高力国际：北京物业市场2011年回顾与2012年展望
甲级写字楼
获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长，众多跨国企业和内资公司为实现在京的人员扩张计划，对写字楼面积表现出旺盛的需求。现有空置面积及绝大多数新增供应在短时间内被强劲的市场需求迅速消化，尽管数个新项目入市，但市场情形依旧有利于业主方。因此，大多数业主获得丰厚的租金收益，平均租金在连续四个季度的上涨后达到历史峰值。
尽管新项目入市，租户选择依然有限
总建筑面积在380,000平方米左右的五个甲级写字楼项目在2011年竣工，将市场总存量扩大至5.08百万平方米。然而，2011年全年净吸纳量累计达到561,869平方米，与之相应地，空置率降至4.8%。由于超过60%的新增供应量位于CBD子市场，其空置率至年末为8.75%。金融街、东长安街和中关村等子市场的可租赁面积则极其有限，空置率均降至1%左右。
需求来源更为广泛，同时公司选址由于租金成本的上升而日趋分散化
来自多种行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2011年依旧处于高位，主力行业包括金融、汽车、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业。许多跨国企业，如：拜耳、礼来制药、夏普、大众金融和丰田，在2011年迁址、扩租和续约，租赁面积5,000至30,000平方米不等。与此同时，内资公司在市场中的重要性随着其租金预算的提高及对高品质、大面积办公场所需求的上升而日益增加，其在甲级写字楼租户中的比例亦持续上升。尤以来自金融、IT、能源和建筑等行业的公司居多，代表性公司包括葛洲坝集团、百度、中国农业银行和国家电网等。值得关注的是，由于核心区域空置面积短缺且租金剧涨，许多大型跨国企业已经选择迁址到非核心区域或更分散之地区，索尼、惠普、默沙东和英特尔即系代表性案例。
全年租金大幅上涨，但速度逐步放缓
强劲的需求，低空置率以及未来一年内可预期的有限新增供应赋予业主方极强的市场信心及议价能力，从而使北京甲级写字楼整体平均租金同比上涨42.64%，至四季度末达到每月每平方米274.26元。全年最大租金增长出现在第二季度，环比涨幅为12.37%，随后则逐渐放缓至第三季度的9.64%和第四季度的7.89%。需要注意的是，CBD子市场租金自第三季度已超过金融街子市场租金水平，截至第四季度末为每月每平方米313.69元，同比上涨55.33%。
写字楼整售市场活跃，内资买家占主导
市场在2011年共有十桩左右整售成交及披露。重要成交包括五矿集团购买第五广场及海航商业收购国美商都。由于核心资产的买卖机会依然有限，许多成功交易之物业位于非传统商业区域，如望京、海淀和丰台区。包括国有企业、金融机构和民营发展商在内的内资投资者继续主导市场，而海外投资者的参与则相对有限。
展望
鉴于外部经济环境的波动性和国内政策的进退维谷，众多经济分析机构预测中国经济增长率在2012年将为8%至8.5%。尽管经济增长放缓，但中国依旧将会是商业及贸易活动活跃之区域，吸引众多内外资企业持续扩张。北京写字楼需求增长之可持续性从德勤、通用、谷歌和富士通等跨国企业目前的扩张计划即可见一斑。然而，目前持续攀升的租金致使许多租户更为谨慎，并开始调整公司房地产战略，尤其是有大面积需求的公司。
2012年预计将出现甲级写字楼新增供应真空期
仅有两个甲级写字楼项目计划于2012年底启动预租程序，意味着在传统子市场中将可能出现供应真空。但是与此同时，有数个乙级写字楼及位于郊区商务园区的项目将推向市场，此类项目品质已有较大提升，且租金更具竞争力。非甲级写字楼将为有扩租需要同时对租金更敏感，并对办公地址选择弹性较大的公司提供替代选择。
租金及资产价格在2012年将继续上扬
2012年市场整体基调依旧将有利于业主方，并支持租金的进一步上涨。高力国际预计北京传统商业区域甲级写字楼租金在2012年将同比上涨约11.1%。CBD及金融街子市场仍将是北京写字楼租金最高的区域，而新兴子市场则有可能把握机会实现租金较大幅度的上涨。与此同时，由于可带来稳定租金收益缓冲经济不确定性风险的资产之交易机会有限，北京绝大多数甲级写字楼的资本值将继续上升。
高力国际：北京物业市场2011年回顾与2012年展望
