杨红旭：楼市调控从紧 房产税蠢蠢再动
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
众盼已久的中央经济工作会议，今天终于结束了。结果是：股市继续创新低。楼市没有好消息，明年调控仍不放松，惟一亮点是房产税又要扩容！再听老杨细分析。
一、2008-2010 年中央经济工作会议回顾
中央经济工作会议是中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议。它除了总结一年来的经济工作成绩以外，最主要是制定宏观经济发展规划，部署明年的经济工作。
表1 2008年-2010年中央经济工作会议回顾
二、中央经济工作会议对 2012年中国经济的政策导向
2012年经济工作总基调：稳中求进。2011年中央经济工作会议于12月14日结束，会议认为，必须继续抓住科学发展这个主题和加快转变经济发展方式这条主线，牢牢把握扩大内需这一战略基点，把扩大内需的重点更多放在保障和改善民生、加快发展服务业、提高中等收入者比重上来。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。会议提出了2012年经济工作的五项主要内容。
1、继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展必须统筹处理速度、结构、物价三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效防范经济运行中的潜在风险放在宏观调控的重要位置。要深入分析经济发展和运行趋势变化，准确把握宏观调控的力度、节奏、重点。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整，严格财政收支管理，加强地方政府债务管理。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控，继续加大对“三农”、保障性住房、社会事业等领域的投入，继续支持欠发达地区、科技创新、节能环保、战略性新兴产业、国家重大基础设施在建和续建项目、企业技术改造等。要加强预算管理，严格控制“三公”等一般性财政支出。
2、坚持不懈抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力要加大强农惠农富农政策力度，加快农业科技进步，努力促进农业增产、农民增收、农村发展。要毫不放松抓好粮食生产，稳步提高粮食最低收购价，增加粮食生产直接补贴，加大粮食主产区利益补偿力度。要落实好“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制。要强化农产品全程质量安全管理，完善储运和市场体系，规范流通秩序，降低农产品流通成本。要坚持科教兴农战略，增强农业科技攻关和自主创新能力，加快农业技术推广。要深入推进社会主义新农村建设，抓好农村危旧房改造、环境整治、饮水安全、道路建设和电网改造。要办好农村义务教育和中等职业教育，提高新型农村合作医疗筹资标准和农民受益水平，实现新型农村社会养老保险制度全覆盖。
3、加快经济结构调整，促进经济自主协调发展一是着力扩大内需特别是消费需求。要合理增加城乡居民特别是低收入群众收入，拓宽和开发消费领域，促进居民文化、旅游、健身、养老、家政等服务消费；加强城乡市场流通体系建设，提高流通效率，降低物流成本；强化监管和服务，坚决打击商业欺诈、制假售假行为，让广大群众放心消费、安全消费。要保持适度投资规模，优化投资结构，重点抓好在建和续建工程，确保国家已经批准开工的在建水利、铁路、重大装备等项目资金需求。二是着力推进产业结构优化升级。要坚持创新驱动，强化知识产权保护，促进产学研结合，全面落实国家中长期科技发展规划纲要，加快实施重大科技专项。培育发展战略性新兴产业，要注重推动重大技术突破，注重增强核心竞争力。三是着力加强节能减排工作。要严格目标责任和管理，完善评价考核机制和奖惩制度，强化节能减排政策引导，加快建立节能减排市场机制。要加强环境保护，重点抓好大气、水体、重金属、农业面源污染防治。要坚持建设性参与应对气候变化国际谈判和合作。四是着力推动区域协调发展。东部地区要更加自觉地率先转变经济发展方式，努力提高经济发展质量，中西部地区要创新发展模式。
4、深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平 要调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。要深化利率市场化改革和汇率形成机制改革，保持人民币汇率基本稳定。要深化农村信用社改革，积极培育面向小型微型企业和“三农”的金融机构。要完善多层次资本市场。要完善原油成品油价格形成机制，逐步理顺煤电价格关系。要继续深化国有企业、行政管理体制、文化体制等改革和事业单位分类改革。要加快落实促进非公有制经济健康发展的政策措施。要保持外贸政策连续性和稳定性，保持出口平稳增长，推动出口结构升级，加强和改进进口工作，积极扩大进口，促进贸易平衡。要引导外资到中西部地区投资，扩大服务开放，扩大境外投资合作，积极防范境外投资风险。要深化国际合作，加强同周边国家基础设施的互联互通，反对各种形式的保护主义，妥善处理贸易摩擦，努力改善我国发展的外部环境。
5、大力保障和改善民生，加强和创新社会管理 要增加教育投入，提高教育质量，推进义务教育均衡发展、布局优化。要坚持更加积极的就业政策，多渠道开发就业岗位，加强就业扶助，支持劳动密集型产业和小型微型企业发展。要完善社会保障体系，扩大养老等各类社会保险覆盖范围，提高统筹层次和保障水平，落实好各项保障措施和救助机制。要重视农民工在城镇的工作生活问题，帮助他们逐步解决在就业、居住、医疗、子女入学等方面遇到的困难，有序引导符合条件的农民工进城落户。要继续做好医药卫生体制改革工作，加快推进以县级医院为重点的公立医院改革试点，加快全科医生培养。要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。要落实好中央关于加强和创新社会管理各项部署，妥善解决群众合法合理诉求，坚决纠正损害群众利益的行为。要有效防范和坚决遏制重特大事故发生，加强食品、药品、生产安全监管，强化社会监督，依法打击违法违规行为。
三、房地产政策分析与解读
涉及房地产发展的内容共有四部分：
1、在中央提出 2012 年第一项重点任务?继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展?中，提到?继续加大对‘三农’、保障性住房、社会事业等领域的投入?。
分析：体现出保障房投资建设，是稳定经济增长的重要力量，这主要是由于保障房可以拉动上下游产业的需求，所以明年保障房建设将获得更多的财政政策和信贷政策支持。
2、在第二项重点任务?坚持不懈抓好‘三农’工作，增强农产品供给保障能力?中，提到?抓好农村危旧房改造?。
分析：今年3月的政府工作报告中，提出今年要改造农村危房150万户。随着城镇棚户区改造的大力推进，农村危房改造也将继续推进，将来改造量将超过城镇棚户区改造。这既涉及到?三农?工作，改善农民住房条件，也能拉动经济增长。
3、在第四项重点任务?深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平?中，提到?要推进营业税改征增值税和房产税改革试点?。分析：今年1月上海和重庆率先进行试点，这就意味着，年底前后，在对上海和重庆的试点经验进行总结的基础上，极有可能增加试点城市！试点城市范围，估计应在直辖市、省会、计划单列市之内！房产税扩容势在必行，只是节奏快慢而已，明年扩容的额外好处：给相关城市限购退出一个台阶下：房产税顶替限购令。
4、在第五项重点任务即?大力保障和改善民生，加强和创新社会管理?中，文中提到?要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
分析：一方面，加强住房保障，尤其是完善四个环节的运作体制、机制，明年原计划1000万套新开工量，将有所下调，重点由追求规模，转向健全制度；另一方面，重申了上周政治局会议对楼市调控的政策口径，明年政策不可能重现2008年四季度的放松力度，因为房价尚未调整到位，但随着经济和房价持续下滑，预期明年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整。
另外，?房价合理回归?，与?房价回归合理?之间内涵略有差异，前者指代房价需要下跌一些；后者指代要回到合理水平，而对普通民众来说，合理水平就意味着房价应下跌50%左右。加快普通商品住房建设，这是近几年一贯方针，主要是更好的满足这类需求，同时也供应量增加之后，有利于普通商品住宅价格的稳定和合理回落。
