巴曙松：真正低收入阶层没有享受到保障房
2012年房地产金融会非常活跃，房地产金融创新会非常活跃，房地产金融创新能力将会是房地产企业很重要的一个领域。
国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松对经济发展的各种看法向来颇受关注，包括其对房地产市场及未来发展的独特意见。
除了房地产金融，巴曙松近年也颇为关注保障房建设的种种问题。近期巴曙松再次直言，目前的保障房建设结构并不合理，特别是不应该将经济适用房和限价房纳入保障房的范畴之中。
12月14日，在接受观点地产新媒体的采访时，巴曙松还表示，2012年将是房地产金融空前活跃的一年。
巴曙松认为，经过近一年来的调控，房地产业已开始出现调整，随着预售回款速度放缓，未来两个季度房地产投资仍将持续回落。
对于房地产行业最为依赖的银行信贷，巴曙松预计明年一、二季度仍是惯性回落的态势，三、四季度将会出现温和上升，所以前低后高是明年的大格局。
以下为观点地产新媒体对巴曙松先生的采访实录：
观点地产新媒体：您提到稳健的货币政策会为明年提供一个比较平稳的货币环境，那对于明年的房地产企业而言是不是一个利好的消息？
巴曙松：房地产的政策、货币政策在金融领域没有出现明显的变化，跟今年应该还是差不多的。
观点地产新媒体：所以开发商不应该对明年货币政策方面感到乐观？
巴曙松：是的，像2008年底那样的银行信贷放松不现实。
2012年房地产金融会非常活跃，房地产金融创新会非常活跃，房地产金融创新能力将会是房地产企业很重要的一个领域，这个趋势已经非常明显。
如果整个货币政策基调没有大的变化，房企不可能再去大规模获得开发贷款，或者出现按揭贷款大规模的放松。那么，将会有越来越多房地产企业通过房地产基金，或者其他金融创新方式来保持稳定的现金流以维持开发节奏。所以，包括企业之间的合作、债券市场或基金市场的一些合作也会非常活跃，其实现在已经开始有一些苗头了。
观点地产新媒体：不少房企表态要暂停一部分项目的建设以减少当期工程款的支付，很多人认为这都是开发商为节省现金流，保持现金流所做的调整，您认为呢？
巴曙松：我在九月底、十月初发表过一个报告，就是房地产企业在这个调整的市场里面，健康的现金流量表要比高盈利的资产负债表可靠得多，企业到现在才开始调整我觉得已经有点晚了。
实际上现在整个政策已经非常明朗，其实企业早就应该重点调整，比如通过适当加快销售来增加现金流，通过压缩投资的规模来保持现金流，或者是推进新的商业模式，和不同的房地产商合作等各种形式，实际上这个趋势也是比较明朗。
在调整时期，现金流是非常重要的。以前房地产商为什么能够用比较高的利率在民间融资？一个很重要的原因就是以前调控持续时间都不是那么长。
从2010年的4月份到现在，房地产调控已经持续了21个月，然后再持续到明年，这可能是持续时间最长的一次调控。所以，没有哪一个地产商可以承受这么长时间的调整，但是房企还可以接受20%-30%的融资成本。那么，房企就必须要在自己的商业模式、日常开发节奏、或区域选择上做调整，去适应新的环境。
观点地产新媒体：我们统计了大部分的上市房企，发现有一些房企已经提前完成了年初的目标，另外有一些房企虽然目前还没有完成，但差的也不会太远，也就是说企业的销售状况没有预期差。这是因为政策的滞后性还没有完全体现吗？还是真的是去年销售太好导致部分业绩今年才入账的结果？
巴曙松：两个因素都有。一方面可能是销售的滞后，另一方面，房地产企业肯定在区域布局和产品布局上做了调整。比如说可能在限购的一线城市里面没有那么多销售，估计进一步向三、四线城市转移，或者在产品结构上做了调整。这些做了调整的企业相对来说销售状况可能比较好一些。
