随着楼市调控渐入深水区，房价拐点隐现。自今年9、10月份开始，北京、上海等地接连传出了周边楼盘降价的消息。而进入到11月份，上海市中心静安寺板块的协和城二期以及徐汇滨江的一高端楼盘均打出了优惠大旗，折扣力度为七折与八折不等。这意味着，“房价坚挺”时期已经成为过去。 

　　房价掉头向下符合民意，也是当下调控的基本指向。但需要注意的是，房价下跌与购房者得到实惠之间却未必能画等号，甚至可能要花更多的钱买房子。一系列数据显示，众多楼市刚需并未在房价下跌中获得实惠，甚至伴随着房贷门槛的全面抬高，购房成本不降反升。就此而言，让商品房真正成为大众消费品，除了直接打压房价之外，包括信贷政策优化、楼市税费减免等措施也需要综合推进，以此实现房地产业的良性发展。

　　近期各地楼盘的打折促销之举并未能挽救市场颓势。楼市交投清淡，固然有购房者“买涨不买跌”的心态使然，而购房成本高企也是一项不可忽视的因素。而“房价降10万，利息涨20万”，就是对房贷负担沉重的形象描述。其实，这一数据结论是可以找到现实论据支撑的。今年10月中旬，建设银行北京分行率先上浮首套房利率至1 .05-1 .1倍，此后部分银行跟进。以一套优惠前总价110万元的商品房为例，首付40万元，70万元按揭30年，如果可以拿到8 .5折利率优惠，还款总额为148万元，支付利息78万元，月均还款4000元；而在该商品房推出九折优惠后，总价100万元，首付30万元，现在只能申请到基准利率、甚至上浮5%，以基准利率计算，70万元按揭30年，还款总额为168万元，支付利息98万元，月均还款4600元。其结果恰好印证了“房价下跌10万、利息上涨20万”的结论。

　　对于多数刚需购房者而言，贷款买房是主要的融资途径。随着商业房贷门槛的提高，不仅抵消了商品房总价下降所形成的购房者福利，反而进一步索要更高的放贷收入。其结果相当于购房者把原本给开发商的钱加价转交到了银行手中，而购房者实际上却并未得享楼市调控的益处。需要指出的是，通过行政干预打压房价的根本目的，是提高民众生活品质，让广大刚需更好地实现“居者有其屋”梦想。虽然本轮严厉的调控举措的确挤出了许多投机泡沫，但其最基本的服务刚需的目标却尚未能体现出来。释放楼市刚需，还需要综合考虑购房过程中的各项成本费用。

　　客观而言，商业银行全面提高房贷门槛是其趋利避害的商业选择。一方面，在监管部门多次加息和存款准备金上调之后，信贷资金日显稀缺，商业银行具备了提高信贷资金价格的冲动；另一方面，在楼市调控背景下房贷风险的不确定性凸显，部分银行干脆直接向房贷“说不”，以减少房贷、甚至停贷来规避楼市政策性风险。然而，银行的商业诉求却抵消了楼市调控绩效，需要主管部门予以指导和纠偏。例如，可以考虑适时推出“有保有压”的利率差别化制度，向首次自住购房者提供优惠的利率政策，在抑制炒房投机行为的同时，避免“一刀切”式的房贷政策对合理的自住、改善型购房需求造成的“误伤”。

　　当然，银行是商业主体，不可能要求其完全承担起楼市调控的行政职责。主管部门还应首先从自身做起，在房地产市场中做好“行政让利”的表率。其实，商品房价格高企，与其中包含较多税费有一定关系。事实上，在一套售价100万元的商品房中，40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业盈利。以此观之，在控制房价的过程中，“税费减免”的空间不可谓不大。

　　新上市楼盘打折促销之风自城市周边郊区到中心城区的蔓延，预示着房价掉头向下将成为未来楼市的主旋律。但是，广大刚需却并未因此而摆脱“望房兴叹”的宿命，房价下跌所带来的福祉犹如“镜中月、水中花”一样难以真正触及。楼市调控政策真正惠及民众，还需要在各环节做出更加缜密的布局。

　　(作者：马红漫 系经济学博士)

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