湖的城市，有一个东湖，还有很大的名气，而且是一个立过大功的城市，辛亥革命的爆发地，还有大学。”

　　那么，2012武汉楼市到底何去何从呢？叶青认为，“可能会像明年国家的总基调一样，叫稳重求进，明年武汉的房地产应该会稳，然后略有增长，但是不会像多年前那么快，”他同时也表示不担心会出现萎缩，现在刚性需要还比较多。总的来说应该会比今年好一些，因为我不是做房地产的，但是从经济数据来分析，还是会有一些好的调整动作出台。

　　克尔瑞吴洋：武汉存量房在明年达到更高

　　中国房产信息集团克而瑞(中国)信息技术有限公司华中事业部总经理吴洋首先对2011年武汉楼市做了一个回顾，“在10年4月份开始调控，11年的2月份开始加紧调控，全国的房地产使市场都出现了萎缩。”2011年武汉市商品住宅的成交量820万方，比去年略有下降。从全年的商品房了成交量来看，维持在1300万方的水平。

　　他认为，调控后，从数字来看武汉受调控影响并不突出，但是调控对武汉的房地产还是有充分的影响。体现在两个方面，一是价格的涨幅，调控的目的是控制涨幅，涨幅控制非常显著。二是结构性的变化，“我相信中央出台一系列政策目的是为了调整结构，无论是供应结构还是成交结构。”在1300万方的商品房成交中，商品住宅占的比例是60%，商用地产占了30%，住宅保障体系占了10%，这相比去年有非常大的变化，去年上商品住宅占了80%，商用物业占15%，今年调控之后出现了显著的变化。特别是经济适用房，商用地产迅猛发展，这个变化非常显著。吴洋认为，在12年随着调控的进一步持续，在结构性的变化上会更加清晰。

　　据统计，去年整个武汉市首次置业首次改善的产品占了大概60%多一点，而高端物业或者是多次改善的豪宅性产品占了20%多，经济适用房和保障计划产品占了5%，今年已经有了比较大的变化，首次改善产品超过了70%，多次改善性产品只占了15%不到，而吴洋认为，这种情况会在未来两到三年有一些变化。

　　谈及对2012年的商品住宅供应量，吴洋认为“明年可能接近1400万方”，比今年还有20%左右的增长。从需求角度来说，他预计在政府持续调控影响下，需求会进一步萎缩，但是萎缩的幅度不会特别大，有一个数字对房地产的供求关系有比较大的影响，就是存量问题，目前为止武汉市的存量接近850万方，是03年到现在最高的存量。再加上明年有大量的供应上市，武汉市的存量在明年达到更高的点，这种情况下，对于供应和需求形成长期僵持。以武汉市目前大环境，基本还可以维持在65万方以上，加上其他的需求我预计明年的成交量下降不会特别大。价格相对比较平稳，毕竟武汉的整个房价水平在二线城市中属于中等水平，并不是特别高，而且是首次置业水平，价格波动不会特别大。对明年市场应该还是稳中有一些调整。

　　武汉王家墩中央商务区冯松：开发商形势严峻 需早突破

　　作为开发商来说，武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司副总裁冯松表示：“今年的日子没有往年顺利，明年的供需关系和供需矛盾会大一些，不仅仅是明年的需求，从武汉的需求来看，我感觉到武汉的需求确实比较旺盛。”他进一步指出，武汉在大的城市建设，城市发展，业带来了大量的拆迁，刚性需求确实比较旺盛，但是明年的结构调整会越来越严厉。明年商业住宅市场存量也会增加，明年的形势对开发商来讲比较严峻，他希望早一点想办法，早一点突破。     而谈到2012年的应变之策，冯松认为是“赢”。他笑谈到：“有了陈总的备，黄总的变，加上易居的创新服务模式，大家才能共赢。

　　武汉万达陈云：明年或两极分化严重 开发商需充足做准备

　　在当前调控环境下，预测未来或许是比较困难的事情，经济学家就跌了大跟头，武汉万达广场投资有限公司副总经理陈云表示：”实际上我个人对明年持悲观态度，明年的情况和08年有一点类似，可能出现的情况是两极分化严重，明年的市场变化与否看开发商的钱袋子，如果不充实就选择降价跑路。从08年可以推导出今年的客观情况，我们一直在一线市场看，微观市场让，从今年1月份一直到8月份日子还是比较过的，从克而瑞的数据来看，今年成交总量都还不错，但是还是前八个月，真正到第四季度下滑的非常来还，有一点类似于自由落体，这个情况会一直延续大明年上半年，要看政策调整与否，还要看政府的导向和财政收入上的改变。

　　湖北是千湖之省，建设桥梁对于带动片区的发展功不可没，对此，陈云认为：如果用一个词的话就是“准备”，经济学家经常讲冬天来了春天来会远吗，但是春天来了你做好准备了吗？无论是企业处于什么选择都为市场恢复，或者是春天来了你要做好充足的功课，这样才可以在下一轮的房地产开发中有充分的准备。