房子已经卖了3年，可至今还没有打桩，更不知何时交付。更为令人不解的是，这个迟迟不见完工迹象的楼盘，却有多套房源在当地二手房市场挂牌销售，既没有房产证也没有购房合同，至今却未遭受任何处罚。这个蹊跷的楼盘就是义乌宾王御景园。近日，本报记者对这个楼盘进行了调查。

　　卖房三年至今未打桩

　　虽然御景园至今连房子的影子都还没有，但是这个楼盘在义乌当地的知名度颇高。“就在老火车站那里。”大街上随便找一位当地人，都能问到御景园的具体地址。

　　御景园位于义乌老火车站附近，这个地段是义乌的老城区，周边人气非常旺，堪称黄金地段。公开的资料显示，御景园是集住宅、商业、休闲娱乐、餐饮、办公于一体的大型商业综合体，整个项目共4幢楼，其中有一幢为某单位的经济适用房，一幢为单身公寓，另有两幢是28、29层的住宅楼。

　　当地人介绍，御景园最早于2010年上半年动工。如果按照正常的施工进度，到现在的话应该已经结顶。不过近日记者前往御景园工地时，完全出人意料。不要说高楼，就连房子的桩基都还没有打。要不是停放在工地上的几台挖掘机，还以为这里就是一片荒地。

　　“要是顺利的话，明年底房子能结顶。”现场的一位施工人员对记者如是说。

　　虽然迟迟不见高楼拔地而起，虽然直到去年7月才拿到“四证”，但是早在两三年前，御景园就开始对外销售，这在当地已经是公开的秘密。如今，当初卖出去的房子，不少已经在二手房市场挂牌销售。

　　记者前往义乌市房产交易市场，这里集中了当地三四十家二手房中介公司。得知记者对御景园的房子感兴趣，不少中介纷纷推荐房源，其中一家中介就有6套。也有部分中介好心提醒记者，御景园的房子还没建好，没有房产证，要买的话会有一点风险。

　　记者以购房者的名义，接触了多位业主，他们大多数的购房时间都是在2009年和2010年期间。既有直接向开发商购买的，也有通过中介从他人手中买来的，单价则从1.2万元-1.5万元/平方米不等。这些业主中，既有支付30-50%不等首付款的，也有全款付清的，还有部分支付10万元定金的。行情最好的时候，这批房子在二手房市场转手可加价数十万元，但是现在行情不好，再加上房子迟迟不能完工，价格已经大受影响。

　　没有房产证，这批房子如何办理过户手续？中介介绍说，业主手上持有当时买房时的合同和购房款收据，如果有人愿意买，可以找开发商更名。目前已有多套房子都是通过这种形式“过户”，这不会对交易造成影响。但是，开发商告诉记者，其售楼处未建立，并未对外售房。

　　因种种原因多次停工

　　房子卖了三年，至今却还没有打桩，出现这种状况，不得不从御景园的身世说起。

　　记者从义乌市建设局等部门了解到，御景园直到2011年5月才取得国有土地使用权证和建筑用地规划许可证，2011年7月才取得建筑工程施工许可证。此时，御景园已经卖了两年有余。其间，御景园开发商发生变更，由包括原股东在内的投资商，共同组建义乌御景园置业有限公司。

　　此外，御景园与大三里塘村之间的土地纠纷，也对其工期造成了很大影响。

　　为何这样一个楼盘，在当地居然能堂而皇之销售，而且还卖得很好？记者了解到，御景园销售时间主要发生在2009-2010年。“我是2009年通过朋友介绍向开发商买来的，1.35万元/平方米的内部价，比差不多地段的房子单价要便宜数千元。当时主要看中御景园的地段，而且还是宾王中学的学区。买的时候开发商说两年可以造好，原本是为我儿子读书准备的，现在这个样子原先的计划彻底泡汤了。”义乌人朱女士向记者讲述了她的购房经历。那时候买御景园的房子需要走后门，有的人手上拿了五六套。此外当地人还向记者介绍，像御景园这样房子还没造就开卖的现象，在义乌较为普遍。