再一个，调整时期往往是中国房地产企业、行业集中度都提升的时期。整合并购会非常活跃，小的公司被并购或者退出市场，实际上使得跨地区、跨业态的大公司应对冲击的能力大一些，所以显得整个行业集中度会提升一些。
观点地产新媒体：开发商现在既布局三、四线城市，又加大投入于商业地产，是否担心一二线城市住宅的泡沫会扩散到三、四线城市或者商业地产上吗？
巴曙松：对于部分地产商来说，往三四线发展有可能是对的，但当大量的地产商都从住宅转向商业地产和三、四线的时候，就要非常谨慎，要预防形成新的一种泡沫。原因就是商业地产对于开发商的要求和住宅开发有很多不同，比如商业地产占用的资金规模大、期限长。
而且商业地产主要的能力不仅仅表现在设计建设方面，可能还有后期运营能力，与相关商户的良性互动，建立良好的商业氛围的能力要更强，实际上很多开发商并不具备这些能力。所以贸然转向商业地产，我们也看到既有一些成功的案例，也有一些失败的案例。
那么，三、四线城市的发展，其实也是未来我们国家整个城市化的进程，所以要怎么看这个城市化的布局。从趋势上来看，随着城市群的形成，围绕着城市群的概念来进行布局可能更可行。未来中国城市化可能还会向几个大的城市集中，一些大的城市会形成大城市集群，相应的会在大城市周边形成卫星城，甚至形成一个城市集群。
所以，围绕着大城市的城市集群来开发，大城市周边的二、三、四线城市可能有市场机会。但是像中西部或者三、四线城市，虽然可能没有限购的压力，但很可能缺少需求和市场的动力。因为从现在中西部的那些三、四线城市来看，整体的购买力有限，所以房企的布局还是得围绕整个国家城市化的进展，未来从城市集群的角度围绕大城市来布局的可行性更大一些。
观点地产新媒体：现在有很多的房地产企业转向能源矿产等方面进行投资，您怎么看房地产企业出现的这种投资转移？
巴曙松：房地产行业最高速发展的阶段已经接近尾声，暂时进入一个平稳发展的阶段，但也还有很大的发展空间，只是发展比较平稳的。所以，房地产企业适当的做投资调整可以理解，就好像我们看到现在一些活跃的发展商也是在1999年房改时候进入的。房企投资要转向新产业的时候，可能要找一些相关的领域，比如像进入房地产行业的时候一样，市场未来的空间很大，而且顺应了整个经济发展的大趋势，当时的房地产市场顺应了房改、城市化加速的这个大趋势。
房地产行业现在进入平稳期，房企投资可能就要找一个类似于当年房地产的这样一个行业，而且还要做进一步细致的分析。比如说矿产，矿产这个行业的知识，从开发到基础设施，包括最后的消费、用户、企业之间的联系，都需要和房地产开发完全不一样的知识储备。所以这是房企自己的考虑，我觉得企业还是要从自己成长的历程里面去增加这些经验，选择进入当初房地产那样的新兴行业。
观点地产新媒体：您前段时间说，现在保障房应该剔除掉经济适用房和限价房，您觉得这样的结构不是很合理？
巴曙松：我认为保障房的界定要很清晰。在这一轮的保障房建设大潮里面，保障房建设确实有利于解决中低收入阶层的住房问题，这个方向值得肯定，但是关键是要把这3600万套落实好，比如说要真正多建一些对中收入阶层有好处的房子，比如廉租房、公租房这类型的保障型住房。
实际上，现在棚户区改造的拆迁就占很大的比重，一些原来没有统计到保障房里面的房子也被统计进去了，比如说市中心的职工宿舍等等。
所以，房地产保障房开发数量很重要，但结构更重要，要看到底是不是低收入阶层最需要的保障房，这部分才是真正给中低层人群带来住房实惠的。
经济适用房处于商品住宅和保障房之间的模糊地带，但保障房应该和商品房分离开来。可以补贴的商品房，或者是可以交易的保障房，这两者之间的交叉最关键的是，这些住房是不是向整个社会来分配的，往往很多时候这些房子是面向特定的人群，比如说单位自建房。
