潘石屹40亿“入股”外滩地王 主导权仍成疑
观点地产网 梁嘉欣 曹萍“喜讯！媒体再不要猜了，详见公告。”潘石屹所指的，是近期市场盛传的SOHO中国入主上海外滩地王一事。
12月29日，SOHO中国宣布，以40亿人民币收购上海证大与绿城所拥有的海之门公司50%的股权，进而收购上海外滩8-1地块50%的权益。
外滩8-1地块正是此前名噪一时的外滩地王，而SOHO中国的一纸公告，亦结束了连日以来业内对于其“易主”的猜测。
平分股权
资料显示，外滩地王项目位于上海黄浦区外滩的豫园与十六铺世博水门之间，与SOHO中国2010年6月收购的外滩204地块南北呼应。
外滩8-1地块土地规划用作综合办公、商业、金融及文化用途，项目规划的总体建筑面积约42.28万平方米，其中地上3万平方米酒店面积和地下6000平方米的配套用房面积的权益已出售给第三方。
根据公告，交易完成后，SOHO中国拥有海之门半数股权，海之门将成为项目公司的唯一股东，而项目公司拥有外滩8-1地块的土地使用权。
而此前，复星国际通过95.7亿的收购价格，将外滩地王20%股权纳入囊中，进而拥有外滩地王50%股权。
换言之，待交易完成之时，SOHO中国将与复星国际“平分”外滩地王股权。
SOHO中国董事长潘石屹在接受记者提问时称，相较住宅，他看好商业地产的基本面，对SOHO中国而言，这是一次难得的机会。
他同时透露，此次收购行为之所以发生，主要还是出让股权方资金状况发生了问题。
SOHO中国总裁阎岩也表示，此次收购事宜是证大和绿城主动找上来的，双方就合作事宜在一个多月前已经开始洽谈。
至此，外滩地王已经经历了几轮股权的变更。
2010年2月，上海证大以92.2亿元的总价拿下了外滩8-1地块，成就了“地王”传奇。
就在拿地的2个月之后，上海证大引入复地、绿城及磐石投资共同成立合资公司，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。
四方向合资公司提供贷款分别为10亿、25.72亿、8.58亿和1.873亿元。
今年11月3日，上海证大以95.7亿元的价格将外滩地王出售给海之门公司。
而海之门分别由复星国际、上海证大、绿城中国及上海磐石拥有50%、35%、10%及5%的权益，并依照上述股权比例享有外滩地块的权益。
随着SOHO中国的入主，该笔交易的发生，上海证大已完全退出外滩地王项目。SOHO中国也藉此完成其在上海的第七次收购，也是总价最高的一次收购。
至于日后是否会进一步购入项目余下50%权益，潘石屹则表示：“无可奉告”。
债务玄机
相对于复星前后接近130亿才拥有外滩地王50%的权益，SOHO中国以40亿的价格就能将50%的股权收归囊中，可谓相当超值。
不过，SOHO中国明确表示，40亿收购的仅是股权，并非所有的成本，未来还要承担相对应的一些债务和其他费用。
SOHO中国亦透露，虽然与复星双方股东股份比例是50：50，但是双方的债权并不完整相等。
资料显示，复星稍早前购入外滩地王20%股权的95.7亿里面，包括地块项目全部注册资本70亿元，及25.7亿元股东贷款。
相关分析人士指出，目前SOHO中国只是做了股权的交易，整个交易相对简单，但是未来需要支付的债务等费用，还要视乎国内项目公司的账，但该部分内容在公告上并未有所披露。
SOHO中国总裁阎岩表示，算上40亿收购股权成本，加上其他对应费用，外滩地王项目土地成本约每平米3.3万元人民币，而现时上海高级商厦每平米建筑成本约1.2万元，故预计未来的投入也很容易计算。
不过SOHO中国表示，计算全部预计成本，公司对于此次收购的价格非常满意。
潘石屹表示，在决定收购之前，公司也是经过反复考虑，因为目前的经济形势下，投资银行对于未来市场形势非常悲观。
“可是我们手里现金太多了，所以完成该收购之后还有收购别的项目的能力。我们一定要考虑市场上面最差的可能性发生，是否能够把所有的项目建设起来，这就是我们的底线。”潘石屹称。
潘石屹透露，目前SOHO中国账面上的现金为170亿，减去40亿收购金额之后，账面金额为130亿，销售回款是107亿。
阎岩则指出，由于地王项目开发资金庞大，未来的建设费用除了双方股东自有资金以外，也会积极寻求相应的银行的开发贷款等等相应的贷款，以充实下一步的运营资金。
主权归属
“未来将与复星共同开发，预计需要三年时间，发挥各自的长项，建成与外滩建筑风格相匹配的地标式建筑。”对于后续的开发计划，潘石屹表示。
据悉，此前在上海外滩8-1地块的开发上，证大与复星在前期已做了很多工作，外界揣测此次SOHO中国接手后，会否改变项目原有的开发节奏。潘石屹表示，调整一定会有的，具体的细节还在沟通中。
潘石屹另指，因为仅占有项目50%股权，未来外滩地王到底是销售还是出租，还要进一步与复星协商。
谈及此次合作，潘石屹表示，要把这个项目建立起来需要大量资金和管理经验，而且SOHO中国的企业文化核心就是要团结合作。
“我们相信，你要是离开了别人，我们会一事无成，这是我们认为的基本道理。”
但是股权的平分让此次交易留下更多的疑问：未来外滩地王项目的开发权由谁做主导？SOHO中国与复星双方在项目开发过程中担当的角色是什么？
在此之前，市场一直传言，上海证大因为资金问题已经把外滩地王的开发主导权交到复星手中。然而对于习惯独资全权开发项目的SOHO中国来说，是否真的愿意把项目的开发主导权让于他人？
面对记者的一再追问，对于双方未来的合作分工，潘石屹并未有给出明确的答复，仅表示，双方会发挥各自的长项，“谁的管理上面强就谁做管理，销售谁强谁就去做销售，谁的融资方面强就去做融资。”
不过相关分析人士指出，虽然未来股权的变化目前仍未能预测，但相信外滩地王的主导权肯定会落在SOHO中国手中。
该名人士表示，一开始，由于证大和郭广昌的关系很好，证大没有实力开发，郭广昌为了帮证大才入股，但这不能说明复星觉得这块地很好，很想拿下。
“复星把复地私有化以后，肯定也不会想着赶紧把这块地开发起来。而且SOHO中国有钱，还能做一些东西给客户，所以未来SOHO会占主导，由SOHO中国来开发、建造、经营和销售。”
该名分析人士指出，复星有再次成为财务投资者的可能，50：50可以是合作关系，也可以是财务投资的关系，各做各的事都可以。