　　公然违规卖房

　　为何不被叫停？

　　■记者手记

　　御景园现象，在义乌并非个案。开发商一拿到土地就开始卖房，俗称“卖图纸”，这种行为在义乌较为普遍。很多义乌购房者对这种现象早已司空见惯，并不认为这其中会有多大风险。事实上，楼市往下走后，“卖图纸”的风险骤然加剧。

　　如果开发商收完钱跑路，或者资金链断裂出现烂尾楼怎么办？商品房预售管理办法要求开发商必须投入25%以上的建设资金方可申领预售证，这就提高了房产业的准入门槛，没这个资金实力就不要来凑热闹，从而有助于防范风险。当然，如果房价处于快速上涨时期，风险可能不大，但是房价进入下跌通道，开发商卖完“图纸”之后拍屁股走人，就会把风险转嫁给购房者。开发商“卖图纸”行为，还极易成为非法集资的温床。因此，商品房预售管理办法对防范风险意义重大。

　　开发商“卖图纸”现象在义乌较为普遍，除了与当地人的投资观念有关之外，有关部门疏于监管，也是重要原因。为何这样一个卖了多年的楼盘，至今未遭到任何处罚？如果一味纵容这种行为，风险泡沫就有可能越来越大，到时候亡羊补牢已经晚矣。

　　手续违规暗藏巨大风险

　　房子还没影，开发商却凭一纸购房凭证，拿走购房者数十万元甚至上百万元的购房款。记者调查发现，这份凭证存在巨大法律风险，一旦开发商资金链出现问题，购房者很可能血本无归。

　　郑先生是在义乌做生意的温州人，他在2010年底通过中介买下了一套御景园“二手房”。郑先生向记者出示了购房凭证——一份《御景园投资意向书》。意向书的内容非常简单，全文只有一页纸，约定御景园建筑物露出地面时，投资人以投资款冲抵购房款。此外，御景园何时交付，投资意向书中只字未提。为何是投资意向书而不是购房合同？面对记者的这一疑惑，郑先生解释说，御景园还没拿到预售证，自然也就不能销售，也就不能签订购房合同。这份投资意向书相当于是购房合同，可以让开发商更名，之前他从前一位业主那里买来也是这样操作的，没有任何问题。

　　投资意向书和购房合同的法律风险却完全不一样。如果是投资意向书，一旦房产公司破产，购房款其实就是投资款，很有可能就要打水漂。如果是购房合同，房产公司破产的话，作为消费者的购房人，债务清偿时享有优先权。那么这究竟是一份投资意向书还是一份购房合同？对此浙江六和律师事务所高振华律师认为，判断其是投资意向书还是购房合同，不能仅从文件抬头进行判断，最主要还是看内容。郑先生手持的这份《御景园投资意向书》，看不出双方有投资合作关系(如果是这种关系，就要约定利润分配等事项)，而是建立在销售基础上的一种关系，实质上是一份购房合同。

　　记者在暗访中还发现，有的购房者手上甚至连投资意向书都没有，仅有一张收据。记者看到，收据上盖的并非是房产公司的公章，而是其法人代表杨某的私章。高振华律师认为，一旦房产公司破产清算，购房者凭手上的这份收据，可能无法讨回购房款。除非购房者能够提供证据，证明购房款支付给了房产公司而非其法人代表，否则就成了房产公司法人代表杨某的个人债务，只能向其个人追讨。

　　御景园至今没有预售证

　　根据规定，楼盘销售前必须要领取预售证。那么，御景园究竟有没有预售证？记者登录义乌市建设局网站查询，去年和今年义乌市共有15个楼盘领取预售证，这些楼盘中并没有御景园。义乌市建设局房产科的工作人员也向记者证实，御景园从未申领过预售证。

　　一个楼盘必须要具备相关条件，才能申领预售证。根据建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售必须满足以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。业内人士告诉记者，如果像御景园这样的高层项目，开发建设资金已经投入25%的话，地下车库应该已经完工。但是现在连桩都还没有打，这样的施工进度肯定达不到预售条件。

　　义乌市建设局房产科工作人员却表示，他们虽然是主管部门，但处罚权却是在义乌市行政执法局。2月28日，记者把这一事件反映给义乌市行政执法局业务科，一名工作人员称领导不在，要求记者留下联系方式，表示了解情况之后会给记者回复。但直到截稿时，记者仍未收到对方的回复。

　　本报将继续关注。