所以，对整个社会的最低收入阶层人群来说就享受不到保障房。比如很多大学刚毕业的学生可能更需要保障房，但是建的时候是每个部门公务员来享受的，所以成了保障房只面向特定人群，没有面向真正需要的人群。
这种分配的模糊性，造成在分配上不是面向大众的，我觉得要进行批评。
观点地产新媒体：回迁房实际上也是针对特定的人群，按照您的这种想法应该不算是保障房？
巴曙松：保障房是为社会提供保障的，而不是针对特定对象。比如说香港的保障房，香港的居民都可以申请，有的大学快毕业了，希望能够申请一个保障房周转几年，在收入不够的情况下暂时在城市先站稳脚跟。
还有更大层面是，现在保障房重点只针对户籍人口，而不是针对本城市生活工作的人群，这个我觉得还应该做调整。因为真正需要保障房的人群往往是这些户籍不在本地的打工人群，外来人群可能更需要住房保障，至少本地户籍居民和外地人口应该是平等的，外地人口刚来也需要一个安顿点。
比如广州这样的大都市维持竞争力很重要的一个条件，就是保持人口的活力，保持各种劳动力的充足，这样整个城市才会有效率。如果都只是保障原有的户籍居民，实际上人为形成了一个分割，整个社会资源越来越少，原有的居民或者打工者获得的更少。
观点地产新媒体：在2010博鳌房地产论坛上，您在接受我们采访时曾经表示，从房地产调控之后，商品房投资的萎缩可以用保障房这一部分来进行对冲。那么到目前为止，这个对冲您觉得起作用了吗？
巴曙松：有一定的作用。但是2011年一个非常大的特点就是，保障房建设任务下达是在两会前后，随后各个省市再去落实保障房的资金、土地，真正到动工启动已经到了下半年的四季度。
那么，2012年在这一点上会有改进，原因就是因为大家已经清晰看到未来五年的任务，经过我们的调研了解到，很多省市开始从2011年底保就开始落实明年的保障房，去落实资金、落实土地。所以，这就使得明年可能对经济的带动作用会在不同的季度分布得比较均匀一些，不会像今年这样，效果释放得比较晚，导致效果不太明显。
观点地产新媒体：您预计明年保障房能够对冲萎缩掉的商品房投资部分吗？或者说不能完全覆盖？
巴曙松：2012年房地产会下滑到什么程度现在还不是很明朗，前20个月回落得非常温和，所以按照这样一个温和程度只能是对冲。其实主要是看会不会出现像2008年那样投资出现显著回落，如果是像2008年大幅度回落，那保障房的难度就会更大。但是明年整个保障房建设的季度分布会比今年要平均一些，因为各个省市启动会早一些。
观点地产新媒体：今年很多地方政府土地收益下降了很多，而恰恰保障房很大部分资金就来自于卖地所得。如果是这样，还能保证明年保障房如期的开工或者进行吗？
巴曙松：保障房有中央政府的支持配套，真正要地方政府拿钱出来的部分并不很大。地方政府真正分配到的保障房套数实际是有限的，真的需要自己拿钱来建的不多。
土地收入减少是有负面影响，但不能是不建的借口。因为保障房本身也是资产，建设保障房之后会有租金，只不过是政府当期不是把房子卖掉变成利润，而是持有这个资产。那么，当开发到一定量的时候，也可能通过这种资产的运营来维持政府的现金流。
观点地产新媒体：现在土地市场的清冷，是不是也印证了您之前在报告中所说的这次的调控才是真正意义上的调整，并且这次调整的作用也开始有明显的显现？
巴曙松：住宅土地的溢价率已经大幅度回落了，这本身就是一个很重要的指标，从这些数据来看房地产调整已经开始了，而且在扩大，从一些直接限购城市向没有限购的城市扩张。一方面是房地产土地的供应，另外一方面是房地产商本身的现金流受到约束以后，也会减少购买土地。
