新浪乐居讯(编辑 陆佳骎)土地市场的低迷仍在持续。底价成交和低溢价率似乎成为了2011年上海土地市场的主旋律，而开发商们拿地的脚步也随着调控的日益严厉而变得愈加谨慎。如今土地市场的种种现状较之上海高价土地的两大波峰2007年和2009年，可谓沧海桑田。

　　据了解，上海高价土地的第二次波峰处于2009年。而若按正常工程进度，该些地块的上市销售时间应在今明两年，而如今调控正当严，高价地王将面临销售困难。根据新浪乐居数据显示，此轮高价土地成交起始于2009年6月，终于2011年1月，期间，地王集中产生期在2009年9月至2010年2月之间。

　　8块区域地王已上市 靠薄利或无利换量

　　据新浪乐居&CRIC系统统计显示，2009年6月至2011年1月间，上海(高价土地)溢价率超过100%的商品住宅建设用地总计87幅，占2009年和2010年所有商品住宅建设用地成交的比例达到59.6%(两年商品住宅总用地146幅，其中09年94幅，10年52幅)。平均溢价率达到192.5%。

　　另外，根据新浪乐居统计显示，在87幅地王土地中，共有区域地王28幅。所谓区域地王，即地块成交楼面地价与周边同质在售项目房价相比，占比超过70%以上。而受新政调控的影响，此类地块销售将遇到困难。

　　截止至当前，仅8幅土地取得预售许可证上市销售，其他项目均处于施工阶段。在这8幅地块中，不乏有最近的热门楼盘万科尚源和金地艺境，而由于降价导致售楼处被前期业主围攻的绿地秋霞坊也位列其中。

　　而实际上，在这8个已上市的区域地王中，目前存在降价优惠的项目皆尚属热销。对此，克尔瑞上海事业部研究总监付琦表示，这就意味着目前已上市的地王都只能以薄利或者无利来挽回销售。

上市区域地王具体名单及楼盘信息

　　业内：调控致使高价土地开发日益艰难 无销量等于零

　　据新浪乐居调查，目前上海总价地王和单价地王皆暂未上市，上市的都是所谓的区域地王。而付琦则指出，从研究的角度来看，单价地王和总价地王意义并不大，恰恰是区域地王的意义才更重要。

　　实际上，开发商在拿地时都是通过对未来的房价预期来倒推土地价格的。而在市场最高潮的时候，开发商普遍对未来房价持乐观预计，所以房价预期就很高，倒推回来的土地价格就明显畸高。但以目前的形式来看，调控日益严厉，房价非但没有像原来预期的那样上涨，反而出现了停滞以及下跌，故项目的开发就变得十分困难。

　　“如果项目还没有进入开发，那么只能囤地或者退地。如果已经开发了，只能进入销售。这时，利润或者很低，或者几乎没有。能否保值，关键还是看市场的接受程度。”付琦指出，目前高价项目无人问津的主要原因是调控使然，而在众多调控政策中，限购的威力可谓是最轻大的。

　　目前，限购将有购买能力的群体挡在市场门外，开发商原本对于土地开发的预测和价格测算都发生了变化。付琦总结表示，这才是目前此类高价土地尴尬的主因。