打通商业地产金融“穴” 投资者可关注三类城市综合体
来源：武汉晚报 陈娟
近日，位于硚口区的某城市综合体项目开盘，数百人将开盘现场围得水泄不通，不少投资者十分看好写字楼的投资，与近期住宅市场的低迷形成了鲜明对比。不过， 尽管投资热情高涨，但不少投资者对于城市综合体的运行规律并不甚了解。事实上，在看似相同的形式下，城市综合体也有着完全不同的类别区分。哪些类型的城市综合体更贴合城市发展的脉搏，更能带来投资的稳定回报呢？
三类综合体最“拔尖”
随着城市经济发展和城市建设在地方政府的工作重心的提升，在中国很多省会和区域重点城市，经济总量、城市发展水平、内在和外来消费客群等方面都属于全国的中等水平，有对城市综合体的巨大需求，同时又具有发展城市综合体的先天性缺陷。三益中国院长高栋认为，在这种背景下， 有三类城市综合体在二三线城市的发展潜力巨大，投资者可关注。“第一类就是城市核心区综合性高端城市综合体。”高栋认为，此类城市综合体，体现出了城市综合体典型的高密度集约性、巨大辐射力、整体功能复合性、内外部空间联系完整性、空间连续性等城市综合体的社会价值和商业价值。
其次便是轨道交通型城市综合体。“在发展提速的二三线城市建设中，轨道交通的作用越来越起到极大的推动作用。”高栋说，从三益中国对部分城市的调研结果显示，在已经完成轨道交通规划设计，城区范围内规划多条轨道交通线路的城市，轨道交通的建设完工，将在空间上改变该城市的半径和区域属性。“参考目前国内一线城市发展轨迹，轨道交通型城市综合体一般出现在城市核心区高端城市综合体之后出现，轨道交通型城市综合体一般以商业、办公为主，位于城市现有或新兴的商业商务区，消费客源和客流能够得到保障，因此其未来发展空间极大。”
同时，轨道交通建设、城市的外沿式发展，在主城周边逐渐形成" 卫星状" 的商务商业居住区域，特定的辐射半径、满足便捷、就近的城市消费需求，因此区域性明显的城市综合体也是未来发展的方向之一。
打通金融通道是关键
尽管面临着重重困境，中国商业地产的发展势头依然很猛，具有金融行业属性的商业地产， 金融渠道、投融资平台的创新，则成为解决发展困境的唯一出口。高栋认为， 对于持有型商业而言，需要大量的资金投入，而目前国内并没有成熟的"退出"机制。简单地说，就是金融渠道没有打通，这对发展商而言，势必造成比较大的资金沉淀。
打通金融通道，将商业地产证券化、资本化，似乎已成为商业地产发展的一大趋势。“引入第三方的房地产信托、房地产投资基金，将商业地产的资金来源通过证券化的市场吸收， 目前商业地产发展成熟的国家，例如新加坡，就广泛采用这种模式。”
“总之，二三线城市未来的城市综合体发展起点要高，但是也切忌好高骛远。”高栋说，“好高骛远”在四个方面表现的最为突出：规划定位脱离城市和区域属性； 功能设计孤立，设计中缺少不同物业功能之间的联系串联；设计中不考虑内外部资源整合性因素；缺少主题性、创新性、体验性等软性商业元素在建筑中的体现。
三益简介：上海三益建筑设计有限公司(简称三益中国)，商业地产、城市综合体及大型居住社区设计领域的领跑者，尤其在商业地产设计领域是目前国内最具专业度和影响力的大型民营设计机构之一。成立于1984年，现拥有一支500余名境内、外设计师共同组成的富于创想的设计团队，在全国各地均设有办事机构，先后为华润，绿地，龙湖等百余家优秀房地产开发企业提供长期的专业设计服务，总规模逾五千万平米，作品遍及全国各地。
